（半年前同户型305万）
现在来看，多少有点尴尬了。
最新成交的228万，和半年前305万成交的同户型相差77万。
为什么降价这么快呢？核心原因：学区竞争力低！
小区学位是红郡小学+南村公立侨联中学，同是番禺区，万科欧泊比起越秀瑞麓府、华润悦府等等动辄省一级名校的学区，简直被秒。
底价成交的另一个核心原因：房源近马路，噪音太大。
中介向察叔透露，这套房靠南大干线，6月时挂牌283万，无人问津。
9月初业主着急置换，降价到246万，单价3万/㎡，才吸引了很多人看房，但由于扛着没卖，错过很多买家。
后来扛不住了，3次调价后以2.8万/㎡的价格甩出。
目前，万科欧泊在卖的二手房就有一套挂牌3万/㎡的。
242万，北向中楼层，同样靠近马路，从3月开始挂牌，半年降价了6次，这卖房辛酸历程是不是有异曲同工之处？
（图源贝壳）
有人问：万科欧泊的三房会不会保值，毕竟北向二房还是少数，小区价值还得看主力户型。
察叔看了下，万科欧泊最新的一套94㎡东南向三房成交，是3.1万/㎡。
察叔认为还要观望，一是半年跌20万+，相当于夫妻两人月薪2万+半年白干，普通家庭受不了这个刺激。
二是欧泊缺乏优质资产竞争力，在以前，番禺整体教育偏弱，欧泊短板不凸显，加上是最靠近万博的次新房，对比周边楼盘有楼龄优势，定位刚需，有一定竞争力。
但现在，万博不缺刚需新房，越秀万博城规划8000套住宅，号称能卖10年。
新房也都引入名校，越秀万博城的番广实验教育集团办学，越秀瑞麓府的番中9年一贯制，万博悦府的东风东小学+广雅中学，一个比一个牛。
所以欧泊原来支撑房价上涨的逻辑已经变了。
三看小区放盘量，欧泊目前挂牌房源292套，还没加上112套“未上架房源”。
（图源贝壳）
挂牌率也是居高不下，近一年来最高去到过6.4%，现在也只是微降到了5.8%。
（图源贝壳）
三房挂牌3.2万/㎡，二房挂牌3万/㎡,急于脱手的业主不在少数。
