继中央首次提出“促进房地产止跌回稳”后，“超级联合大招”终于登场了。
首先是存量房贷利率调整迎来最新进展，大幅减轻居民负担。
9月29日，中国人民银行发布公告，商业银行应在10月31日前对存量房贷利率批量下调，降为不低于LPR减30个基点，使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。
随后，工、农、中、建等多家银行官宣，将在10月31日之前统一对存量房贷利率实施批量调整。
其次是北上广深集中发布新政，历时14年的广州楼市限购更是全面退出舞台。
9月29日-30日，北京、上海、深圳、广州四大一线城市相继发布楼市新政。其中北京、上海、深圳主要是放松限购、优化信贷政策，广州则直接取消了限购政策，大幅降低购房门槛。
受以上利好影响，9月30日房地产板块开盘集体大涨，万科A、金地集团、金融街、华侨城、绿地控股、阳光股份等十余股竞价涨停。
房地产最坏的时候，终于要过去了。
央行政策原文：各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整，对于LPR基础加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。
解读：
第一，消除新老房贷剪刀差，让存量房贷利率靠近全国新发放房贷。
消除新老房贷剪刀差是此次调整存量房贷利率的重要原因之一。
在此之前，存量房贷利率虽经多次调整，但与新发放房贷仍存在不小剪刀差。
根据央行数据，截至7月末，全部存量房贷加权平均利率约为4.06%，而前8个月全国新发放房贷平均利率仅为3.61%，新老房贷利差达到0.45%。
随着这次存量房贷利率下调，除了北京、上海、深圳的二套及以上存量房，其余存量房贷利率均可以下调为LPR-30BP的利率水平，即LPR（3.85%）-30BP=3.55%，利率较调整前的4.06%降幅约0.5个百分点，略低于今年前8个月全国新发放房贷平均利率水平（3.61%）。
据人民银行透露，在此轮存量房贷利率批量下调后，央行还会在官网增设新栏目，按季公布全国新发放房贷利率平均值。一旦购房者发现自己的存量房贷与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度。
第二，一线城市存量房业主预计将在本轮新政中获得较大利好。VR沉浸式看房，打动客户加速成交，点击了解
按照央行的说法，今年5月全国房贷利率的政策下限放开之后，新发放贷款利率在市场报价利率基础上减点幅度扩大，利率水平大幅下降，再一次拉大了新老房贷的利差。
尤其是北京、上海、深圳、深圳这些大城市，2019-2022年房贷下限是在LPR加30-50个基点，加点幅度比较高，导致新老房贷的剪刀差更加明显。
有媒体通过比较现在的存量房贷利率以及对应银行的新发放贷款利率，发现有北京业主的基点差高达110BP，部分上海业主的基点差也达到90BP。
而本次新政之后，北京、上海、深圳的二套及以上存量房，可以调整至新发放房贷利率政策下限，整体下调幅度可能会大于0.5个百分点。
具体来看，北京的二套及以上存量房贷利率调整为：五环以内的为LPR-5BP，五环以外的为LPR-25BP；
上海的二套及以上存量房贷利率调整为：自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区为LPR-25BP；其他为LPR-5BP；
深圳的二套及以上存量房贷利率调整为：LPR-5BP。
有媒体测算，如果2022年某位借款人在北京五环外购买了二套房，当时的房贷利率为“LPR+105BP”。此次批量调整后，该借款人的房贷利率将调整为“LPR-25BP”，即共计下调了130个基点。
第三，极大减轻借款人财务压力，减少的利息支出可能会转化为居民的其他消费。
银行下调存量房贷利率，对于辛苦打工还房贷，尤其是高息贷款者来说，绝好是个重磅利好。毕竟每月工资一大半都交给了银行，着实压力山大。
随着存量房贷利率再次下调，意味着购房者每个月多省出一笔钱，这种利好是实打实的。
据招联金融测算，以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。
批量调整完成后，预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，每年可为存量房贷家庭节省支出约1500亿元。
除了能极大节约借款人的利息支出，这条政策的意义还有两个：
