今天，上交所被挤爆了！
短短三天，创造人间奇迹。
察叔原本只看房不看股的朋友，都开始关心股市了。
未来一段时间内股市大涨已经成为共识，但楼市何时扭转乾坤，大家心里都还有疑问。
观察广州最近的新房市场，有三个引发恐慌的信号：
1.一些开盘了几个月的新房，网签竟然只有个位数，平均一个月卖两套，当初发的几个亿销售海报，仿佛就是一张废纸；
2.房价一降再降，以往开盘就是真底价，大家都明白错过就抢不到了，但现在只要再等等，之后总能再便宜几千一平；
3.大量次新房入市，二手业主踩踏式出逃，法拍房等低价房源被市场瞄准，价格内卷拉低新房市场。
所以大家的顾虑是可以理解的，这些楼市难题，不可能像股市一样得到突飞猛进的改变，但中央都切实看在眼里。
目前，上面已经发出了“房地产市场止跌回稳”“对商品房建设严控增量”的指令，并且延长经营贷，很大程度上减少了法拍房的产生。
所以察叔还是相信，未来两三年内，入手广州核心区的优质资产是稳的！
二话不说，上干货！为大家整合一篇广州楼市避坑指南，涵盖天河、黄埔、海珠、番禺四区，都是最近引起争议的热门盘，供以参考。
天河篇
华润置地天河润府
当初号称“天河豪宅”的项目，与珠江花城仅一路之隔，产品设计和宣传都让人眼前一亮，现在却深陷维权潮。
公开示范区和实体样板房后，有业主发现外立面玻璃幕墙变成了涂料，还出现了斑驳掉色的情况。
负责人则称：之前宣传的玻璃幕墙和铝板都不是楼体本身，而是售楼处的外立面，销售人员的话术也都是销售的个人行为，不代表项目本身。
（图源小红书）
说实话，天河润府和珠花的学校一样，配套靠蹭，价格却要贵上大几千一平，这钱如果买不来更好的品质和服务，就有点难评了。
目前来看，项目开盘半年，首开3栋只网签了20%，还有9栋楼没卖，按照这个去化速度，整个盘还能再卖10年。
（图源阳光家缘）
城投天禧
刚需地段做改善，一个典型“错配”的盘。
虽然位于天河智谷，但看这马路交叉口，旮旯角地块，周围都是城中村界面，你很难相信它能做改善。
但城投天禧就是大胆开干，首推108-138平户型，单价4.7万起，乍一看很便宜，但总价去到500-897万。
（图源高德导航）
对于600-900万的买家来说，同等价位可选择的盘太多了，3公里外就有保利天汇，而500万的入门产品，城投天禧也没有多少优势。
看户型，虽然是新规后的产品，但108平做三房，门口的次卧还这么小，实在尴尬。
（图源项目）
学校和地铁，500万买家比较在意的配套，城投天禧也没有。
紧邻的新塘小学，最近挂上了华阳集团牌子，但主要还是在招村民子弟，初中方面，项目1公里外新增了一宗中学用地，“拟”引进广州中学的牌子。
地铁方面，最近的21号线天河智慧城站，离项目有1.5公里，走路要20多分钟。
所以今年6月首开，网签寥寥，平均每个月卖2、3套，至今没能破两位数。
（图源阳光家缘）
9月24日，政府还挂出了同板块的两宗宅地，起拍楼面价2.81万/㎡，容积率2-2.5，和楼面价3.71万/㎡，容积率4.5的城投天禧一对比，真是狠狠扎心。
（图源高德导航）
黄埔篇
中鼎·书院上城
原来的中鼎君和名城，最近卖三期，老黄瓜刷新漆，改叫中鼎·书院上城了。
一般旧盘为什么改名，大家都知道，就是卖得不好嘛。
这盘首开入市在2014年，卖得很香，2021年二期热度也还不错，但到三期，就有点无人问津了。
毕竟大家现在谈起老黄埔新盘，都是富颐华庭、中央公馆、未来方洲、中建海丝城，各个盘卷生卷死，海丝城都打到3.1万/平了。
