最近，有小伙伴说自己挖到了大笋，并且毫不藏私地向察叔分享。
——才1万/㎡的天河公寓，只需投入不到30w，即可得高达12%的年回报率。
![]()
小伙伴当即要拉上察叔一起，组团一人买一套，以后月月收租收到手软。
来先看看“大笋”的具体位置。
位于天河智谷（广氮）板块，楼下几百米就是黄村地铁站，4号线两个站就能到智慧城，一个站到车陂，开车10来分钟就到金融城或琶洲地段。
而且这公寓不是“头要挨着天花板”的复式，是平层，3米层高，户户有阳台，还可天然气明火。
户型分29-46-52平方，一房只需27.8万，两房52.8万，均价就是1万/平。
![]()
几十万就能买天河中心地铁盘，真是想都不敢想。
12%的年回报率又是怎么算的呢？
小伙伴说中介以天河智慧城的万科云城米酷作为参考，35㎡的公寓，可以收租3000元+。
![]()
（图源贝壳）
一年租金2800×12=33600元，再按照27.8万的入手价，可不就是年回报率12%！（年投资回报率=年利润或年均利润／投资总额×100%）察叔当即去了一趟天河智谷（广氮板块），发现符合条件的公寓的确有一个，那就是嘉禧天和。
![]()
（图源项目）
但销售现场表示，中介的报价低了，目前最便宜的31平价格也要去到四十七八万，均价1.5万/平。销售还说，同片区的公寓有好几个，嘉禧天和是最靠近地铁的，而且价格也便宜。好家伙，察叔赶紧又跑了趟侨鑫ing未来印，被销售告知2.5万/平，已经卖掉了1200套，即将清盘。
![]()
（图源项目）
看来有做过汇悦台、汇景台的侨鑫背书，听起来就有高级感，加上价格“划算”，只相当于豪宅的几个平方，真不愁卖。而且年收益率同样达12%，如果自己不想经营，还可以托管给酒店，保底月租金4000元+，年收益率7.3%。
![]()
（图源项目）
踩盘踩到底，察叔又来到了不远处的中洲盛年，销售也同样掏出了酒店托管方案。28 ㎡ 的LOFT公寓，保底收益3000元，55㎡保底3700元，再加上分红，年收益4-6万，相当可观。
![]()
（图源项目）
看完上面的宣传，你也心动了？
还是那句话：捂紧荷包，先别急着上车。
实际上，公寓分为有产权和没产权。
有产权的公寓，房子就是你的，没产权的就只相当于花了几十万，长租一个房子几十年。
不巧，上面的几个公寓，全都是没产权的项目，只卖使用权40年，购房者和开发商签订的不是购房合同，只是租赁合同。
而且民法典规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
所以买无产权公寓，往往有着意想不到的隐藏风险。
这不，最近就又有无产权公寓项目暴雷了。
老黄埔文冲的临港ATM公寓，约1万/㎡，卖30年使用权。
业主托管给了酒店，3:7的比例分红，保底年收益率7%，每三年租金还会上浮，这方案，是不是很熟悉？
![]()
结果返租还不到一年，酒店就开始以各种理由拖欠租金，和要求降租。更荒谬的是，当有业主表示想要把房子收回来自己出租时，却发现房子的户型变了。当初承诺的AB户型，部分只有A，没有B，因为承包给了酒店，有一层房间更是连隔墙都没做，整层全部打通，做成了酒店公区。
这意味着，即使业主收回房子，也需要重新花大钱做隔墙和户型。而这笔钱，没人想出。开发商早已卷钱跑路，有业主委托律师调查公司账户，里面根本没钱。但有小伙伴会想“搏一搏，单车变摩托”，参考万科云城米酷，收益率这么高，买一套回来收租，十年八年回本，后面不都是纯赚吗？察叔只能说，房子出租是有空置率的，而且广氮板块，也和智慧城板块有区别。首先是人才的区别，智慧城有像网易、小鹏这样的超知名大厂，人才源源不断，而广氮板块目前的8个企业总部，除了大部分都在建设当中，投入运营时间待定。租客来源，更多的得依靠两站外的智慧城，以及珠金琶板块。如果你是智慧城或珠金琶的打工人，你会选择就近的住宅小区，城中村，还是会选择几个地铁站外的3000元公寓呢？
