金融城楼价跌拍地叫停？单价5万+的天河润府弄哭业主？
情感
房产
2024-04-30 17:46
广东
就在4月29号，天河区金融城东区AT091415、AT091410两块宅地终止交易，竟是无人报名！
一个是纯宅地，一个宅地兼容商业用地，起拍楼面地价分别为3.59万/㎡、5.47万/㎡。由于金融城是热门区域，此前次拍卖也被广泛看好，并被视作今年出让的最好地块，因此突然终止，也是令市场愕然。察叔认为，原因有很多，其中之一，或许就在于金融城的教育资源不足。没有学校的金融城，哪怕是在“宇宙中心”天河，现在也是不行了，毕竟开发商和购房者越来越现实了。再加上临近五一，广州的楼市也是“降价”卖房蔚然成风，降价走量成为了各大开发商心照不宣的措施。先是珠江天郦特价单位震惊市场，接着又有众多开放商打出优惠福利，疯狂吸引购房者。在这种环境下，也许也没有哪家开发商，敢掏出真金白银落子没有学校的金融城了吧。就在不久前，察叔吃到一个大瓜：位于金融城的珠江天郦拿出3套特价单位，单价66666元/平！之前卖8.5万/㎡，现在卖6.6万/㎡，这比开盘前的员工认筹价（最低7.9万/㎡）还便宜！
据透露，此次珠江天骊推出的3套单位为D栋的01户型，主要集中在4、5、6楼，为129㎡的四房。这个户型北向望中山大道，南向望车陂路，而这三套单位正好是北向，正对中山大道和人行天桥，车流量和人流量都比较一言难尽。但珠江天郦毕竟是在广州金融城，要知道，项目自开盘以来价格一直坚挺，即便是去年的特价单位，也去到8.2万/平起，总价1000万以上才能上车。当时建面129㎡ 8.8-9.2万/㎡，总价1100-1200万。而且，珠江天郦也是金融城难得的一手新房，稀缺性十足，自去年初开盘以来，珠江天郦的成交量一直领跑金融城。从金融城板块的供应来看，珠江天郦的地理位置也很优越，距离4号线车陂站600米，距离在建的13号线二期棠下站约500米，自驾也有中山大道西或者黄埔大道中可以选择。目前，金融城在售一手住宅屈指可数，它们的价格也早已达到10+/㎡。比如纯住宅江源半岛，售价10万+/㎡；珠光金融城壹号（商业）、合景臻溋名铸（商业+住宅），也都10万/㎡以上，更不用说广州鹏瑞1号了。就连金融城周边的次新二手房如兰亭盛荟，挂牌价也在7万/平以上！所以，现在珠江天郦66666元/平的特价，确实是中心区比较难得的一次“捡笋”机会。回顾到最初，珠江天郦一开始就是冲着豪宅的方向发展的，两年前甚至就吹风10万+/㎡。无奈楼市风云不定，项目从开盘的9万+/㎡，到8万/㎡，再到如今的6万+/㎡，这价格真是比变脸还快啊。这也一定程度上让人对金融城10万+/㎡的心理预期有点“破防”了。现在正是“五一”前夕，不仅珠江天郦有特价，就连整个天河CBD楼市，也发生了“地震”。比如华润置地天河润府，开盘战绩可以说有点“出师不利”。项目3月开盘价5.2-6.5万/㎡之间，最低开盘价还定在了5万/平米，这几乎是“价格战”的节奏了。项目在正式开盘前，华润还放出风声，号称“有大惊喜”。据说开盘当天，现场来了五六百组客户。但最后的销售数据却有些打脸——根据世联行数据显示，项目推370套房源，首开共成交25套。而根据克瑞数据显示，华润置地天河润府开盘当天，去化情况为C，C表示为少于20%。有相熟的中介跟察叔说，听说润府开盘的客户，主要都流向联投文津府，剩下的去了越秀观樾，销量堪忧。越秀·观樾开盘前售楼处就吸引了千人看房，开盘当天的销售额更是达到了15亿。这个项目前期吹风价在8万-10万/㎡。3月17日正式开盘均价在7万-9.3万/㎡，个别特价房源7万/㎡左右，这一定价在市场看来也是非常有诚意。察叔认为，天河润府后续的销量能否提升，关键还得看引进学校的质量。目前项目已经确定与珠江花城共读体育东均和小学，初中还没有官宣，想入手的朋友最好还是观望一下。越秀的明星项目越秀天河和樾府也有降价的动作，四月初就拿出单价约7.1万/㎡的特价房源，最近还推出6套特惠房源一口价，总价低至8X8万元。天河智谷地段的保利天汇，目前在售的五期主打高端改善，主推99-218平户型，比高峰期降了1.5万/㎡以上。五一前夕更是推出了“每套额外享10万购房补贴”等福利。还有五山板块的世纪金源天河源筑，项目是2023年4月开盘，开盘的均价高达8.3万/㎡起。现在的降价幅度却很猛，当时93平的3+1房2卫户型，好楼层成交价接近750万，现在这个户型550万几乎可以随便挑。还有不得不提的天河牛奶厂板块，谁能想到，曾经直逼10万/㎡的牛奶厂，如今竟也遍布5字头了。3月底，华润天合成交了一套88平南向3房，折合单价5.4万/平，创下板块内新低。年初金地天河公馆成交一套总价4字头的房源，成交周期甚至长达900多天。在周边新盘众多的情况下，曾经风光的奶厂也不好卖了。大家也许都已经发现，今年广州楼市大有不同。新盘众多，竞争激烈，价格也内卷严重。合富研究院数据披露，3月广州近50%的项目有“让利优惠”动作，为近年来数量最多的月份。库存压力相对较轻的区域（比如天河、海珠、荔湾、黄埔），主要通过“工抵房、拼团购房、渠道专场”等活动促进成交，优惠幅度普遍处于5%-10%。不少新开盘入市直接低价开售，而已经开盘的项目在加推的时候，更是“一降到底”。在这样疯狂内卷的市场环境下，难怪就连处在“烫圈”金融城的珠江天骊，也加入了降价赛道了。普遍的降价，也一定程度上引起业主的不满，尤其是先前高位入手的业主们，更是蠢蠢欲动维权。比如今年3月份，广州的楼市热度几乎全部都给保利天汇了——因为打八五折！几乎整个朋友圈里的中介整齐划一的输出口径是：580万买保利天汇109方南向四房。现在的广州楼市，一边是大量性价比高的优质二手“次新房”吸引热度，一边是大量属性相似的新盘涌现，“内卷”明显。很多在售楼盘都面临一个两难局面，不降价就难卖，降价了业主要维权甚至退房。其实，在如今相对低迷的楼市局面下，开发商采取一定的优惠策略来促进销售，也是正常的市场现象。而想要购房的朋友，也可以选择信得过的优质房企项目，或是继续观望、适时出手。
