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新政前就爆了！保利用一个套房掀起海珠天河争夺战

情感 2024-05-29 11:52 广东

最近两月，广州的天好像漏了，大暴雨袭城，街头到处都是积水，反正察叔是能不出门就不出。

这种阴晴难定的天气，就犹如整个海珠悬殊的网签比率，有的盘月签破百，有的盘一个月只卖了个位数。

连续两个周末，我一“海珠隐形高富帅”朋友明哥，热情邀请察叔探盘。

到底什么盘横风暴雨也得去？

就是保利燕语堂悦。

五一前后，新规都还没出，察叔现场傻眼了，排队认筹的人很多很多。

熟悉的中介跟察叔说，这是广州少有开盘真实到访这么多人的楼盘，卖得真的好，很多人都跟明哥一样，拉着一家大小来认筹的。照片里没有一个NPC（懂的都懂）。

排队时，身边高富帅明哥微微一笑：

“样板间的套房真的很不错”。

一个套房击垮了海珠西高富帅

说实话，这个均价5-6万元/平米的保利燕语堂悦，察叔一直不大看好。

价格方面，同价位大家都会首选天河，像珠江花城、保利天瑞、联投文津府、越秀观樾，天河CBD板块一向都是广州楼市价值天花板。

说配套，保利燕语堂悦在工业大道附近，旁边就是村景，城市界面一般。附近也没有知名地标商业，教育小学还好点，听说已经官宣省一级宝玉直小学体系自有配建小学，中学就依靠5中附属初中、41中的区内省一级，在海珠内部都未必拼得过，更别说比起天河执信中学、省实这些广州头部教育IP，简直不是一个量级。

结果高富帅明哥告诉我，他喜欢这个楼盘，是因为一个套房。

究其原因，他思考许久，默默答道：

“一种从无到有的感动吧”。

看房当天，保利燕语堂悦板房里人头涌动，看人多过看房。

尽管如此，在参观完样板房之后，我对明哥的同理心又多了些。

90多㎡的三房户型，看起来有140㎡的空间感。

虽说夸张了点，项目给自己的设计手法命名为“解构与重建”。

什么意思呢？

就是根据当代生活诉求，重新审视传统住宅，再去造房子。

从整体概念来说，燕语堂悦一改海珠“务实”的风格，加入东方人文的新中式概念，特别王炸的就是社区花园的园林设计，打造宋氏美学，岭南烟雨，绿意浓浓。

根据现代人的需求，项目卧室、书房、卫生间等不同功能区布局合理，室内动静区分离，对于生活起居来说极其便利。

特别是125平方米的四房户型，有一个超大的主卧套房，面积差不多有31㎡，连衣帽间都有近9㎡。

什么概念？许多海珠西的楼盘、房子、宿舍，一个次卧面积也才9㎡。

多了一个次卧的面积来做衣帽间，空间感真的不错。

这个270度落地窗视野，扩大采光通风面，让室内最大限度引入景观。

对于二代或三代同堂的家庭来说，住起来确实很舒适。

00-10年代，海珠改善盘有多"磕碜"?

生活在海珠之外的朋友，可能难以理解为什么单凭一个套房就让人为之心动。

回到察叔朋友明哥，他就是一名纯种广州海珠土著，从小学、中学、工作、结婚……半辈子都生活在海珠。他家住海珠某核心知名楼盘，十年前也是海珠知名“豪宅”，双地铁覆盖，楼下就是商场，生活都挺方便。

