周六《地产头条》，网罗每周房地产行业的大事要闻。这周，房地产行业有哪些动态？明源君帮大家汇总起来了，下面一起来看看吧。
日前，天津出台《天津市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等六部门关于进一步优化房地产政策更好满足居民合理住房需求若干措施的通知》。
在取消住房限制性措施方面，《通知》提出，一是取消本市新建商品住房和二手住房购买、转让等方面的限制性措施。不再对新建商品住房销售价格上限实施指导。二是取消本市普通住房和非普通住房标准。
解读：10月1日，明源君就在《房地产，这次真稳了》一文中提到，广州作为首个全面解除限购的一线城市，具有非常强的风向标意义，后续不排除深圳、天津、海南等地区，全面跟进解除限购。
果不其然，半个月之后，天津也全面取消了住房限制性措施，旨在吸引更多购房者进入市场。销冠都在用的盘客神器，点击了解AI智能工牌PRO
截至10月16日，全国仅剩北京、上海、深圳和海南部分地区仍有住房限购政策，相信用不了多久，上述城市便会有优化动作。
10月15日晚间，中国金茂发布公告称，董事会批准了一项待售股份及出让相关债权计划，待售股份为公司间接全资附属公司金茂三亚的全部股权，相关债权为海南金茂对金茂三亚于2024年11月14日的债权余额，相关债权预计约5846.1万元。
公告显示，金茂三亚成立于2003年8月29日，由金茂集团及海南金茂分别持有其39%及61%股权。金茂三亚仅持有金茂三亚希尔顿酒店，该酒店为一家五星级酒店，于2006年开业，拥有492间客房。
中国金茂表示，金茂三亚希尔顿酒店自2006年投入运营至今已近20年，装修及设施设备较为陈旧，需持续改造投入。本次采取股权出售方式，在目前市场情况下，是以合理价格实现酒店整体销售的良机。潜在出售事项带来的现金流及利润，将有助集团财务状况及营运资金优化。
点评：今年以来，包括碧桂园、瑞安房地产、金融街、新华联、华侨城、万科等在内的多家房企，都纷纷将旗下酒店类资产摆上桌面。
一方面，出售酒店这样的大宗资产，可以快速获得现金流，改善房企的财务状况。另一方面，一些房企可能认为酒店业务不再是公司未来发展的重点，因此选择出售以优化资产结构，集中资源和精力发展主营业务。降低空置损失，资产应租尽租，戳此了解
融创拿到一笔救命钱
10月17日上午，融创中国（HK01918，股价2.650港元，市值228.67亿港元）公告称，拟按每股2.465港元价格，配售4.89亿股股份，认购事项所得款项总额为12.05亿港元。
融创中国在公告中表示，此次配售募集资金，将主要用于支持境内公司债的长期解决方案落地及一般营运资金，相关债务风险的化解也更有利于保交付工作的完成和经营恢复。
一位业内人士表示，由于房企股价持续低迷，股权融资很难落地，上一次行业配股已经是一年多以前的事。融创中国此番成功实现股权融资，也是资本市场对房地产行业信心回暖的标志性事件。
点评：尽管此次配售能为融创补充一定资金，但其现金流压力仍然存在。
公告显示，截至今年8月底，融创仍有超过1000亿元的逾期债务。所以未来几年，融创或许仍会持续出售旗下资产，这样才能继续留在牌桌上。
自2019年以来，随着地产销售的下滑、企业投资能力“丧失”，让原本利润微薄的代建成为了诸多房企眼中“香饽饽”，竞相入局，代建行业也迎来一波快速扩展期。
从企业数量上看，截止到2024年9月，已经有超过100家房企入局代建或承接代建业务。由此可见，当前市场上有意愿、有能力的企业几乎全部“下场”做代建，竞争程度进一步加剧。有些企业为了增加利润增长点，早早布局，有些企业则是“夹缝求生”快速入局。
CRIC数据显示，2024年前三季度代建新增规模TOP20企业新增签约建面12040万平方米，较二季度末增长40%。
具体到企业来看，绿城管理新增规模依然断层第一，2024年前三季度新增2720万平方米，同比增长1.8%；旭辉建管、蓝城集团分别以952万平方米、938万平方米分列第二、三位。
从项目类型来看，商品住宅项目仍是代建的主要业务类型，占比达到56%，其次公建配套类项目占比达到22%，商办、产业园等其他类项目占比13%，保障房仅占8%。
解读：之前明源君在《地产代建，涨不动了》一文中提到，随着越来越多房企押宝代建，这条赛道不可避免的陷入“过热”风险，“恶性竞争”的苗头开始萌芽。
比如有的企业为了拿到订单，以压低代建费率，承诺项目实现高利润为条件诱导签约，最终引发了委托方欠费或者解除合作的纠纷。
另外按照克而瑞的统计，虽然布局代建企业数量突破新高，但从规模和扩张意愿上看，仅有四成企业代建业务形成了一定的规模和利润贡献。
