2025年开年，上海顶级奢侈品商业项目又迎来了新一轮洗牌。
世界三大奢侈品集团之一开云集团旗下品牌，正在陆续撤出南京西路及南京东路的两大商业项目芮欧百货及新世界大丸百货。
已经撤出或即将撤出芮欧百货的奢侈品品牌包含GUCCI、BOTTEGA VENETA、MCQUEEN、SAINT LAURENT、BALENCIAGA以及MONCLER（非开云旗下）。而准备撤出新世界大丸百货的品牌包含GUCCI与BOTTEGA VENETA。
上海其他零星的顶级奢侈品品牌关店案例还包括在去年12月PRADA撤出尚嘉中心；BALENCIAGA撤出老佛爷百货。
这一轮品牌关店后，上海顶奢商业体的格局产生了新的变化。
楼典统计了20个顶奢品牌在上海的开店情况，算上在前期阶段的共有120家左右，恰好一个平均约品牌6家，在其中，顶奢商业体分成了四个能级：
第一能级包含两个项目——上海国金中心与上海恒隆广场，上海国金中心20家品牌均有布局，而上海恒隆广场仅PRADA未布局。
第二能级包含三个项目——前滩太古里、港汇恒隆广场与虹桥机场2号航站楼，各有14-17个品牌布局。
第三能级包含四个项目——环贸广场、尚嘉中心、ONE ITC与兴业太古汇，各有6-8个品牌布局。
第四能级包含9个项目，仅有零星一个品牌布局。
芮欧百货本属于第三能级的项目，今年面临一线奢侈品全部撤出的难题，离开顶奢朋友圈；而新世界大丸百货也损失了两元大将。
上海去年的奢侈品市场整体下滑，主要有三大原因。
一是因为汇率因素上海奢侈品消费力部分外流日本。
二是长三角周边顶奢项目凭借大手笔商场活动虹吸上海本地客户。
三是一线奢侈品品牌消费分化，消费者更倾向于购买二手流通性更好、保值率更高的品牌。
不过其实，上海奢侈品品牌的销售额比起疫情前仍然有可观的增长，比起中国其他城市来也大幅领先，知情人士告诉楼典，开云的批量关店业绩原因仅是一小部分，比如新世界大丸百货的GUCCI销售额不差，常常位居上海的第三第四位，业主给出的条件也很优厚，对品牌来说稳赚不赔。
开云关店更主要是集团战略调整，欧洲总部希望旗下品牌前往更高能级的商业项目开设旗舰店。
从四个能级项目的品牌分布也可以看出，奢侈品倾向于关闭第三第四能级的店铺，前往第一、第二能级项目。
这其中，和VIC奢侈品消费者的消费习惯有密切关系，他们都希望在一个项目内，能够买到所有品牌，而不是去三四个项目分别消费。
品牌现阶段收缩的另一个原因，也是为了迎接上海顶奢商业综合体陆续落成提前做出准备，上海目前在建或是在提档的顶奢项目共有6个，分别是：
1个项目提升：兴业太古汇
2个项目在建：徐家汇中心ITC与西岸中環
3个项目扩建：前滩太古里二期、恒隆广场三期、上海张园二期。
其中，新建及扩建的四个项目徐家汇中心ITC、西岸中環、前滩太古里一期+二期、兴业太古汇+上海张园均是巨无霸项目，四个项目全建成后的商业体量均是20万平方米级，远远超过目前的第一能级项目上海国金中心与上海恒隆广场，可以容纳更多品牌旗舰店。
在销售额没有明显反弹的情况下，楼典了解到，这几个巨无霸顶奢商业体招商目前也面临到一定的压力，这几个项目均是超大体量+建筑品质+优质开发商+优质地段的组合，对于品牌来说，都是不错的选择。
但旗舰店的开设投入较高，品牌的开店也将会更慎重。在大部分一线奢侈品均需要扎堆+旗舰店的战略下，如何让前文统计的20个奢侈品牌全部签约成为了重中之重。
上海的未来奢侈品市场，毋庸置疑会成为新鸿基、太古、恒隆三家老法师之间的“战争”，再加上新入上海的香港置地“华山论剑”之下，其他三-四档次的项目则在无可避免成为了炮灰。
