全球城市住房规划建设的经验及启示

强化住房保障，供给多层次、高品质公共住房

新加坡历来重视住房建设。1960年颁布《住房与发展法》，成立专门负责公共住房建设管理的法定委员会——建屋发展局（Housing and Development Board, HDB），致力于解决住房问题。1964年，宣布实行“居者有其屋”计划，并在1990年基本满足了国民住房数量需求。新世纪以来，随着人们对住房品质期望提高、老龄化问题凸显，新加坡积极采取措施，保障住房的普惠性和宜居性。

为满足不同收入人群的住房需求，新加坡构建以组屋、执行共管公寓、私人住宅为代表的阶梯化住房结构，建立“中低收入靠保障、高收入靠市场”的双轨制住房供应体系。

组屋作为政府支持性住房，居民可优惠价格分期付款购买，也有少量房源用于租赁。执行共管公寓是介于公共与私人房产之间的一种产品类型，在组屋购入且住满五年后，房屋可在二级市场上转卖，10年后房屋完全私有化，可以出售给外籍人士。私人住宅主要面向无法购买组屋的外国人和少数高收入新加坡公民，鼓励发展用地经济、成本较低的多层与高层公寓建设，控制传统的别墅式建筑。

为满足大规模住房需求，新加坡根据组屋的空间分布提升住区开发强度，布设三级公共中心体系(中央、区域及周边商业中心)，打造非连续性的高强度建成区，如淡滨尼住宅区、榜鹅新市镇住宅区，楼层普遍设为10-25层。通过建设连接绿心、海滨的生态廊道和开敞空间，发展绿地和体育娱乐设施，如游泳池、篮球场、网球场等, 形成良好的住区交流空间，防止容积率过高、建设用地无序蔓延、公共生活质量下降等问题出现。

应对日益凸显的老龄化问题，新加坡开发了包含护理服务的社区护理公寓、乐龄公寓、三代同堂公寓等系列住房，满足老年人多元居住需求，支持在社区内独立养老。

建屋发展局提出“原地养老”概念，实行“乐龄易计划”，设计打造不同层次的公共空间，增设适老化设施，鼓励促进老年人外出、社交及锻炼。

为进一步提升住房宜居性，新加坡投入大量资金与技术，加强“智慧组屋”的研究和开发，逐步实现资讯服务、无线数据通信、自动程式化或远程控制的家务劳动、智能化保安和居家办公等。

聚焦住房安全，设置“建筑总监”负责监督住宅公共设施设备的维修养护工作，并定期进行房屋体检，其中，住宅每10年一次、非住宅每5年一次进行建筑物结构安全普查；楼龄超过20年的老旧建筑，每7年一次进行外墙普查。同时，全面普及数字化体检技术，实现数据采集、分析、输出一体化，提高房屋安全检测效率。

创新规划工具，促进人口、住房、就业、交通联动

伦敦住房规划注重空间布局的科学性和实操性，规划编制以住房供需预测与监测为核心工具，主要包括住房需求调查、住房供给评估、住房发展监测。英国住房、社区和地方政府部（Ministry of Housing Communities & Local Government）制定统一的住房供需预测框架与方法，允许地方政府依据实际情况优化理论方法和数理模型，统筹引导地区住房的空间布局。

住房需求调查主要用于协助大伦敦及各自治市政府制定合理的住房供应目标，通过综合考虑人口数量、家庭结构、家庭经济可负担能力等因素，合理预测地区实际的居住需求，包括地区住房需求总量、各类可负担住房需求量、弱势群体住房需求量等，其核心关注点是人的需求。

住房供给评估可看作对住房供应目标的空间校核与修正过程，通过评估地块的区位、开发潜力、发展可能性等条件，分类计算不同类型用地的新增住房建设量，最终形成空间引导策略，强调数据精准到地块尺度。

在地方政府土地供应有限的情况下，发展密度是影响地区住房供应量的关键变量。伦敦构建了一套住房建设密度矩阵，根据地区中心性和公共交通可达性两个因素，共同确定地块可建设的住房套数以及可承载的人口密度。其中，地区中心性由区位（是否位于城镇中心周边）以及存量住房类型（公寓式住房占比）共同决定。公共交通可达性则是基于PTAL（伦敦公共交通可达性评估系统）确定。总体而言，地区中心性越高、可达性越强，住房可供给的密度越高。

