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新西兰每年有超过五万住房投资者面临亏损！投资者还会回归市场吗？

文摘 2024-10-07 05:19 新西兰

新西兰税务局的数据显示，超过 50,000 名房地产投资者在租赁投资上遭受了损失。

根据《官方信息法》发布的信息显示，2023 纳税年度有 53,350 名纳税人报告了负租金收入，即他们收到的租金无法支付他们的开支。

他们的平均损失为 9020 纽币。

但这可能低估了投资者的损失，因为这是扣除收入中允许扣除的金额之后的数额。在那个纳税年度，他们只能将 75% 的利息成本作为费用扣除收入。

一年前，51,740 名纳税人平均损失 7,450 纽币。

对于许多人来说，自 2023 年底以来，情况将变得更加严峻，因为利率上升，可扣除的利息金额下降。

在新西兰，出租物业的损失是专项的，因此只能用当前或未来的租金利润来抵消。而过去，以及在其他一些国家，这些损失可以用来减少其他收入的税收。利息扣除正在逐步恢复，以帮助投资者可以逐步抵扣更多的利息成本以减少他们的税单。

Corelogic 首席房地产经济学家 Kelvin Davidson 表示，最近的投资者主要是亏损的一方。

“如果你在过去 12 个月或 24 个月内购买了出租物业，那么你不太可能获利。但在所有房东中，大多数人都没有在过去一两年内购买。大多数人都是长期投资者。”

他说，购买租赁物业并在开始时从自己口袋里掏钱补损失的做法很常见，目的是实现长期的租金增长和资本收益。

他说，许多投资者还偿还了抵押贷款，以便能够使房产现金流为正。

“我不知道人们是否只是为了资本收益而投资。我接触过的投资者都说这不是真的。我接触过的任何投资者都说‘我只想在 30 年内还清抵押贷款，拥有无抵押贷款的资产。这始终是我们关注的重点。”

“资本收益很好，但对我而言，大多数人更关心的是随着时间的推移减少债务。”

他说，现金流是投资者可以控制的，但资本收益却无法以同样的方式预测。

“我一直认为以正现金流为目标是个好主意，一开始你可能会亏损，但随着时间的推移，你可以解决这个问题。毫无疑问，也有人以资本收益为目标，但大多数人都希望将资金投入到可控的水平。”

奥克兰房地产投资者协会发言人 Sarina Gibbon 表示，负扣税曾经很常见。

“随着时间的推移，通过偿还债务和增加资产，投资者可以扭转现金不平衡的局面，从而扭亏为盈。”

“负扣税对新手来说仍然很受欢迎，而且可行，但方式不同。贷款限制、利率和利息限制都会影响新投资者的负扣税意愿以及他们的财务能力。所以，是的，负扣税仍然是一种流行的策略，但不像以前那么容易，也不像以前那么容易被许多人接受。”

“这告诉我，我们正在走向新一代投资者，他们可能因为个人情况而拥有更多的现金，例如收入较高者。而且这种人口结构的变化不仅对整个租赁行业产生了影响，还影响了我们金融体系的弹性，还影响了租金趋势和租赁关系以及政策发展。”

ANZ 银行经济学家 Henry Russell 表示，能够抵扣租金收入损失意味着投资者可能会为房产支付更多费用。

“恢复利息扣除意味着在其他条件相同的情况下，给定住房投资的净现值将增加，从而支持住房需求。额外的需求可能会给价格带来上行压力。因此，单独来看，恢复利息扣除对价格有利，但还有很多其他因素在起作用。”

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新西兰本地财经媒体，平时日常数据基本播报，重要截点深入分析。

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