今晚，凯旋新世界官宣加推全新一期“广粤观邸”，瞬间刷爆了察叔的朋友圈。
结合前两天的路透，消息很燃很炸：
将推出望江、望园林的130-300平二至五房，据说首发将包含超高性价比的产品，最高总价过亿。
有人期待很高，问凯旋新世界一手，有没有机会颠覆汇悦台创下的纪录。
点我回顾：惊爆市场！汇悦台4.6亿成交，本地神秘富豪对侨鑫情有独钟
但察叔打探到的消息是：这批房源并非全新一期，而是三期广粤尊府的尾货，新世界曾经安排租给各国领事、大使，现在租约陆续到期了，所以推新回血。
压箱底的“宝贝”，还是宝贝吗？
楼王280平、304平上新？凯旋隐藏“杀手锏”
凯旋新世界位于珠城东区，小区分三期开发，由北到南依次是：一期枫丹丽舍，2005年建成；二期广粤天地，商业和公寓为主；三期广粤尊府，2012年建成，南向望珠江。
（图源高德）
最有价值的就是三期，这点毋庸置疑。
目前，住建局数据纪录，广粤尊府还有43套住宅没卖，销控表显示分布在T17栋，T18栋和T21栋。
（图源阳光家缘）
（图源贝壳）
整个景观和格局最差的，就是T21栋。
位置最靠里面，望不了江，只能看花园，剩余可售房源有17套，约173平9套，约180平8套。
（T21栋销控表，图源阳光家缘）
贝壳上正好有这两个户型，大家可以看下。
（173平三房户型，图源贝壳）
（180平三房户型，图源贝壳）
说实话，看起来跟广东人喜欢的“方正格局”不太相关。
173平阳台视角望出去是这样的，高楼+园林+马路。
（图源贝壳AR看房）
所以景观价值上打了个折，173㎡在贝壳上挂牌4580万，中楼层，26万/平。
（图源贝壳）
180平在去年有一套成交，23万/平，也是中楼层，相比挂牌折价不少。
（图源贝壳）
T18栋倒是位置不错，仅次于T16、T17栋楼王！
（图源贝壳）
6套中低楼层未售，面积段在207-259平之间。
（T18栋销控表，图源阳光家缘）
放一张259平的户型图，狭长型，但东南向阳台可以望江。
（图源贝壳）
和高楼层相比，中低楼层望江少了些“一览众山小”的俯瞰感，适合喜欢近距离欣赏广州塔和猎德大桥的朋友。
（图源贝壳）
目前贝壳上有套高楼层挂牌7088万，27万/平，已经属于笋盘级别，近一个月有6位大佬去看了房。
（图源贝壳）
最后是我们最重磅的T17栋——广粤尊府当之无愧的楼王，目前住建局显示还有20套未售。
南向无遮挡一线江景，给足大家想象空间。
23年成交的这套楼王280平五房，8680万，创下30万/平的纪录，为目前广粤尊府二手成交价中最高。
楼王、南向望江、高楼层，三个条件，缺一不可。
现在T17栋留下的20套新房有没有这个条件呢？
很遗憾，没有。
（T17栋销控表，图源阳光家缘）
中楼层14、15层，只剩195平的03、04号房没卖，这两个房号的户型长什么样，察叔可以告诉大家，是北向四房户型，只能望花园，望不了江。
所以虽然是楼王，但业主挂牌价都不高，均价在23-25万/平。
当然，户型还是很不错的。
（195平户型，图源贝壳）
但想要望江只能选低楼层了，这几套280平，304平五房，在二手市场上很少放卖，因此可以断定为这次凯旋新世界“推新”的杀手锏。
280平户型如下，阔气感十足，目前贝壳仅有一套放卖，低楼层，挂牌价29万/平，总价8180万。
（图源贝壳）
304平，目前市场上没有挂牌，也没有过历史成交，太稀缺了，业主不舍得割肉。
所以察叔只找到一张古早户型图，大家将就看下吧。
和208平户型对比空间感更足，双主套设计，工人房、工作阳台和厨房连接，功能分区更合理。
304平楼王户型，吹风32.9万/平起
按照凯旋新世界这次推新最高总价过亿的说法，304平，低楼层望江至少得卖32.9万/平。
顶级富豪们会不会买账呢？
今年广州的豪宅市场很燃，网签了4套2亿+顶豪，但超过30万/平的只有汇悦台。
汇悦台是一套大面积顶复，产品上具有极度稀缺性。
而凯旋新世界这次推的货，说实话是尾货，不是最核心，最靓仔的货，甚至有人怀疑，新世界今年亏了近200个亿，是不是急了准备割肉离场？
所以这次凯旋“推新”，察叔也听到了不少有争议性的声音：
大几千万，我买广粤尊府，还是去鹏瑞、或者等南方面粉厂？
30万/平吹风价，让很多财富阶层持币观望，甚至很多人觉得，我就算买，也不如去买广粤尊府的二手。
而面粉厂，130%超强得房率，还是一线江景，听说还可能10万+/平就买得到，何必买这种存了10几年的旧货？
察叔有很多朋友在珠城买的房子，得房率低，设备老旧，格局设计早已跟不上时代。所以据说连汇悦台业主都在准备团购面粉厂了。
还有人说，财富圈层正在逃离凯旋和汇悦台，拥抱鹏瑞一号新富圈层。
声音很多，察叔想客观说两句：
1、在Money圈层，买凯旋新世界，这个圈层的纯粹度还是比较受认可的。
起码，有钱这个事情，你不需要和别人解释，一问你住哪里，就可以了，近期凯旋二手交易一直都保持热度上升态势，很多豪宅买手也说，不少大佬还很关注凯旋二手，一直找中间人在谈，趁低吸纳。
前几天察叔才在广粤天地偶遇某广州化妆品大佬喝茶，ta在汇悦台七八套房子，还是在凯旋有一套。
还有某知名新能源汽车大佬、知名时尚网红大V，还有千万粉丝的明星张某跟老公落户广州，都传说是凯旋新世界的业主，其中不乏国际化的圈层，比如美领馆人员，都喜欢住凯旋新世界，这个价格，这个圈层，你值得拥有。
当然，对逃离圈层这个说法，这个未来不好说，但有所分化，是必然的，但短时间内，还不用担心，毕竟还是很多有实力的大佬在盯着凯旋新世界。
2、确定性的地段和配套，珠城CBD还是广州Money圈层比较保险的选择。
整个凯旋新世界乃至珠城东部地段的广州城市封面属性，以及新世界用10年时间孵化的高端商业配套IP广粤天地。
楼下就是一线江景，大花园，大公园，有品位的商业配套，不远就是太古汇、IGC、领展广场，珠江公园，还有已经成型的教育配套，国际氛围，说实话，并不是金融城、琶洲一下子可以追上的。
当然，新世界能不能把它定位到30w/㎡，还得看它是否心急，毕竟心急吃不了热豆腐，要抢在保利的南方面粉厂之前收割一波红利，价格还得不能太“傲娇”。
