过去，超高层公寓和塔楼公寓非常稀缺，仅仅因为是塔楼就受到人们的喜爱。竣工后的资产价值被普通中高层公寓所看好。
然而，随着超高层公寓的供应增加，如今已经不再是稀有存在。
如今，仅凭其高层位置已经难以获得高度评价，现在需要寻求该物件独有的附加价值。那些能够期待资产价值维持和提升的“超高层”、“塔楼公寓”又是怎样的公寓呢？
全国范围内的超高层公寓有1515栋，约40万套单位
「超高层公寓」或者「塔楼公寓」这两个名词并没有严格的定义。一般来说，指的是建筑物达到了20层以上、高度超过60米的公寓。
据说日本第一座超高层公寓是在1976年由住友不动产开发的21层建筑“与野之家”竣工于埼玉县与野市（现在的埼玉市中央区）。
距离「与野之家」竣工已近50年。在地震频发的日本，建筑标准严格，最初超高层公寓并未大量增加。随着建筑技术的进步，如图1所示，在进入1990年代后，建筑数量逐渐增加起来。
図1：东京地区2023年的高层公寓库存数量
超高层公寓的供应量原本每年大约是10栋左右，但在2000年代初期突然激增，到了最盛时期的2007年达到了每年97栋。之后受到雷曼冲击影响，虽然减少至最盛时期的一半左右水平，但自2020年以来每年仍保持在30栋至40栋之间稳定供应。根据《东京都市报告》，截至2023年底，超高层公寓的存量达到1515栋。预计单位数量将达到39万9638个。
在现今的时代，仅凭楼层高度就能卖得动产业已经不再存在
最初，建造超高层公寓主要是在大都市中心地区的车站附近进行。然而近年来，由于在中心区建设变得困难，周边的终点站前也开始兴建。因此，目前，在大城市各个地方都可以看到超高层公寓的身影。
图2展示了“公寓和超高层公寓的单位数”以及“超高层公寓的份额”的变化情况。柱状图表示了每年新建公寓总体和超高层公寓的单位数，折线图则显示了超高层公寓在整体中所占比例。
来源：塔楼公寓数据来自不动产经济研究所，整个公寓数据来自国土交通省资料
在超高层公寓建成数量达到每年接近100栋的巅峰时期，以住户数量来看，超高层公寓占比45.6％，几乎占据了一半以上。这是因为在雷曼冲击之后，由于公寓竣工数量大幅减少的影响，导致超高层公寓的份额急剧增加。
然而随后，超高层公寓在整个公寓中所占比例从10%左右下降到20%左右，到了2023年，超高层公寓的份额为12.9%。
然而，大约每8户中就有1户是超高层公寓，因此稀缺性已经消失了。仅凭“因为是超高层公寓”这个理由而受到赞赏，并不再是一个畅销的时代。无论是用于居住还是投资，资产价值的增长都变得难以期待。
超高层公寓的维护费用很高
即使在高层公寓稀缺的时代，仍然可以期待资产价值的增长。那么，能够期待资产价值提升的物件条件是什么呢？我们整理了五个要点。
首先要考虑的是维护管理费是否合适。超高层公寓的维护费用比一般中高层公寓要高。不仅作为居住用途，作为投资物业时尤其需要重视这一点。
具体来说，我们应该关注管理和长期维修计划。由于超高层公寓以大型公寓为主，建筑内有许多共用设施，并且管理服务也非常完善。一般公寓的管理费每月在2万日元左右，而超高层公寓则经常需要支付3万或4万元的情况较多。
此外，大规模维修费用也相当昂贵。比如说，对于超高层公寓的外墙维修和涂装工程来说，传统的组装式脚手架无法胜任。因此，在屋顶上悬挂吊篮进行作业。受到建筑风和天气影响导致有时候无法施工，与一般公寓相比施工周期会延长。由于需要进行与一般公寓不同的特殊作业，所以费用也会增加。
通常情况下，为了减轻购买时的负担，会采用最初较少的维修储备金，并逐步增加的方式。也就是说，在5年后或10年后，维修储备金会增加，因此负担会变得更重。
在购买房产时，要检查是否设定了适当的管理费和维修储备金，以及是否有按计划进行维护和管理的方案。如果是二手物业，则需要确认没有拖欠等问题，并且能否进行符合计划的储备积累等也是必要的。
正确的管理和定期计划性地进行大规模维修是必要的，否则建筑会逐渐老化，资产价值也会下降。特别是对于被频繁投机购买并且租赁率较高的物业来说，容易出现维护管理方面的问题，因此需要注意。
超高层公寓面临的自然灾害风险
第二点是对自然灾害风险的应对能力。
公寓相对独栋住宅来说更能抵御自然灾害，但也有弱点。2019年秋季，一场大型台风登陆时，在神奈川县川崎市中原区的武藏小杉地区的超高层公寓遭受了严重损坏。由于多摩川河流水位上涨，导致附近建筑物下水道倒灌并发生了淹水事件。