那他为什么对套房心心念念？

这还要从海珠房地产的沧桑历程说起。

“想起我小时候，那时候的海珠真是落后不堪。”高富帅叹了口气。

90年代，这片区域还只是一片片的工业厂区宿舍，像穗花新村、凤凰新村、五一新村等，“村”字当头，厂工居所，布局密集封闭不说，小区环境更是可以用简陋脏乱而形容。

（凤凰新村，图源贝壳）

明哥作为老海珠人，就是在这样的生活环境中长大的。

接近00年代，初代商品房兴起，涌现了金碧花园、保利花园、南方花园，翠城花园等楼盘。

（金碧花园，图源贝壳）

（保利花园，图源贝壳）

（翠城花园，图源贝壳）

然而海珠人的居住环境因此而升级了吗？

有点儿，但不多。

纵观广州第一代商品房，还是工业PLAY中的一环，设计规划落后，环境十分密集。

夸张到什么程度呢？比如金碧花园就是一个经典的反面案例，楼与楼之间的距离只有几米远，有的连通风采光都成了奢望。

加上当年建筑设计理念落后，有居民坦言像被围困在“笼子”里。

再看保利西岸花园吧，老牌大型小区，由于规模大却规划不合理，部分区域距离小区入口十分遥远，步行或者开车都不方便。

越秀的翠城花园，当时也是改善天花板，但邻里间密集程度，整个小区就像港剧大型“屋村”一样。

而且由于小区使用年限长，部分公共设施如道路、绿化等均有不同程度的陈旧和失修。

时光来到2010年代，房子变多了，越秀、保利、富力、合生......一举在海珠拉开了第二代改善商品小区，但说实话，这些改善盘也不是很像话。

很多房子只有一个卫生间，套房概念更无从谈起，一家人生活动线混乱，收纳问题凸显。另外，有些开发商为提高住宅面积，小区大大缩减绿化面积，停车场配置特别尴尬，甚至1:1都保证不了，还设置机械车位。某次察叔去明哥家里作客，普通的车都停不进去，更别说SUV了。

如今，毛头小孩已成长为高富帅，回顾自己的成长经历，他长吁一口气：

“对自己好点儿吧。”

江湾和樾、中海大境、燕语堂悦......

片区改善怎么选?

要说近期海珠最火的几个改善楼盘，除了保利燕语堂悦，就当属越秀江湾和樾、中海大境莫属如果不看预算的话，察叔可能会选中海大境。

对于整个海珠来说，明显中海大境更靠近琶洲，离珠江新城/琶洲仅3-4公里，板块优势会更明显，未来升值潜力也更大些；教育这边，有配套18班小学及72班中学，私立国际学校也有得选；

再来看看环境，中海大境就挨着海珠湿地公园，自身园林也做的不错；从品牌体系和物业服务来说，中海系观澜府已经实现过销售传奇，对于后续服务增值，中海物业的口碑和保利物业高下立见。

当然了，如果单看面积段，中海大境是126-270㎡的大户型，保利燕语堂悦是92-125㎡的改善户型，代表着两类受众群体，不能同日而语。

总体来说，市场对保利燕语堂悦的信心，是有待观望的。

首先是保利堂悦系这个高端品牌系。首个堂悦系1.0在广钢新城的保利堂悦，从整体户型配置上、装修规格上口碑虽然不错的，奈何广钢的配套兑现太差，整个广钢公园芳草萋萋，不少业主失望离场，首战不利。

而选址方面，燕语堂悦工业大道沿线的广纸新城，虽然近几年板块楼价爆发式涨了不少，但目前来看，这里居住体验的改善性并不好，其他条件上面察叔也论证过。

不过好在，从交通轨道来说，燕语堂悦靠近燕岗地铁站，就在11号线大环线的交汇站，东面连通珠江新城、金融城、琶洲，西面连通广佛，对于上班族真的很方便，升值前景不可小觑。

当然，三个盘口碑最差，还属越秀江湾和樾，选址建在鹤洞桥旁边，除了临江一线的那栋楼以外，背向江景的大部分楼视野和通风采光条件都不算好，而且小区还有几栋回迁房，圈层纯粹度自己想象。交通方面，离沙园、燕岗两个地铁站都不算近，差不多1公里的距离，而教育方面，宝玉直小学也不是直通，还得摇号。

升值方面，同属鹤洞桥边，江湾和樾对面的中旅天宸府，据说价格从开盘7万/平方米已经跌至4万+/平方米，前车之鉴，不得不担忧。

所以有一说一，保利燕语堂悦能收割一波改善客户，说明产品还是抗打的。这种人性化的套房设计，也算是开了海珠区先河，并且一定程度上也折射出改善群体内心对美好生活的向往。

高富帅或许看中的不单单是套房本身，更多的是它象征着海珠区城市化进程的一步。

从破旧落后的工业区，一步步走向现代化都市，这中间凝结了多少人的梦想？

•END•

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