万科云城米酷之所以成功，就是周围的出租公寓少，住宅也少。而整个天河CBD广氮板块，除了同类的几个使用权公寓，还有六七个住宅在出租。离黄村地铁站最近的中海康城花园，110平三房整租5000元/月，单间次卧1400元，同样可以享受厨房，阳台。
![]()
（图源贝壳）
想住新一点的住宅，也有，去年底二期收楼的天河壹品，就在侨鑫ing未来印一路之隔，90㎡三房租金6000元，合租平摊也就2000元/月。
![]()
（图源贝壳）
所以，广氮公寓想要复刻神话，显然是很有难度的，12％的收益率，或许全靠想象。
![]()
酒店公寓的模式，还能做吗？
如果买产权公寓，不自己出租，承包给酒店经营不就好了？保底月租金大几千，还有超高盈利分红，妥妥的现金流资产。
很多朋友近期都在买理财和买公寓之间来回犹豫，咨询察叔。
首先，产权公寓的出租运营，涉及到心理预期问题。
像刚刚提到的暴雷项目，承包经营的就是一家中高端品牌连锁酒店，这听起来够有保障了，但还是避免不了拖欠租金的问题。
所以托管给酒店经营，要有一定心里预期，想着最差的结果，就是把公寓要回来，自己居住，这个是底线。
其次，是酒店的资质筛选问题。
察叔就认识一位投资大神，今年花79万投资了越秀天荟江湾项目。这个项目火爆程度很高，是今年公寓销量的TOP3。
![]()
（广州足球公园因滞后性集中网签未列入其中）
投资后同样托管给了酒店，79万保底有5500一个月，合作方案就要明晰得多。
业主负责出房源，酒店负责整体的运营和保洁，通过线上平台（美团、大众点评、途家、携程、木鸟）做日租、短租，三房保底每个月5500元＋分成。分成的计算方式：比如日租500元，一个月大概出租25天，就是12500元，酒店抽取30%的运营费，剩余8750元就是业主的收益（5500元保底+3250元分成）。此外，酒店还会给业主开通一个APP，业主能在APP上随时看到每天的房价和入住人员，做到透明化管理。而越秀天荟江湾所在的地段，也有一线江景的稀缺性，并且是实打实的产权公寓，在市场上有相当竞争力。
![]()
随着整个中国城镇化日益成熟，人口红利减弱，但一线城市核心片区的虹吸能力却不断加强，人才也会往核心大城市流入，居住需求不会减弱。如果不考虑住宅背后的学区配置，纯考虑居住，公寓产品灵活性和投入产出比，是远远比住宅更有优势。在新房产投资周期，优质公寓产品投资回报率不一定逊色于股票等股票投资，买对了，最低4-6%，甚至8%+是跑不掉的。而且公寓投资是“进可攻退可守”，可以出租，可以自住，两相便宜。关键，就在于选择的眼光和技巧，这里对于具体怎么投资公寓，大神也给到了很有参考价值的建议：1看公寓产权，产权在你手上，就靠谱，产权不在你手上，都不靠谱，产权证红本是衡量产权的重要指标，不要相信那些吹嘘十年二十年后可以办证的无产权公寓；2看地段和稀缺性，在广州来说，还是天河、海珠等核心区域更有竞争力，还需要找与地铁口，交通枢纽更近的板块，分析附近的产业与人才构成，大家最好通过租房软件、实地查探比较，千万别偏听偏信中介销售推销的介绍；3如果要托管给酒店，最好筛选有过长期公寓租赁运营经验的连锁酒店，查清楚历年运营数据再分析判断，先收楼再签托管合同，合同细节可以找律师咨询。