所以，在代建行业竞争加剧的背景下，企业还是应该不断创新和提升技术水平，以应对日益激烈的市场竞争。
10月16日，据“梁溪城发集团”官方公众号消息，为满足长三角客群的置换需求，江苏省无锡市梁溪城市发展集团有限公司将“以旧换新”升级为4.0版本。
公告显示，基于“以旧换新”原公告中，梁溪城发集团指定主体收购无锡市存量二手商品住宅、优质公寓、优质商铺，以及苏州、常州等城市存量二手商品住宅。此次再次扩大如下范围：一是增加对无锡全市优质产业载体（含所有权为法人单位）的收购；二是增加对上海、南京等长三角城市范围内存量二手商品住宅的收购；三是增加新楼盘溪上月（光电园C地块）、诗语溪境（二泉地块）参与。
点评：无锡推出“以旧换新”跨城政策，不仅可以吸引周边城市的居民到无锡置业，促进人才和居民在不同城市间的流动，还能在一定程度上降低本市房地产库存，缓解当地房地产市场的下行压力。
不过，该政策可能面临一些挑战和问题，比如：跨城置换涉及不同城市的房产政策、税收政策等，执行起来有一定难度。另外，市场对于这一新政策是否买单，还需要进一步观察。
招商基金蛇口租赁住房REIT即将上市
10月17日，招商基金管理有限公司宣布，招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称”招商基金蛇口租赁住房REIT"）将于2024年10月23日在深圳证券交易所上市交易。
公告显示，招商基金蛇口租赁住房REIT的基金份额总额为5亿份，运作方式为契约型封闭式，存续期限长达52年。该基金募集期间为2024年9月19日至20日，发售价格为每份2.727元，募集资金总额约为13.63亿元人民币。
在持有人结构方面，机构投资者持有比例高达98.35%，个人投资者持有比例为1.65%。深圳市招商公寓发展有限公司作为前十名持有人中持股比例最高的机构，持股比例为25.06%。
点评：最近两年，随着公募REITs政策环境逐渐完善，持有优质存量资产的房企也陆续开始试水。
比如招商基金蛇口租赁住房REIT的底层资产就包括位于深圳市南山区的太子湾项目和林下项目，这两个项目均属于招商蛇口旗下“壹栈”系列的人才租赁住房，运营成熟且出租率高，能够产生持续的现金流。
太子湾项目运行已满4年，林下项目运行已满8年，2024年1-6月平均出租率分别达到94.66%和97.24%。
所以，招商基金蛇口租赁住房REIT在网下询价阶段也受到了资金的极大青睐，认购倍数达到了103.66倍，刷新了2024年以来全市场共15个询价REITs项目的最高倍数。
险资热衷投资长租公寓
近日，戴德梁行发布报告称，虽然目前投资市场持谨慎态度，但是投资人认可长租公寓/服务式公寓的抗风险能力。特别是公募REITs（不动产投资信托基金）的引入，有利于实现长租公寓/服务式公寓的“投融管退”，从而提升其交易关注度。从投资者类型来看，险资机构、不动产私募基金为长租公寓/服务式公寓投资的主力军。
对此，戴德梁行北京估价及顾问服务部助理董事、资本化率报告主编张恺玲表示，长租公寓/服务式公寓在所有资产类型中最受投资者欢迎，特别是在北京和上海。其次为购物中心和商务园区，而甲级写字楼的投资关注度有所下降。
点评：最近两年，受益于国家大力发展租赁市场以推动房地产新模式，为长租公寓市场提供了坚实的政策基础和增长潜力。点击了解，数智保障房
此外，公募REITs的引入也为投资者提供了退出渠道，提升了长租公寓的投资吸引力。
首单民营产业园区REIT正式成立
近日，首单民营产业园区REIT——中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金（下称“中金联东科创REIT”）正式成立。戳这里，让园区招商找得准、引得来、留得住！
根据公告，中金联东科创REIT募集期间有效认购份额5亿份，净认购金额16.17亿元。据悉，该基金将自10月18日起开通基金场外转托管至场内业务。
公开资料显示，中金联东科创REIT通过投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，穿透持有的底层资产为位于北京市大兴区、顺义区和房山区合计3处新型标准工业厂房产业园区，合计建筑面积19.84万平方米。
点评：中金联东科创REIT的成功发行，有助于民营企业盘活存量资产，提高资金使用效率。同时，也为后续同类项目提供宝贵经验，有望吸引更多民营企业参与其中。
来源：第一财经、经济参考报、克而瑞、丁祖昱评楼市、观点网、新京报等，特此感谢。