在通则性密度矩阵的基础上，注重引导住房向城市机遇地区和城镇中心集聚。机遇地区是结合城市发展方向，在城市更新中具有发展潜力的地区。机遇地区住房密度可以增加至1.3倍，城镇中心可以增加至1.1倍。在相近开发强度条件下，密度分区引导了多元的居住形态。

发展可能性也是影响地区住房供应量的重要因素之一，对于挖掘潜力地块并进行住房开发具有重要的参考意义。

通过筛查规划、权属、周边地区条件等因素，评估特定地块发展为居住功能的可能性。根据“短板效应”，一个地块发展为居住功能的可能性取决于其所有发展限制因素的最低值。评估发展可能性为0%的地块，应在系统中排除

结合需求和供给侧评估，2021版《大伦敦规划》确定，2019-2028年十年住房供应总目标为52.28万套，较2017年住房总量增长15%。

全市住房供应目标进一步被分解至伦敦金融城和32个自治市，要求纳入地方规划进行动态监测实施，并设定了五个监测指标：一是通过存量用地更新等措施建设的住宅比例维持在96%；二是开发强度满足公共交通可达性评估的项目超过95%；三是不占用开放空间新建住宅项目；四是每年住宅净供应量不少于4.2万套；五是每年可负担住房的净供应量不少于1.7万套。每年2月，大伦敦政府会基于详实的住房数据库，发布年度监测报告，动态调整住房供应侧重点。

保障用地来源，充分挖掘存量用地潜力

纽约基于用地紧张的现实约束，通过鼓励利用城市棕地、废旧公共建筑、低效空地等新建可负担住房，维持存量住房的可负担性和居住品质。

自2014年，纽约通过棕地项目清理土地共756块（76公顷），支持建造可负担住房5200多套。此外，还提出实施自愿性清理计划（VCP），以税收和重建补贴来鼓励业主自行实施棕地清理，腾挪空间建设可负担住房。

包括：适当调整强制包容性区划（MIH）地区建筑高度及退距规定；降低小户型住宅设计规范中的最小面积规定；适当降低部分公交可达水平较高地区的居住区停车标准；对老旧、低效建筑，放宽调整非住宅建筑转为住宅建筑限制规定等。

在《安居计划2.0》中，纽约提出“大纽约小住宅”计划（NEW Tiny Homes in the Big Apple），检讨原可负担住房公共空间占比过大的问题，鼓励小地块填充式开发。

通过对市属用地进行梳理，整理出对于传统住宅而言太小或不太规则的空地（如停车场、闲置地、绿地等），鼓励设计小型建筑和户型以增加住房供应。为适配小户型需求，推进模块化“微型单元”的设计建造，以降低建筑成本，提升建设速度。目前，纽约已建造近100套单户模块化房屋，实现节约近25%的建设成本

落实自然资源部“控新增、强监管、重保障、提品质、守底线”的工作要求，结合以需定供的政策导向，整合用地报批-储备-供应-规划报建-施工许可等土地与规划数据链条，构建住宅用地供应与人口需求、产业发展、重点平台建设和设施承载力的空间协同模型，划定住宅用地供应政策分区，支撑住宅用地科学供应。

结合城市产业、人口发展、家庭结构变化等需求，完善“保障房+商品房”双轨运行的住房体系，面向关键工作者和住房困难家庭，完善配售型和配租型保障性住房建设。

创新“回购住宅+保障性住房运营”“以旧换新+房地联动”等制度设计，加强住房有效供给。

关注老年人、残疾人等弱势群体的居住需求，推动适老性住宅、无障碍住宅改造和建设。

落实好房子建设，完善房屋体检、养老金、保险三项制度。深化天空地一体化协同感知技术，研发房屋体检设备原型，支撑住房安全风险识别与智能体检。

强化住房管理数字化平台建设，构建“人、户、房、地”融合的住房数据库，探索将用地、规划等各环节信息和房屋建成年代、结构类型、安全鉴定等安全状况信息纳入平台，打通住房全生命周期管理底层数据链，加快形成住房电子地图。