由于该建筑物的配电盘安装在地下，导致被水淹后无法使用，电力、自来水、电梯等长时间无法正常运作。居民生活变得困难，甚至有人不得不暂时疏散。资产价值急剧下降。虽然目前已经在一定程度上恢复了正常，但基地位置上的风险仍然不能忽视。为应对这种情况，在最近的公寓中越来越多地将配电盘安装在二楼以上以防止浸水发生。
此外，超高层公寓的顶层在地震时摇晃得非常剧烈。东日本大地震之后，许多超高层公寓停止销售，导致无法出售。有些开发商在样板房中设置了实物大小的基础桩模型，以展示其抗震性能，并强调其对抗地震的力量。
由于开发者们的努力，尽管危机一度临头，但不久之后销售量恢复到了以往的水平。随后，为增强设计上的抗震性能，开始出现了安装减震设备和免震设备的超高层公寓大楼。自然灾害防范措施可以说是影响资产价值的重要因素之一。
地基的强度也是关键
地基的稳固性也是非常重要的。
在超高层公寓建筑中，通常会在坚固的地基支持层下打入数十米长的基础桩。在地基坚固的区域，只要适当挖掘就能找到支持层，可以直接在那里进行基础施工。这样就不需要使用基础桩，建筑物更加稳定，并且不用担心液化问题。
在首都圈，西新宿是最早建造超高层建筑群的地区之一，以其坚固的地基而闻名。据说当年千代田区丸之内的东京都厅搬迁时，选址候选地之一就是西新宿，也正是因为这里的地基坚固才受到青睐。比如现在的东京都厅并非采用桩基础，而是直接基础施工。
在距离西新宿不远处，同样地基坚固的中野车站周边目前也正由三井不动产住宅公司进行开发。关于正在建设中的超高层公寓“中野公园城市”的特点，该公司在新闻稿中表述如下。
这个建筑物的建设地点位于海拔约40米的稳定武藏野台地中部，是一个灾害风险较小的区域，不易受到地基沉降、地震震动、液化以及大规模水灾等影响。此外，在结构方面，我们还采用了减震结构来减少在地震时传递给建筑物的力量，并减轻对主体结构的负荷。
这样强调了选择自然灾害抵御能力强的地方。未来选择超高层公寓时，应对自然灾害的能力也将成为一个重要考量因素。
成为该地区的标志性超高层公寓
第三点是指超高层公寓中一处待售的优越景观。
不仅仅是简单的超高层建筑，周围可能会有类似的超高层建筑拔地而起，影响景观。在没有这样规划的区域里，最好能够建造50层以上的楼房。尽管超高层建筑增加了，但50层以上并不多见，因此稀缺性得以保持。
比如说，2023年竣工的超高层公寓，像东京都中央区的「帕克塔勝どき南」（58层）、札幌市的「ONE札幌站塔楼」（48层），福冈市的「爱兰岛海洋与森林塔楼住宅 东栋」（48层）等。
然而，在郊外车站前的区域，即使是30层、40层高的建筑也受到建筑基准法规定等限制，附近可能存在难以再次建造更高层大楼的地方。
在郊外的终点站附近，有一座由三菱地所住宅和大荣房地产开发的“川越塔公园”超高层公寓楼作为案例。虽然共有25层，但由于用途区域的关系，周边没有建设其他超高层的担忧，并被评价为该地区的地标和象征。
「直连车站」是维持资产价值的重要条件
第四点是地理位置的优势。
有人说，“公寓的位置决定一切”，位置确实非常重要。即使是超高层公寓也不例外。特别是通过再开发建造的超高层公寓，与终点站直接相连的物业并不少见。
这里所说的“直连”是指车站内部和公寓建筑直接相连的状态。即使只有一分钟步行路程，如果需要走上人行道或者驶入公共道路才能来往，那就不算是直连了。
一个备受关注的直连物业是与JR山手线浜松町站相连的“WORLD TOWER RESIDENCE”。距离车站仅有2分钟步行路程，通过屋顶平台（人行天桥）与车站相连接。在2023年第一期销售中共售出了169套房产。尽管均价高达2亿4933万日元，但以平均4.8倍、最高81倍的价格当日全部售罄。预计在2025年竣工后将会出现高于分销价格交易的案例。
共用设施和管理服务的内容也需要仔细检查
第五点是指共用设施和管理的完善程度。
现代社会中，人们希望房产配备健身房、儿童游乐室、共享办公空间和客房等设施齐全，但随之而来的是高昂的维护管理费用。因此，我们需要审慎判断这些设施是否真正必要，并能否提升资产价值。
此外，还要注意电梯的数量。上层楼层在通勤时间等待的时间会变长，外出可能需要花费更多时间。偶尔忘记东西时，可能会造成5分钟、10分钟的损失。至少每50到60户需要一部电梯才够用吧。
在超高层公寓中，经常有礼宾员驻扎，他们负责安排出租车、接收快递、代办清洁等各种支持服务。这种服务不会因为建筑年限的增长而改变，或许能够提升资产价值。
无论是用于居住还是投资，都希望您能整理以上提到的要点，并在选择房产时加以利用。
