又到了楼典2024年上海地产大宗交易市场的盘点时间。
刚刚过去的2024年，楼典在上海共录得139宗地产大宗交易案例，总交易金额约730亿，比2024年的1180亿大幅度减少约38%，仅略高于2020年。
整体来说，2024年的市场其实依然活跃，139宗交易数量接近于2023年的143宗，交易金额大幅度下滑主要是机构型买家较少，市场交易的主体由民营资本领衔；同时，几个大型交易由于出现一些小波折，延后到了2025年一季度，导致2024年的整体交易金额大幅度下滑。
2024年，上海地产大宗交易市场成交规模下滑的主要原因还是大型交易的减少。
上海前10大交易总金额224.44亿，相比于2023年的406.28亿减少近一半。
此前上海地产的主力买家为各类地产基金及保险、金融公司等，但在2024年，它们整体的投资逻辑趋于谨慎；同时，有多个超过10亿元的大型交易延宕至2025年一季度，导致整体交易数字不佳。
不过对于2025年的大宗交易市场来说，已经有约200亿规模的储备交易，今年的整体数字比起2024年会有明显反弹。
2024年剩余超过10亿的项目如下图所示
（部分交易金额为楼典预估，可能存在误差）
机构领衔的大型交易的数量减少，但民间资本持续活跃，助推了上海市场的整体交易数量，由制造业、能源行业民营企业家、Religion机构领衔的主要交易包括：
● 某机构收购龙华万科中心1号楼
● 沙驰男装收购中海中心D座部分楼层
● 山西能源企业家收购静安NEO
● 新疆能源企业家收购会景楼
● 瑞慈医疗收购前滩尚独栋办公
● 人人视频收购BU中心独栋办公
● 不同高净值家族收购中粮瑞虹海景壹号商铺、绿地外滩中心商铺、高尚领域商铺...
● 该类买家喜好的资产类型以独栋办公、街铺、酒店、困境资产为主。这类企业大部分为细分行业龙头，业务稳定，过去几年持续有现金流收入，有强烈资产配置需求，主力配置的资产在1-10亿之间。
2024年，上海的交易资产类型主流依然是办公、商业及商办混合类业态，占据了整体市场交易规模的约81%，长租公寓及酒店类资产占据了15%；在其中，稳定现金流资产最受到投资者欢迎。
与此同时，困境类资产的交易极为火爆（包含不良资产法拍、房企纾困、外资基金纾困），成交总金额超过313亿，接近总成交金额的43%。
民营企业家积极抄底此类困境资产。
展望2025，困境类资产依然会是交易主流。
不过与2024年有所不同的是，房企手中的优质资产基本已经出售殆尽，非优质资产无人问津或是在法拍流程中；2025年的交易主流将会是内外资地产基金手中的项目。
2015-2020年的市场活跃期，内外资地产基金在上海收购了数千亿的商办资产，其中大部分项目受困于基金到期且无法延续、境外贷款利息大幅度增加或是租金收入减少。
大部分的外资地产基金2025年将会折价出售前期收购的商办类型资产，随着价格共识的形成，交易也会相对活跃。
基金纾困型项目2023年总成交仅为6亿，今年大幅跃升至23亿，预计2025年会继续大幅度成长。
而与此同时，2024年，上海核心区的地标类资产也已经有成交。2025年一季度，南京西路也有核心地标项目成交。
2024年，力宝广场给予了核心区的老地标一个价格指标；大宁国际办公和嘉宁大厦给与了非核心区项目一个价格指标；而2025年南京西路地标的成交给予了核心区新地标一个价格指标。随着价格锚点的建立，市场对于交易价格的预期会更加明确，有利于交易的达成。
整体而言，2025年，上海地产大宗交易市场各类资产的价格标杆已经建立，交易价格触底，而市场的交易规模比起2024年也会有明显的反弹。
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