产业保障房，主要指为满足创新型企业、高新技术企业等中小制造业企业发展的空间需求，由政府主导并按政策出租或出售的政策性产业用房，其租金或售价仅为同片区同档次房源的30%-70%。本文梳理总结了深圳、珠海、东莞等湾区城市产业保障房建设经验，以供借鉴。
粤港澳大湾区城市产业保障房部分政策
01
湾区城市产业保障房的建设经验
深圳
深圳产业保障房分为以售为主的优质产业空间试点项目和以租为主的“工业上楼”项目两种类型。
以售为主的优质产业空间供给试点项目
（1）供地对象以平台企业为主，门槛要求高，目前只有深圳特区建工集团一家符合；（2）供地模式相比普通招拍挂以及协议出让产业用地，采取先遴选后挂牌的创新供地方式，出让价格和年限均有优惠，以达到快速建设质量优、价格低、品类全的优质产业空间目的；（3）厂房分割转让，面向遴选企业库为主的优质成长型企业；（4）规划建设满足分割要求，优质产业空间建设标准高，具备定制化条件；销售灵活可全部分割，市场转让可办红本、可抵押、可二次流转。
案例：宝龙专精特新产业园
深圳首个试点项目，定位为“专精特新”、“小巨人”、上市及拟上市、优质成长型企业集聚区，主导产业为高端装备及生物技术、新一代信息技术、新能源及新材料产业。
厂房供给可分割销售，企业可按照栋/层/套（间）为单位，购买厂房、研发用房、配套宿舍等；售价低于市场价，高标准制造业厂房8000元/㎡、宿舍10500元/㎡、食堂7000元/㎡，相当于市场价3-5折的水平。
宝龙“专精特新”产业园效果图
图源：深圳市产业空间发展公众号
以租为主的“工业上楼”项目
（1）优化行政机制，建立“市政府——职能部门——各区政府”的“三审一签”联审制度，支持“并联审查，一次批准”；（2）明确实施路径，结合自身成熟的城市更新、土地整备等项目政策路径，将产业保障房项目分为城市更新类项目、提容类项目、新供应用地类项目、土地整备类项目四种类型，由市属或区属国企推进实施；（3）强调保本微利，项目内部收益率原则上≤4.5%，严控平均租金为35 元/月/㎡，租赁价格年涨幅≤5%。
案例：南山红花岭智造产业园
“工业上楼”示范项目，按照“政府主导+国资引导+利益统筹”模式，采取收购、统租、改造升级、城市更新等方式，由区属国企平台建设。
产业园采用立体厂房设计，参考新加坡典型工业上楼项目——兀兰飞腾工业大厦的设计，通过环形坡道+高架道路模式，将货运交通引入第二层、第五层及第九层平台，最大限度提升货运效率。
南山红花岭智造产业园沙盘模型
图源：自摄
珠海
珠海“5.0产业新空间”
（1）低租金供给，控制租金东部片区≦20元/月/㎡，西部片区≦15元/月/㎡，租金封顶10年不变；（2）标准化与定制化并存，制定《珠海市工业厂房建设标准指引》，满足企业生产的布局、荷载、层高、物流、强弱电、给排水等指标要求，并支持模块化或定制化厂房建设，实现“拎包入住、拎机投产”；（3）明确国企为实施主体，要求格力、华发、大横琴等市属国企，探索“市属国企投资+土地出让”、“政府投资+土地划拨+国企代建”两种建设模式；（4）通过返补实现资金平衡，用地通过评估价供给，成本可降低至30万元/亩以下（珠海工业用地出让均价为43万元/亩），竣工后按 1000 元/㎡予以一次性补贴，基本覆盖25%建设成本。
案例：富山工业城
项目由斗门区与大横琴集团合作建设，围绕新一代电子信息技术、新能源新材料、智能装备制造三大产业方向，规划打造398万㎡工业厂房。
项目建设83栋建筑单体，包含63栋厂房（含定制厂房），9栋甲类仓库，10栋公共服务中心（餐饮中心、文娱休闲和倒班宿舍）和1栋综合楼；配套10个餐饮中心，可满足超2万人用餐需求；配套宿舍超1600套，可为超6700人提供住宿；预留3块配套用地。
富山工业城项目实景
图源：富山智造公众号
东莞
东莞“高品质、低成本产业空间”：
（1）低成本，以“总成本+微利”、最高限价管控、优质企业奖补等多种方式供应，其中，销售型产业用房微利原则上不高于8%，租赁型产业用房不能超过同区域同品质市场价的90%；（2）租售合并，产业保障房100%可销售，每楼栋建设进度达主体结构2/3 后可预售，可办红本、可抵押、可二次流转；（3）发挥国有企业落实政策强、融资成本低的优势，对市属国企、镇(街道)属企业按照“总成本+微利”供给优质产业空间的，降低投资利润率考核要求。
案例：东实塘厦创智园
东莞首个高品质低成本产业空间，由市属国企东实集团建设，定位为湾区核心智能智造产业融合标杆，构建以新一代电子信息为核心的1+4+N产业体系，拥有低成本、高品质、宽准入、选择多和运营优五大优势。
东实塘厦创智园效果图
图源：印象塘厦公众号
02
思考与启示
经整理分析，深圳、珠海、东莞等城市产业保障房建设经验可提供的借鉴如下：
实施路径方面：实施方案+试点项目
制定产业保障房实施方案及试点政策，针对城市更新类、提容或新供应用地类等不同类型项目，明确实施路径、技术要求和企业入驻门槛，采用“政府主导、国企实施、市场运作模式”，启动项目试点，形成示范效应。
用地供给方面：探索划拨+协议出让+先遴选后挂牌
探索划拨供地方式，省政府办公厅《关于深化工业用地市场化配置改革若干措施的通知》中明确支持划拨供地；在深圳“工业上楼”项目中，可采用协议出让方式供给产业保障房用地，降低用地成本；在深圳优质产业空间项目中，先遴选平台企业，后挂牌供地，出让价格和年限均有优惠，降低用地成本。
用房供给方面：工业上楼+租售并举
采用或高于《广东省高标准厂房设计规范》的要求，细化“工业上楼”建设标准，满足企业对层高、楼层载荷、垂直货运电梯等技术要求；用房供给租售并举，销售对象从遴选企业库中按程序选取，封闭运行。
资金平衡方面：运补、返补、腾挪、优考
通过配套设施运营收益反哺建设成本；建立建设成本补贴与土地出让金返还奖励机制；引导承建国企“算大账”，探索通过用地配比平衡产业保障房建设投入；优化国企绩效考核，按照“总成本+微利”供给产业保障房的，适度降低投资利润率考核要求。
供稿｜规划设计二所
技术审核｜总工程师办公室
文图编辑｜办公室
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