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其中，契税优化有助于降低居民新房、二手房买方的购房成本；增值税政策则有利于降低个人二手房销售成本；土地增值税的调整有利于企业端缓解流动性风险。这一系列新政使得新房及二手房交易、个人及企业端均受益。
根据公告内容，新政将自2024年12月1日起正式实施。另外，值得关注的是，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，也可按最新政策执行。
图表1：新税收政策发布前后房地产交易税费变化对比
资料来源：财政部、税务总局、住房城乡建设部、瑞联价值研究院综合整理
此次政策对于购房契税调整的关注度较高，市场反响非常积极。具体来看，政策出台后购买二套住房的家庭契税税率大幅降低，特别是一线城市二套90-140平方米住房，其契税税率从原来的3%下调到1%，减免力度最大为2%。而其他城市二套90-140平方米住房，契税减免力度最大为1%；对于首套住房，一线城市购买首套140平方米以上的房型，其契税税率调整额度最大为1.5%，减少了1/2，而其他城市没有变化。
图表2：契税累计值及累计同比（亿元、%）
资料来源：Wind，瑞联平台价值研究院整理
整体来看，契税下调带来的影响：
一是直接激活了中大户型房产的购房需求，中大户型住房交易量将增加，特别是90-140平方米及140平方米以上的住房，税费成本的减少无疑提振了改善性住房的需求。11月下旬后，房企销售有望提振，同时房东的中大户型房产吸引力也将提升，有助于加速二手房市场的去化。
二是有利于一线城市住房交易。过去，一线城市购买中大户型房产的契税较高，明显高于全国平均水平，而此次契税下调使得这些城市的契税水平与全国趋于一致，从而有效降低了购房成本，有助于进一步推动市场回暖。
一线城市房地产市场信号引导性较强，具有示范作用，相关政策相对具有一定倾斜性。自2024年9月以来，中央政策持续加码，积极提振房地产市场。尤其是一线城市的房地产政策调整迅速且积极，二手房市场已出现复苏迹象，成交量逐步企稳。这些变化为整体市场提供了积极信号，有望推动更广泛的市场恢复和发展。
图表3：一线城市政策后二手房成交套数（套）
资料来源：Wind，瑞联平台价值研究院整理
增值税为居民端售卖二手房时缴纳的税种。新政前，北上广深四个一线城市出售持有满2年的普通住宅免征增值税，出售满2年的非普通住宅按照买卖差额征收5%的增值税。新政后，在取消普通住宅和非普通住宅标准的一线城市(北上广深均已宣布取消，并将于12月1日起实施)，购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税。
图表4：北京市近年实施的普宅标准
资料来源：官方数据，瑞联价值研究院综合整理
具体政策的影响面，需要结合各城市普通住宅的认定标准来看。
以北京市为例，取消普通住宅标准对超过70%的住宅几乎没有影响，因为这些房屋在2024年1月1日调整后的新普宅标准下，已经符合普通住宅的认定标准。真正受到影响的主要是此前被认定为非普通住宅的不到三成的住宅。由于这类房屋数量相对较少，因此对房地产市场的整体影响较为有限。不过，取消普宅标准有助于合理引导市场预期，进一步提振市场信心，发挥积极的市场心理引导作用。
土地增值税为对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的税种。开发商缴纳土地增值税采用预缴+清算制度，其中建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；对于开发建设的非普通住宅出售，需按照其增值额的全额进行土地增值税的计征。新政后，对已经取消非普的城市，普宅和非普增值率低于20%的项目，均可免征土地增值税。
土地增值税政策放松对利润偏低的房企，尤其是改善型项目开发商，带来重大利好。随着各城市非普政策的进一步取消，税收减免空间扩大，能够有效缓解开发商现金流压力并提升利润。此外，这一举措还将推动改善型住房市场供应的增长，全面支持城乡居民多样化的改善性住房需求。
《公告》还提到：“将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整。”调整后，东部地区为1.5%，中部和东北地区为1%，西部地区为0.5%。降低预征率有利于降低企业预征预缴的土地增值税，降低企业资金压力，对于当前稳定企业预期也将带来积极影响。
图表5：土地增值税累计值及累计同比（亿元、%）
资料来源：Wind，瑞联平台价值研究院整理
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