第一，对银行来说，存量房贷利率下调后，可以有效减少有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，减轻对银行利息收入的影响。
第二，减少的利息支出可能会转化为居民的其他消费，从而提振内需，促进经济增长。根据德邦证券的研究报告，存量房贷利率下调50bp，每人每百万元贷款最多降低近300元月供，有望增加约1000亿消费空间。
今年年初，明源君就提出，随着房地产市场形势和逻辑发生重大转变，以限购限贷为代表的五限政策有望全面调整，行业正式进入到了购房政策最宽松的时期。了解AI智能工牌pro，提升案场转化
这里有几点值得关注：
第一，一线城市优化住房限购政策，广州全面取消限购。
2010年4月，为遏制房价快速上涨势头，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），提出“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，限购成为房地产调控手段登上历史舞台。
然而，随着房地产供求关系发生重大变化，如今楼市限购政策存在的必要性大大减弱。今年以来，包括北京、上海、广州、深圳等一线城市也开始陆续调整优化限购政策。
2024年9月29日，广州发布通知，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，今后在广州购房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。
深圳虽然没有全面放开限购，但也进一步优化了政策。深圳户籍家庭和单身保持原有限购政策的基础上，在外围区域可再购买1套住房。其次，非户籍继续限购1套，但在中心区买房的社保要求从3年缩短至1年社保，外围区域买房则不需要1年社保。
上海推出的“沪七条”，则进一步缩短了非沪籍居民购买外环外住房的社保年限，即缴纳社保年限从原来的“满3年”调减到“满1年”。
9月30日，北京也发布楼市新政，非京籍家庭在京购房，连续缴纳社保或个税的年数从过去5年，改为在五环内购房为3年，五环外购房为2年。
这里最值得关注的就是广州。
一方面，广州全面退出限购，是用好房地产市场调控自主权、因城施策的结果。
9月29日，住建部召开会议专门提到，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。
广州作为首个全面解除限购的一线城市，具有非常强的风向标意义，后续不排除深圳、天津、海南等地区，全面跟进解除限购。
另一方面，广州全面退出限购，是为了实现“止跌回稳”。
根据国家统计局的数据，今年8月广州一手房价格环比下降0.5%，尽管跌幅有所收窄，仍延续了15个月的下跌趋势，同比下降10.1%。
所以为了实现“止跌回稳”，吸引更多购房者进入市场，广州率先全面取消限购“在情理之中”。
第二，北京上海深圳全面下调首付比例，买房门槛大大降低。
这次新政的另一个亮点，就是北京、上海和深圳再次降低了购房首付比例。
其中北京、上海、深圳新政，均将购买首套商品住房的首付款比例调整为不低于15%，大幅降低了购房门槛，释放对刚需买家的友好姿态。
购买二套商品住房的，北京和深圳首付款比例均下调为不低于20%，上海则不低于25%，对于改善需求者而言有较高吸引力。
不过，这里明源君也要提醒一下，首付降低虽然让买房门槛大大降低，但后期还贷款的压力也随之增加。
尤其在目前经济不明朗的情况下，购房者更要理性评估自己的财务状况，确保购房后的月供不会给自己带来过大的经济压力。
第三，增值税5改2，有利于换房人群。
在调整住房税收政策方面，上海和深圳均提及将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
增值税“5改2”，主要有两个作用：
一是直接减轻购房者的税费负担。据乐有家研究中心测算，以深圳过户价500万房子举例，增值税调整后，可以节省近25万元的税费。
二是增加二手房市场的房源供应，提升市场交易活跃度。
调整增值税征免年限，可以鼓励更多业主出售持有时间较短的房产，提升市场的交易活跃度。
比如广州增值税“5改2”新政出台当周（9月18日~9月24日），广州二手房网签出现了2325套的阶段性高点，随后的（10月9日~10月15日），广州二手房周成交套数环比大涨81.33%，达到2749套。
基于一二手房联动效应，只有二手房活跃度率先修复，置换新房等需求才能充分释放。
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