哭了！你的存量房利率可能不下降！一文读懂存量房利率调多少、何时调？
楼市
2024-09-27 21:38
天津
文|暴哥 文章来源|暴财经pro
读完这篇文章，你就知道你自己的存量房贷利率大概能下调多少。别高兴的太早，搞不好你可能一厘都不降。国庆节前，央妈一口气放了三个大招，降准、降息、降低存量房贷，其中降低存量房贷利率关注度最高。央妈的原文是这么说的：引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右，这一项政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数1500亿元左右。这句话，央妈只是给一个总的原则，我们还是不知道自己的房贷利率到底什么时候降，降多少？今天暴哥简单地做个推测。强调一下，这不最终调整方案，只是暴哥的推测，最终的解释权归银行。如果你现在去问银行，银行肯定只能回复你：还未接到相关调整通知，届时将统一进行调整。确实，存量房贷的调整涉及的面很广，而且相比去年只是调整首套存量房贷利率不同，今年央妈并没有对调整的存量房贷利率进行限定，预计本轮调整范围将包含二套房房贷利率。因此，本轮调整涉及的合同会更多，需要考虑的细节更多，银行的相关系统调整的时间就要更久。当然很多事情都是有迹可循，去年我们存量房贷利率从宣布（7月14日）到调整（9月25日），用了2个月时间。考虑到今年的楼市情况更加急迫，又有去年的调整经验，暴哥觉得时间肯定会更短。如果再考虑到国庆的假期因素，9月底，金融监管总局应该会出台相应的调整细节；调整时间最快10月份，最迟11月就可以执行。当然，最终调整一定是由系统自动完成的，无需你单独再去银行申请。现在就剩下一个最关键，也是大家最关心的问题，调整幅度是多少？
在这个政策出来时，暴哥就强调了，50个基点不是统一调整，而是一个平均概念，这就意味着有的人可能会调整的多一点，有的人会少一点，有的人可能不会不调。比如去年存量房贷利率平均调整幅度是73个基点，远比今年预计的50个基点要多，但实际上调整下来，大部分人的感受都是只下降了30到50个基点左右。其实，大部分人都是被“平均了”，被那些高位站岗的存量房业主平均了从这个逻辑看，今年整体原则：存量房贷利率高的调得多，利率本身低的调得少，而这一次最大的受益者可能是二套房业主，暴哥放到最后来说。去年9月，存量房贷利率调整方案很烧脑，虽然是以利率下限为底线，但每个城市每个时间段的利率政策都不同，所以看得大家一脸懵，直到银行最终调完，都不知道自己怎么调的。今年的调整还是与各自的城市和各自的买房时间有关，但今年应该会简单得多。今年存量房贷利率调整的核心原则只有一个“引导商业银行将存量房贷利率降至新发放利率附近”。划重点：降至新发放利率附近。这样做的目的，就是填平存量房与新房利率之间的差距，安抚存量房业主的怨气，减少提前还贷的现象。517政策后，除北京、上海、深圳3个一线城市外，其余城市首套和二套房贷利率下限均取消，这就意味着新发放贷款利率很可能是所在城市房贷利率下限。多说一句，部分城市的最低房贷利率已经只有2.9%，这并不意味着这次就能下调到2.9%，因为这个最低利率并非是国有银行和商业银行的主流房贷利率，比如广州主要是外资银行，其他四五线城市主要是城商行、农商行，甚至是村镇银行。这里的最低利率，主要是还是以所在城市的主流商业银行的最低利率为准。所以，这次调整的幅度很简单了，只需要关注两个数据：
2、你所在的城市的利率下限是多少?（没有下限，就是新房利率）
暴哥举个例子来详细说明一下。上次调整后，还是因为历史遗留问题导致每个城市，每个人可能都不同，没法一一列举，暴哥以深圳为例。![]()
2023年9月517政策宣布，自2024年5月29日起，深圳首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP；二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。如果你在深圳2019年10到2022年5月买的房，这次首套存量房贷利率预计将调整的幅度可能就有75个基点（LPR+30-（LPR-45））
如果你的购房时间2016年7月到2017年5月，这次首套存量房贷利率预计将调整的幅度可能就有55个基点（LPR-10-（LPR-45））。从城市角度看，首套存量房打折幅度最大的应该是北京（北京首套存量是LPR+55）。所以很明显，存量房贷利率本身越高的这次减少的就越多，首套房调整最大的受益者应该是2019年10到2022年5月，这波高位站岗的业主。至于2024年1月买房可能就只有干瞪眼，看着的份，因为本身贷款利率可能就LPR-45，那基本就不会调整了。最后说一下，本轮调整最大的受益者为什么是二套房业主。2019年10月到2022年5月的二套房业主其实是最惨的，不仅房价高，利率高，最重要的是去年存量房打折这事上，完全忽略了他们。而央妈这一次没有刻意提到首套，也就意味着二套房也有机会，至少会超过100个基点。比如，2021年5月深圳二套房利率LPR+95BP(相当于5.60%)，而当前深圳二套房贷利率为下限是LPR-5BP，此次存量利率调整如纳入二套房，那么该购房者房贷利率预计将下降100BP。说得再简单一点，就是调整后，在深圳首套房存量利率就是3.4%，二套就是3.8%。这么一解释，我想你们应该都看懂了，如果还不明白可以后台留言。2024年9月25，也就昨天，央行官网宣布当天开展1年期MLF操作3000亿元，中标利率2.0%，较上月下行0.3个百分点。要知道，MLF是与LPR强关联的，正常情况下MLF降息30个基点，意味着接下来LPR也会降低30个基点。这个的利率的调整，将体现在2025年的1月1日，也就是3个月之后。