（图源项目）
所以中鼎君和名城再入市，只能改头换面，给自己找点话题刺激。
三期也的确拿出了新配套，九年一贯制黄埔军校纪念中学（北校区），六中的成员校，换个地方可能就大卖了，但老黄埔真不缺名校。
另外还画了个饼：说广州首家开市客，很可能会落在原丰乐广场的旧址，离小区1公里的地方。
但具体选址，区政府都还没确定呢。
地铁5号线大沙地，900米，走路14分钟，中规中矩。
另外就是项目的减分项了，噪音污染，中鼎整个盘有6期开发，现在才3期，3期旁边就是4期，未来入住施工有没有影响，看看现在2期的业主就知道了。
（图源小红书）
关于物业问题，中鼎最近也是引起了一些争议，有业主投诉说小区停车出入口只有2个，停车费高达670元。
而且收费未经议价程序，相关道路也没验收，多少有点着急了。
（图源小红书）
海珠篇
中海江泰里
在海珠西江泰路，一个最近全城中介都在推的盘。
75平380万起，据说月初3天卖了2个亿。
对口晓园小学，纳入宝玉直教育集团，听起来很牛，但别忘了，全海珠有五所宝玉直，个个都是“名校”。
按照晓园小学以往的口碑和成绩，实在有“凑数”之嫌。
另外，小区只有两栋楼，园林很少，梯户比虽然是3梯6户，但49层超高层设计，居住舒适度可想而知。
（图源项目）
小区南侧还有高压线，东侧有一个很大的变电站。
周围多纺织厂、物流厂，城市界面一般。
（图源高德导航）
为数不多的优点是家门口就有地铁，有商业。
但商业是中海江泰里自己配建的，只有三层，主打“小而美”，地铁江泰路站是2号线+11号线，目前来说2号线不算方便，等11号线开通后会好很多。
广州地铁珑璟台
位于琶洲板块，是琶洲南TOD同父异母的亲兄弟。
两个盘直线距离就1公里，琶洲南二期10.5-14万/平，珑璟台7-9万/平，优惠了三分之一，看起来很香哈。
但7-9万/平，依然是改善盘的价格，楼盘有没有改善的亮点呢？
景观方面，珑璟台南向望海珠湿地公园，算是亮点。
但项目体量很小，单盘独立开发，两边被城中村和工业园包围，有点“外面非洲，里面欧洲”的意思。
（图源高德导航）
小区只有4栋楼，中间还被一条市政路划开，居住的氛围感，豪宅的品质感一下子荡然无存。
噪音污染，还有一出门就堵车，都是需要业主理解的问题。
说到最后，一个改善盘的最大亮点，竟是家门口的地铁站，龙潭18号线+11号线交汇，1站到磨碟沙，2站到冼村。
但珑璟台配套的赤岗东小学，教育质量着实一般，在海珠区属于中等偏下的水平。
所以买这里的人是看中地铁，却不考虑学位？值得思考。
番禺篇
华润置地长隆万博悦府
位于番禺核心长隆万博板块，背面就是长隆欢乐世界。
（图源高德导航）
文旅产业、商业、教育拉满，继东风东小学后，悦府今天又官宣广雅中学，业主的腰板都挺直了。
（图源项目）
唯一硬伤就是紧挨主干道（汉溪大道），同时背靠游乐园，多少有点噪音污染。
那不是完全可以入手呢？察叔在这里提醒大家，悦府6万+/平的价格，在万博是有溢价的，并且随着周边住宅的供应量增加，万博的价值正在被不断稀释。
想想海珠区，中海大境7万+/平，还有天河的和樾府、西派天河序部分单位6字头，番禺万博是不是瞬间没那么香了？
还有和天河润府相似的维权问题，有业主称悦府部分外立面玻璃变成了涂料，大门也变得黑漆漆的，和当初宣传的浅色系有出入。
（图源小红书）
但也有人认为黑色高档，新大门更气派，并且悦府的内部会所已经完美交付，所见即所得，外部一些小瑕疵并不重要。
各宗说法，见仁见智。
