为完善大湾区住房供应体系，加大保障性住房建设和供给，受东莞滨海湾新区管理委员会委托，我院东莞分院联合院政府规划编制部（住房与社区研究中心）开展《东莞滨海湾新区住房建设专项规划（2022-2035年）》，围绕住房“规建治”全流程，探索“人-地-房-财”统一协调的住房建设规划，以高品质住房支撑高质量发展。
当前，东莞已经迈上“双万”（千万人口、万亿GDP）新起点，滨海湾新区地处粤港澳大湾区几何中心、“黄金内湾”的中心节点，是东莞市唯一的海上门户，被定位为东莞未来30年发展的新引擎，连续两年获评《环球时报》“最具投资价值新区”和“最具投资吸引力新区”。随着新一代电子信息技术、智能终端、高端装备制造等优势产业加速向新区集聚，未来新区人口将呈现总量大、年轻化、高学历、国际化等特征，优质住房是吸引并留住关键人才、提升城市综合竞争力的重要途径。
东莞滨海湾新区所在区位
图源：自绘
1. 新时代住房规划的思路转变
技术集成
推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设
新时期住房建设规划一方面要完善标准、政策、技术和产业体系，从设计、建造、服务全流程开展“好房子”建设，更要将外延进一步扩大到社区、城区，打造宜居、韧性、智慧城市。
要素协同
推动“人-地-房-财”各要素统一协调
以人定房，根据住房现状和人口变化情况等确定住房需求；以房定地，根据住房需求确定用地结构、投放重点区域和供应时序等；“房-财”协同，制定与经济发展阶段和财政能力和适应的住房规模和结构计划。
长效运营
打通“住房建设-产业发展-城市品质”良性循环
近期住房建设适当量力而行，制定分期建设计划，优先保障重点园区、企业，充分发挥市场参与的作用，引导多方投资和多元供给，通过住房精准投放撬动经济发展，进而通过产业发展反哺住房建设，提升城市整体品质。
2. 东莞滨海湾新区住房规划实践
面向精准人群画像的住房需求研判
一是科学预判人口趋势。随着大量高端企业入驻新区，未来新区人口结构将迎来大幅转变。立足港澳合作、东莞期盼、新区所向，采用标杆对照、回归拟合、系统动力学模型等多种方法相互校核，分阶段、分类型预测人口规模与结构，确定科技研发、高层管理、高端制造、智创青年、港澳双创人才等6类关键人群。
二是精准描画住房需求。企业集聚将带来大量住房需求，通过深度访谈滨海湾新区内的园区、企业，结合问卷调查了解人群主观偏好和期望，通过人口、用地、房屋建筑、行为特征等多源异构大数据的耦合分析，摸清人群客观分布和行为特征。从“人”出发，统筹考虑住房主观偏好和客观分布行为特征，关注不同人群的个性化住房需求，制定3方面10要点的“人口-需求”矩阵。
三是细化住房类型及规划指引。结合住房需求及人群空间分布，为增强人房适配性，将商品房、保障性住房和安置房3大类进一步细化为9种住房类型，为不同人群拟定不同类型住房。
为凸显社区住房特色，划定产业、宜居、港澳、人才和安置5类社区单元，制定“好房子-好社区”两个维度规划设计导则。如面向港澳人才，规划国际标准、便捷生活的“小而活”港式社区，提升居民认同感，以功能弹性、模块化、智慧化、模块化小套型人才公寓满足“过渡式”居留特征。
针对6类人群细化9种住房类型
图源：自绘
5类社区单元
图源：自绘
强化多要素协同匹配的空间布局方案
一是平衡职住关系。结合滨海湾新区三大板块自身特点，提升住房与轨道交通的空间耦合度，通过产业居住同步开发，改善职住关系；打造以公共交通为导向的职住空间组织模式，依托轨道站点TOD综合开发，布置高密度、紧凑型居住空间。为缩短人才职住通勤时空距离，在产业主导区适当提高保障房配比，形成平衡职住关系的5大住房供应分区。
5大住房供应分区
图源：自绘
二是协调设施承载。梳理教育、医疗、绿地现状及分期规划情况，以各类设施服务覆盖率达90%以上为目标，提升住房与公共服务的空间耦合度，优化住房项目空间布局和配套环境。对照住房用地供应计划，提出紧缺设施规划建议，建立设施与居住空间的双向反馈机制。
建设中的OPPO智能制造中心与人才房
图源：东莞滨海湾新区网站
威远城市花园
图源：东莞滨海湾新区网站
三是匹配用地供给。开展地块尺度的住房供应适宜性评估，基于区位、交通、地价等价值因素，叠加现状建设、权属、储备情况等多因素筛查，评价住宅用地供应潜力，优化住房供给计划。在保障性住房重点配置区域基础上，结合公服设施、公共空间、商业中心等，进一步评估居住用地建设保障性住房适宜度，作为保障性住房选址的重要参考。
居住用地供应潜力评价
图源：自绘
构建面向综合效益最优的住房供给体系
住房兼具商品和社会属性，平衡二者关系，实现经济、社会综合效益最大化，政府、市场利益责任对等化至关重要，这一点在保障性住房供给中尤为明显。
一是供给主体上，针对单纯政府财政难以满足保障房需求的难题，谋划4类主体11种筹集渠道。
其中，对于园区企业主体，适当提高园区配套比例、针对重点企业和人才设置人才认定门槛，鼓励园区自主保障；对于市场主体，考虑区位条件、与轨道站点和重点产业园距离等条件，将全面改造地区分类设置差异化保障性住房配建比例，比例范围控制在15%-35%，引导市场参与保障。
二是供给来源上，考虑新增用地配建和存量房改造两类房源在可负担性、便捷度、住房品质、政府投入等方面的差异，通过设置不同存量改造比例、不同新增用地配建比例，提出“比例可调、预算可控”的多情景供给模型，兼顾容纳人群规模和政府投入，确定综合效益最优的增存供给方案。
结语
住房始终是民生的“头等大事”，而保障性住房早已超越托底思维，成为新市民、青年人一种新的居住选项，而非“退而求其次”的被动选择。
纵观全球，城市的竞争归根结底是人才的竞争，保障性住房规划建设正逐渐成为吸纳人才的重要途径。滨海湾新区是东莞市“融深、向湾”战略的核心承载，是东莞创新发展新引擎，产业创新、发展方式创新的引领区，有责任率先探索“人-地-房-财”统一协调的住房规划建设新模式，为新时期住房建设规划贡献“滨海湾”经验。
供稿｜政府规划编制部·住房与社区研究中心、
番禺分院·东莞分院
技术审核｜总工程师办公室
文图编辑｜办公室
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