刚刚过去的10月，房地产经历了新一轮的政策调整，从地方到中央，从三线到一线，范围之广，让人不禁联想起以前。
那么，10月政策效果如何？还是要结合成交和去化情况来具体分析。
经统计，10月商品住宅供应75.77万/㎡，环比减少17%，同比增长2%，成交70.43万㎡，环比增加25%，同比减少33%。
整体成交价19021元/㎡，环比增加1%，同比增加2%。
从成交结构来看，1-10月份主要成交面积段集中在140-144㎡，占比21%；主要成交总价段集中在150万-250万之间，占比37%。
10月共计有9个项目开盘，合计房源在约2222套，整体去化在约19%。对比上月供应减少23%，同比减少36%。
其中供应量最大的为高新区，共计149套；其次为港务区，共计有91套。整体价格区间在1.7-1.93万/㎡，仅有金茂一盘价格为在约2.86万/㎡。
主力成交区域由高新转移至国港，国港月度占比22%，成交量环比+9%，高新月度占比18%。
较明显鲜明的是，自10.17日西安发布新政后，供应量和去化率有显著提升，不过回看近一年时间中，整体去化表现还是在持续下降之中。
其中纯新盘为中海锦业元晟，项目占地127亩，容积率3.71，规划19栋20-33层高层，总户数在约2101户型，户型面积在约116-180㎡三/四居室，为第四代住宅。
中海锦业元晟这宗土地原本属于“金地西沣公元四期”的土地。
配套方面，距离约1公里处为宜家荟聚、山姆会员店（在建），东侧紧邻1700亩雁南公园。
学校方面，周边2公里内有雁塔第二小学/中学，大雁塔小学西沣分校等。
该项目是在10月去化表现相对较好，其原因在于该项目很好的弥补了区域对于第四代住宅的空白，可选户型面积也较为多样。项目具有一定性价比，并且生活及交通均较为便利，生态优质。
另外，还有一个去化为100%的金茂璞逸曲江，位于曲江CCBD板块，由金茂携手曲文投打造，该盘过去数次开盘去化率都很高。
要知道，该项目为大平层的改善型产品，整体户型区间在约192-313㎡，毛坯仅仅就已经在2.8-3.1万/㎡，如果再算上精装包，产品整体均价就已超过3万+。
究其原因，就在于该盘填补了市面上对于曲江高端新盘的需求，并且产品力上也和曲江存量房源拉开了鲜明的区别。
其余项目中，以中等户型的高层/小高层产品为主，包括龙翔、招商、华发等，总体来说，当下市场对于此类房源可选项较多，大多数购房者更为看中的还是项目的配套情况。
在过去一段时间里，西安房价一直是通过减少供应来维持价格上的“小步快跑”，这样做的好处是维持了房价的稳定，但也让观望的购房者迟迟不敢打开腰包。
在上个月西安取消限价，其实是一个最为关键的转变，取消限价，就是恢复市场自主定价，开发商的新房定价，将基本参照市场的二手房价格体系。
再取消限售，又可以提高流动性、换手率，进而提高预期。
前几日公布的10月二手房数据中，就直接的反应出了政策的效果是极为显著的。
不过，还没有到可以盲目乐观的时候，11月已经到来又将进入市场淡季，至春节之后，市场关注度将有所转移，去库存将成为房企近两个月的主题。
坦白的说，现有的政策更多还是在“释放需求”，还有不少现实性的问题，短期内没有拿出新的方式来解决。
