“LIFULL HOME’S”继去年的调查后，再次基于2024年东京23区新建公寓的平均价格进行了按区域划分的调查，并发布了结果。※「2023年东京23区新建公寓的平均价格」
■随着日元贬值的进行以及住房贷款利率的上调，东京都内哪个区域的新建公寓价格上涨最为显著？
最近的住房市场受到资材价格上涨、日元贬值以及疫情后住房需求全面恢复等因素影响，导致城市中心地区的住房价格持续飙升，东京都心部的新建公寓均价已突破1亿日元。
此外，今年春季，继2016年开始实施的为期8年的负利率政策解除后，大型银行已经开始提高住房贷款利率。然而，由于长期来看房价呈上升趋势，寻求在房地产中寻找资产增值的人群正关注优越位置和稀缺性较高的物业，一般认为这些物业具有较高的资产价值。
在东京23区这样拥有许多此类物件的地方，我们着眼于新建公寓的平均价格和每平方米单价，以调查“目前哪个街区备受关注”。同时结合LIFULL HOME’S总研究首席分析师中山登志朗先生的观点进行住房市况分析。
■最近平均每平方米价格上涨最明显的是「北区」，涨幅达到64.3%，而平均每平方米价格排名第一的是「港区」，达到297.7万日元在考察公寓价格时，不仅要考虑地区和位置，同一栋建筑内不同房间的价格和面积也经常会有所差异。因此我们计算了每平方米的价格（以下简称为“平米单价”），并进行了比较。
东京23个区中，新建公寓的每平方米单价上涨率排名第一的是「北区」，达到64.3%（相比上期增加72.8万日元/平方米），超过了第二名「涩谷区」的53.8%和第三名「港区」的36.6%，北区的平均价格为1亿3,517万日元（同比增加5,851万日元），首次突破10亿大关。
此外，第二位的「涩谷区」因每平方米单价最高，并且平均专有面积达80平方米，综合来看，其平均价格为2亿4,212万日元（较前一年增加了1亿3,512万日元）。
一方，尽管「港区」的上升率排名第三，但平均价格为1亿8,758万日元（较前一期减少了1亿7,280万日元）。这是因为平均专有面积为58.26平方米，而本季度分配的房产每个房间的面积变小了。在上一期最便宜的每平方米单价是「足立区」，这次进入了第十位，并且平均价格也在6,000万日元左右。
■在东京23个区中，每平方米单价下降的是「新宿区」，平均价格排名第一的是「千代田区」，为2亿6,939万日元
在排名中，发现23个区中有7个区的每平方米单价低于去年。下降最多的是“新宿区”，从上一期下降了约50万日元，但仍然高达199.7万日元/平方米。
东京23个区的新建公寓平均价格已突破1亿1,862万日元，超过了1亿大关。如果以2%的利率贷款35年，每月还款额将达到33万日元，这表明只有高收入者才能负担得起。单位面积均价为172.4万日元，单位面积均价上涨率为13.7%。
最新建的公寓平均价格最高的是位于「千代田区」，达到了2亿6,939万日元；而最低的则在「墨田区」，为4,034万日元。平均每平方米单价最低的是「葛飾区」（89.8万日元），成为东京23个特别区中唯一一个低于100万日元的地区。
继2023年之后，我们对东京都的行政区和自治体单位进行了2024年版新建公寓价格上涨率的统计，结果再次令人惊讶。根据数据显示，2024年1至5月间东京23区的新建公寓平均价格为1.1862亿日元（去年同期为1.943亿日元），每平方米均价为17.24万元（去年同期为15.16万元），面积单价较去年进一步上涨了13.7%。
不仅是物价极高的都心地区，而且北区以164.3%的增长率位居榜首，中野区133.0%，台东区127.4%等近郊地区的价格上涨率也达到了较高水平。这表明房价飙升已经从都心向近郊和准近郊扩散。在北区，赤羽、十条等车站前优越位置相继推出亿级公寓项目，大幅提升了平均价格。
在价格飙升的背景下，有多种因素交织在一起：日元贬值导致原材料价格上涨、入境游需求增加、股市高涨带来资产置换需求、持续低利率等。此外，考虑到投资者对资产价值的意识，他们仍然考虑购买，并且即使价格水平如此之高，需求仍未显示衰减迹象。
由于这种“异常情况”持续存在，东京都各年龄段的人口流动也发生了重大变化。20至34岁的独居年轻群体在新冠疫情后每年约有9万人超过迁入，而35岁以上的家庭群体则相反地记录了3万人以上的迁出超过，加上生活费用增加，导致子女抚养和工作双重负担得以实现的半近郊到郊外方向移动。
■东京市区的新建公寓价格也在上涨！排名第一的「昭岛市」每平方米上涨20万日元
在东京市区，新建公寓的平均每平方米单价上涨率排名第一的是「昭岛市」，达到36.0%（较上期增长21.3万日元/平方米），第二位是「国立市」的21.7%，第三位是「青梅市」的112.9%。
东京市区的新建公寓平均价格为5805万日元，每平方米单价为89.4万日元，平均每平方米单价上涨率为3.5%。此外，新建公寓的最高价格位于JR中央线的“吉祥寺”、“三鷹”、“武蔵境”所在的“武藏野市”，达到9074万日元，而每平方米单价也最高，达到151.8万日元。以每平方米单价计算，则超过了台东区23个区的价格水平。
东京市区的价格上涨率为3.5％，而价格水平也仅相当于东京23区的大约一半
然而，在东京市区域，新建公寓的平均价格和每平方米单价都在上升。尽管像武藏野市这样与东京23区相邻的地方存在着接近1亿日元的高价区域，但整个市区范围内的平均价格为5805万日元（较去年5381万日元），每平方米单价为89.4万日元（较去年862万日元），仅增长了3.5％。
这段数据清楚地显示了在东京23区以都心为中心的地区，需求强劲和购买增加的情况。其中，调布市（同比-14.2%）、日野市（同比-7.5%）、八王子市（较去年下降6.3%）、多摩市（同比-2.7%）和国分寺市（同比-2.4%）的房价略有下降。由于提高房价可能导致用户流失，在城区内，重点是扩大专有面积以满足家庭层次强烈需求，并保持单位面积价格不变，从而朝着提高每户价格的方向做出相应调整。
尽管如此，在与去年同期相比上涨率最高的昭島市达到了136.0％，国立市为121.7％，青梅市为112.9％等自治体中也记录着超过10%的价格上涨情况。可以说，在城市地区，新建公寓的价格上涨趋势稳步进行。
然而，在东京都整个地区，尽管新建公寓价格上涨势头难以遏制，但由于东京市部的价格行情仅为东京23区的一半，且价格上涨率相差甚远，因此预计日元贬值和消费者物价上涨将在短期内持续。目前的情况是，未来居民人口定居将从城市中心郊近地区向周边三个县包括郊外方向扩散几乎毫无疑问，并且可以认为在东京23区房价将继续上涨。
■调查概要
研究对象：以东京都内按行政区单位出售的新建公寓为统计对象
统计期间：比较2023年1月至5月和2024年1月至5月的数据，计算同比增长率
统计条件：排除专有面积小于30平方米的住房单元和平均专有面积小于30平方米的销售期
统计方法：针对每个公寓，分别提取每个销售期内最高价格/面积和最低价格/面积，并计算平均值
