10月31日，六大银行齐发公告，事关存量房贷，公告主要内容如下：①可以向银行申请变更重定价周期，不再是1年周期。调整后的重定价周期可选择3个月、6个月或12个月。但同一笔贷款存续期内只能申请调整1次。 ②调整加点幅度。如客户的房贷LPR加点值高于全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的，客户可向银行申请调整LPR加点值。如不高于，则无法调整。![]()
众所周知，在10月25日，存量房贷利率进行统一下调：存量房贷利率下调至LPR-30BP(除贷款在北京/上海/深圳等地区且为二套房贷款和低于LPR-30BP的情形外)。
下降后，有人房贷利率降到了3.9%，有人能降到3.3%。出现这种状况的主要原因是重定价日。有的人贷款重定价日是每年1月1日，有的人则是贷款发放日。不管选择哪种，重新定价周期都是一年。而房贷利率重定价周期为一年，不能及时反映市场供需变化，容易造成新老房贷利差过大。近一年LPR进行了3次调整，导致大家LPR的取值不一样，有人的LPR的取值还是年初4.2%，但是10月份公布的最新LPR是3.6%，所以这波调整中房贷利率高的与低的差了60BP。（LPR均指5年及5年以上利率）以贷款100万，贷款30年，等额本息来看，60BP一个月还款金额差350元左右，一年约4200元，30年大约为12.6万元，也不算小数目了。
所以，为了让更多的购房者享受最新的LPR，在9月31日，央行发布公告表示：11月份开始可以更改定价周期以及浮动加点。在今天（10月31日），工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大商业银行发布公告：将从11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。这也意味着中国人民银行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求，即将正式落地。如果您认为未来贷款利率将下行，那么将房贷利率重定价周期调整为三个月，就可能更早地享受到贷款市场报价利率（LPR）下调带来的优惠；如果您认为未来贷款利率将上涨，那么将房贷利率重定价周期保持为一年，自己的房贷利率跟随贷款市场报价利率（LPR）上涨可能会更晚一些。以小编为例，重新定价日是一月一日，现在利率3.9%，十一月份重新设定把LPR提前一个月调整成3.6%，我的利率也会提前一个月降为3.3%，每月月供少还一百多块。但调与不调，差别就是今年12月份的一百多块钱，因为即使不调整到了一月份小编的月供自然而然会再次下降。但如果您的重新定价日在9月份，那么您现在的房贷利率为3.55%，背负的贷款金额又比较大，这边是建议您11月份去跟银行重新商定定价周期，如果周期调整成3个月，大概到今年12月份，您的房贷利率可以享受最新的LPR，房贷利率能调整成3.3%。
这是因为据各行公告，如客户的房贷LPR加点值高于全国新发放房贷利率平均加点值+30BP，则客户可向银行申请调整LPR加点值。如不高于，则无法调整。而在10月25日存量房贷统一调整后，绝大多数借款人的加点幅度已经批量调整至-30BP，所以2024年第四季度绝大多数人无需调整加点幅度。全国新发放房贷利率平均加点值=全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算数平均值。当前，全国新发放房贷利率平均加点值＝3.33%（10月31日全国平均房贷利率）-3.85%（7-9月5年期LPR平均值）=-52BP。也就是说，当下，如果您的房贷LPR加点值高于-52BP+30BP=-22BP时，则可向银行申请调整加点。最后，根据公告显示，存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率。所以，后续新发放的房贷利率持续走低的话，还是可以找银行申请。至此，商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制以后，人民银行将不再统一调整存量房贷利率。即像去年9月份以及今年10月份这样统一调整存量房贷的形式将不存在了。
