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二手成交垫底，惠济有点冤！

楼市 2024-07-31 18:39 河南

1

郑州的大战略就是北静，在黄河战略的加持下，惠济正在朝着宜居的方向一路前行。

索须河、东风渠、贾鲁河环绕，另外还有古树苑、黄河湿地公园，惠济有着极佳的生态环境，一句城市向东，生活向北的口号，足以说明惠济的宜居。

但除此之外，无论是GDP、产业、人口还是配套，惠济都是倒数。

先来看GDP情况：

在郑州各区GDP排名中，2022年、2023年，惠济连续两年倒数第一，就连增速也是倒数。

为什么惠济总是排名倒数，增速也提不上来呢？

说白了，制约惠济经济发展的最大短板就是没有强大的产业支撑！

提起惠济区的产业，大部分人或许能够毫不费力的说出三全、思念，但是现象级的产业集聚，可以说跟惠济区无缘。

惠济有知名景区黄河风景名胜景区和花园口景区，还有古汉冶铁遗址、纪信庙、花园口扒堵口、惠济长桥等文化遗址，思念果岭、丰乐农庄、四季同达等生态园，本来可以倚仗这些现有的资源优势，大力发展旅游文化产业。

可惜的是，惠济没能打造出来一个IP，更没有形成生态、旅游、文化创意相关的产业链。

惠济跟高新同样都是三环外的两个主城区，但高新有产业，能提供大量就业，生活和工作能同时满足。

惠济没有产业，无法提供就业机会，同时距离郑州的核心商务区太远，已经通车的只有一条2号线，通勤的便利度远不如金水和管城。

所以惠济的人口基数也远低于另外几个主城区。

没有产业和人口吸引力，起步稍晚的惠济只能作为郑州的后花园，默默存在。

2

惠济一直都很低调，二手房市场也是如此。

来看惠济的二手房挂牌量。

根据贝壳数据显示，惠济的二手房挂牌量7021套，位居倒数第二，比一条贾鲁河之隔的金水区少了整整2万多套。

这说明惠济的二手市场活跃度非常低。

去惠济调研就会发现，惠济的中介门店比其他区域要少得多，而且不少中介门店在关注惠济二手房的同时，也会重点关注金水北的二手房源。

中介都不关注的情况下，惠济的二手房怎么能掀起来浪花呢。

再来看最近三个月郑州的二手房成交情况：

4月份成交9889套，5月份成交8985套，6月份成交8725套。

郑州的二手房成交量已经连续三个月突破8000套！

但是具体到主城八区，各区域之间二手分化严重。

就拿6月份主城八区的二手房成交情况来说：

金水区的成交量非常炸裂，遥遥领先其他区域，达到了1763套，其优势在于区位价值，有优质学区加持，更加有生活氛围和烟火气。

中原、二七和管城，都是发展时间比较长的老城区，配套成熟，居住氛围浓厚，二手成交量都还不错。

高新和郑东新区起步较晚，这两年配套相继落地，二手房的关注度提升，尤其是郑东新区，成交量也上来了。

相比之下，惠济和经开的成交数据就不那么好看了。

经开区以产业为主，土地供应有限，可选性不多，滨河新区倒是有大量新房在售，但这两年是交付大年，还没有进入二手房市场，所以经开的二手成交量垫底并不意外。

而惠济的倒数第二也是在意料之中。

惠济的二手房主要集中在惠济核心与惠济东两大板块，而惠济核心区的北大学城占据了大量用地，二手小区并不多。

作为郑州以前的低密舒适居住区，惠济有着郑州最多的别墅小区。

但时过境迁，别墅群逐渐老化，产品过时，配套老化、社区管理跟不上等问题使得这些曾经的豪宅，成为了难以出手的老大难。

每个区域都有他的价格天花板，超出价格天花板其流动性就会大幅度降低。

所以惠济的二手房带看、成交一直都比较低迷。

3

惠济大部分区域位于四环外，整体待开发，成熟度低。

四环内的惠济自东向西发展，目前主要分为四个板块：惠济东、惠济核心、惠济西、连霍南这四个板块。

目前成熟度最高的就是惠济东，地铁、商业、学校以及居住氛围都有，烟火气十足，二手房均价1.3-1.6万。

典型的二手小区有正弘澜庭叙、永威迎宾府、保利海上五月花和建业花园里。

正弘澜庭叙划片四中小学+初中，同时有2号线和福都广场商业，各项都很突出。

永威迎宾府优势在于永威物业和小区品质。

保利海上五月花的学校一般，距地铁远，优势在于洋房+临贾鲁河。

建业花园里的品质一般，学校一般，但是有地铁，次新小区里边性价比最高。

其次是惠济核心区，文化路沿线有在建的地铁7号线、还有惠济万达和美景广场两大商业，二手房均价1.2-1.4万。

典型二手小区有融创珑府、美景麟起城，开元路以北有民安北郡、中海湖滨世家、碧源月湖。

这几个小区的优势在于临地铁和商业，但是划片的学校都很一般，民安北郡和中海湖滨世家的品质更好，美景麟起城和碧源月湖偏刚需。

另外，连霍以南的江山路-南阳路沿线，以昌建誉峰、建业壹号城邦为代表的二手房附近比较成熟，二手房均价1.1-1.2万。

惠济西和连霍以南的区域开发滞后，基建一般，配套也比较匮乏，与其他区域相比确实优势不大。

目前这两个板块是以新房项目为主。

万科民安云河锦上、绿都青云叙，单价1.1-1.3万，连霍以南有万科翠湾中城和招商时代天宸、谦祥时光序，在售单价1.3-1.5万。

因为这两个板块没有地段以及配套优势，新房市场全靠个别优质项目支撑，比二手市场更为冷清。

4

对于惠济，更多的是惋惜。

这是郑州最年轻的主城区，也是一个远离郑州核心的主城区。

北静的城市定位，让惠济一直默默无闻，也没有强有力的产业支撑，带动惠济快速发展。

惠济东与惠济核心这几年确实有了很大的变化，基本补齐了所有配套：有地铁、有商业，有环境，自住是没有问题的。

但是现在市场下行，意味着城市基建，配套兑现也都要放慢速度，惠济四环外以及惠济西的区域明显发展后劲不足。

惠济，要做的还有很多！

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