不及预期!今年最大规模的土拍遗憾收场

楼市   2024-10-10 18:40   河南  


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今年以来,楼市迎来了两次较大的利好。


一次是517新政,降低首付比例、公积金利率下调,取消房贷利率下限等,但是在郑州并没有激起太大的浪花。


反而是以旧换新政策,刺激并激活了大量的换房需求,5月、6月,新房市场迎来一波小高潮。


我们直接来看成交数据,更为直观:


不过小高潮之后,新房市场的热度很快又下降。


另外一次就是9月底高层会议首次提出:促进房地产市场止跌回稳,释放新一轮政策宽松信号,楼市预期向好。


恰逢国庆假期,各大售楼部明显热闹起来了,不少楼盘此次黄金周的成交量远超过去一个月的成交量,个别热门楼盘甚至卖到脱销。


但是也有一些楼盘受到地段、推盘节奏等影响,今年假期的成交量不如去年。


楼市冷热不均,分化明显。  


现在的郑州房价已经降到了一定程度,前两年动辄直降两三千、一两千的的价格大战,今年已经很少出现了。


即便是特价房,很多也都是伪特价房,也就是顶底楼层,特殊楼层,或者一些不好卖的小户型,会比正常的房源便宜500左右。


假期开始前,常绿金水宸院、和谐山和府甚至还宣布要涨价。


预期转变,最近的楼市热度确实有了明显提升。


         

但是要整体来看的话,今年国庆假期的新房成交量,相比去年还下跌4%。


郑州楼市的复苏与价格调整,尚且还需要时间!


2


比起利好政策带动,土拍才是最能反应楼市热度的。


作为楼市的关键因素,土地关系着供应,房价走向,土拍会直接影响市场情绪。


不过很遗憾的是,这两天的土拍没能延续楼市国庆假期的热度。


楼市止跌回稳,预期向好仅仅持续了一周,就被这两天的土拍,泼了一盆冷水。   


相比一线城市土拍的火热,郑州这两天的土拍,没有任何惊喜!


我们先来看昨天的土拍情况。



一共计划出让3宗住宅用地,其中北龙湖7号地在开拍前终止挂牌出让。


不过,这次提前终止挂牌不是因为不看好市场,毕竟开拍前有好几个开发商都在跃跃欲试,最终没有拿地还是因为开发商们囊中羞涩,有心无力。


包括保利本来也是准备拿这块地,但因为要集中财力在广州抢地,北龙湖7号地只能暂时搁置,多少有些遗憾


另外已成交的两块地都在高新区:一块是在双湖科技城、一块是在高新老城。   



双湖科技城的郑政高出〔2024〕9号(网)地块,由双湖的一级土地方中建方程摘得。


从中建方程发布的拿地喜报来看,这将是区域内的首个纯洋房小区。


高新老城的郑政高出〔2024〕10号(网)地块,则是由正弘摘地,算是正弘青云筑的二期。


地块位置非常优质,紧挨着地铁8号线银屏路和正弘汇商业,2.5的低容积率,正弘大概率是要做大平层改善产品。


3


再来看今天的土拍情况。   


今天原本计划出让6宗住宅用地,其中20号地、21号地提前终止挂牌了,16号地为惠济花园口的安置用地,流拍了。


已成交的三宗土地中,14号地为二七区孙八砦城改项目的安置用地,由中鼎置业底价摘得,不用多说。


重点来看15号地和19号地。



郑政出〔2024〕15号(网)地块为管城区柴郭合村并城项目用地,由郑州达诺置业有限公司底价摘得。   


其中郑州达诺置业有限公司,信达占股30%。


地块位置非常不错,东北侧是盛澳金尊府、西侧是阳光城组团,紧挨着地铁4号线果树所站,距离中州大道、航海路、机场高速距离都不远,出行便利。


郑政出〔2024〕19号(网)地块为政府储备用地,由尉氏县通达置业有限公司底价摘得。


其中尉氏县通达置业有限公司成立于2022年,是开封尉氏县的本土企业。


民营房企进军郑州拿地,算是今天土拍最大的惊喜!


地块位置在恒大云玺的南侧,对比旁边的新项目,新地块的容积率是一大亮点。


以上就是这两天的土拍情况,没有延续黄金周的热度,不太理想,但也在意料之中。


4


从这两天的土拍地块能看明显出来,当下的土拍市场主要有两个大的变化:

一个是出让土地普遍集中在主城核心地段,一个是地块素质优质,容积率越来越低。   


现在的土拍,都是把好地拿出来,四环外的地块以及沉寂的千亩大盘后续地块,也不再让各区城投托底了。


而且对比双湖在售的两个项目,高新和锦莲序的容积率2.49,保亿豫景晨园容积率1.99,此次土拍双湖科技城的9号地,容积率仅1.7。


还有高新主城的10号地,容积率2.5,而旁边的正弘青云筑容积率高达5.08。


中原老城的19号地,容积率2.5,而旁边的恒大云玺容积率高达5.09。


新拍地块的容积率明显降低了!


核心位置+优质地块,所以现在有能力拿地的民营开发商,比如正弘、还有地市民营房企,又开始活跃了。


在去库存的大基调之下,郑州的住宅土地供应量也在急速收缩!


以下是2020-2024年10月,郑州的土地供应情况:



从2021年开始,郑州的住宅供地已经连续三年下降!


住宅土地供应大缩水,郑州市场已经全面进入去库存阶段。


2022年,郑州供应面积约584万㎡,全年的销售面积约850.87万㎡。 

 

2023年,郑州土地供应继续减少,供应面积约504万㎡,全年的销售面积约1176.44万㎡。


今年截止到目前,郑州已经供地建面约178万㎡,前8个月的销售面积约538.27万㎡。


郑州,是真的在尽力去库存!


土地供应大缩水,短期对于地方财政来说的确有些压力,比较难熬。


从长远来看,减少土地供应,提升土地供应质量,对楼市肯定是一件好事,毕竟房价是受供需影响。


所以,慢一点不是坏事。





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