资产增值？经济学家表示，新西兰房市近两年飞起的可能性很低，很低。。。。

文摘 2024-08-29 03:18 新西兰

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BNZ 经济学家表示，今年房价可能保持平稳，到 2025 年房价将上涨 7%。

BNZ 首席经济学家 Mike Jones 在周二的最新消息中表示，随着利率下降，需求和住房活动将会回暖。

但一开始，这种需求只会吸收部分增加的待售房屋数量，并避免房价进一步下跌。

根据最新房地产协会的数据显示，七月份挂牌出售的房产数量比去年同期增加了近三分之一。

但 Jones 表示，到今年年底，价格将出现“小幅上涨”。

他表示，尽管劳动力市场可能还会进一步恶化一年左右，但随着其他经济活动的改善，抵押贷款利率的大幅下降可能会提振房地产市场。

“传闻证据表明，潜在买家的询价和信心有所提升。毫无疑问，这在一定程度上反映了借贷能力估计值的小幅提升，以及人们能够消除此前对利率可能进一步走高的担忧。”

Jones 表示，房价从持平转为每年 7% 的增长似乎是一个飞跃。“但背景是，到今年年底，我们认为房价将基本持平两年。我们真正谈论的是房价回归某种平均水平，从长远来看，这种平均水平往往是每年 6% 或 7%。房价不可能回到我们近三年前看到的峰值附近。大背景仍然是房地产市场缓慢而低迷。”

他说，近年来，随着价格下跌、家庭收入增加以及利率下降，负担能力有所改善。

他说，抵押贷款利率的变化通常需要大约六个月的时间才能反映到房价上。

BNZ 银行预计，到明年年中，浮动住房贷款利率将从目前的 8% 左右降至 6% 左右。

Jones 表示，批发市场已经将明年年底的官方现金利率计算在内，约为 3%。

他说，这意味着可以合理地假设未来零售利率的下降速度不会像过去一个半月那样快。

“短期抵押贷款利率（浮动期限为 18 个月）本质上受预期宽松周期的影响较小，因此比长期抵押贷款利率有更大的下跌空间。”

“这些考虑因素是我们广泛利率观点的重要依据。总而言之，从高层次来看，到 2025 年中期，两年期固定抵押贷款利率将接近 5%，五年期固定利率将略高于 5.4% 左右。”

“如果正确的话，这将导致抵押贷款曲线变陡，并回归到向上倾斜的曲线的‘正常’状态——长期利率高于短期利率。”

因此同时，新西兰最大银行 ANZ 也更新了其房价预测。ANZ 银行的经济学家预计，今年房价将继续走弱，直到 2025 年才开始回升。房价在 2025 年将仅回升 4.5%。

ANZ 银行经济团队最新的《房地产焦点》报告称：“近几个月销售低迷，而市场上挂牌出售的房屋数量不断增加，表明短期内疲软态势可能持续，价格可能进一步回调，以消化积压的供应。”

报告称：“新西兰房地产协会房价指数 7 月份环比下跌 0.6％，跌幅略大于我们的预期。”

“由于销售量无法跟上挂牌量，近期的下跌势头很可能在未来几个月持续，导致房价下跌。话虽如此，但最近几周的一些重要发展让这些数据感觉像是古老的历史，” ANZ 银行的经济学家表示。

“在储备银行本月将 OCR [官方现金利率] 下调 25 个基点至 5.25% 并暗示未来还会进一步下调利率后，前景的风险已经发生了变化。我们的基本预测是，OCR 将在 2025 年第三季度稳步下调至 3.50%。”

报告称：“尽管抵押贷款利率已经大幅下降，而且看起来可能在一段时间内保持下降趋势，但房地产市场任何实质性有意义的复苏肯定都不是必然的。”

“毕竟，利率下降早于预期，因为总体经济状况恶化程度超出预期（这增加了储备银行对消费者价格指数通胀将持续回升至 2% 目标中点的信心）。这导致劳动力市场疲软，失业率上升。”

ANZ 银行经济学家表示：“鉴于劳动力市场落后于整体经济，这种情况还将持续一段时间，可能会影响潜在购房者的借贷和投资信心。”

7% 或者说 4.5% 什么概念，以新西兰房价目前 75 万 3 的中间价位，奥克兰房价目前 95 万。增值 4.5%，新西兰房价中值才回到 78 万 7，上涨 7%才到 80 万 6 的水平。而回看奥克兰，回升 4.5% 才回到 99 万 3 左右位置，回升 7% 才刚破百万到 101 万 7 左右水平。离 21 年峰值的新西兰房价 92 万 5，和奥克兰房价巅峰 130 万还差很远很远。。。

所以把投资回报寄希望于资产增值的投资者需要自己多计算一下，在 OCR 3% 或者 3.5% 左右的水平下，房贷利率至少会在接近 5% 到 5.5%的水平之间。这样的利率水平是否仍然可以做到中长期的收支平衡？

毕竟，当资产增值遥遥无期的情况下，利率相对于疫情之后仍然处于高位，长期的投资亏损实际上是在消磨投资者最终卖出时获取的资产收益。。。。

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