九月底地产迎来大好，三次地产新政直接引爆地产，最直接的反应就是成交量和地产股都有了起色。多个楼盘宣布保价或提价，部分项目单日成交量达到过去一个月，广州楼市10.1当天成交超千套，而地产公司在股票市场也有了一定的好转。
有人要问，地产要重回15年吗，再次迎来大起飞？？
去库存迎来利好
本轮地产调控的核心是围绕“促进房地产止跌回稳”，原则是严控增量、消化存量、提高质量，最根本的目的是重振地产信心，帮助市场去库存，而不是鼓励市场增量。
当分析政策有效性时，最重要的是确定主要的面向对象。本轮地产政策是为了维护地产市场的稳定，让存量市场复苏。
根据实践，库存可分为三类四种形式。一类库存是开发商可售库存，二类库存是开发商未推售在建货值，三类是个人投资等待销售的现房。不同性质的库存组合后形成四种典型库存：①开发商可售库存，也就是一类库存；②开发商全库存，一类库存加上二类库存；③市场可售库存，一类库存加三类库存；④市场全库存，为三类库存之和。
本轮政策最直观的受益群体是存量房业主，其次是二套房潜在业主，最后受益的才是市场可售库存的地产公司和业主。考虑本次新政引起的市场超常好转，未来一些二类库存的项目后期去化可能会变得困难。十一期间一些城市不管是一手房还是二手房都出现了销售火爆现象，但是要清醒的认识到，这种异常向好不单是政策导向结果，也不会是一个长久的态势。
对于开发商来说，不论是二套房首付和利率的降低能直接促进去化，还是其他政策的外溢会流向地产，本次的稳更多的是促成交但不保证成交价，最终目的是确保地产公司获得现金流支撑运转。
本轮政策给了市场信心，存量受益，市场库存得到一定程度的改善，整个市场有了好转。但这不是必须投资的理由。增量和存量是两种存在状态。增量项目有更多的操作性，甚至可以选择不投，但是存量项目只能被动接受市场，盈亏难测。如果房企错误的认为未来房地产市场向好，盲目扩大投资，那么很大可能会面临亏损甚至让整个集团公司受到影响。
增量土拍困境
房企发展必须要拿地，但是当前房企拿地面临以下几项挑战。
1.土地成本泡沫
土地是组成房子最重要的生产资料，而价值很难衡量。当土地成本与土地价值失衡时，直接影响开发商收益，尤其是地货比高的项目。在组成房子的成本中，工程成本是可控的，其成本变动受整体经济环境影响，也可以通过合同安排进行成本管理。但是土地是单独的要素，其价格有很大的不确定性。在评估土地的价值时，不仅要考虑周边的配套趋势，也要参照当前周边在售房屋的土地公允价值，更要考虑长期区域板块价值的变化。
对于土地价格的博弈，政府和开发商是对偶关系，土地价格最终应该是一个双方都能接受的结果。无论土拍是否有勾地性质，开发商一定要考虑土地价格是否物有所值。
2.房子成交价与价值的偏离度
房子是长期持有的资产，天然具有资产属性，公允价值持续变动很难具体衡量，而且房子估价无横向参考物。当下受经济环境影响和供需影响，中长期房子价值难以预测。房子的增值和保值面临很大的不确定性。
市场可售库存为了成交或者及时止损，会恶意降价，引发市场消极情绪，让周边板块价值受到影响。开发商定价要考虑成本费用利润，甚至只考虑其相对合理的价值反应的价格，但是客户主要考虑多目标之下最低的成交价。对于客户来说长期至少要保值，那么最简单的就是价格，当前成交价越低后期相对越保值。对于开发商来说，要考虑清盘和去库存，有时候不得不把价格调成平均成交水平。此时成交价会偏离开发商的定价，也就是理想价值被拉低，意味着项目利润减少。
3.需求量变化
当前大的市场环境是供大于求或者轻微的供小于求。但是这个差额并不一定支撑得起开发一个完整的项目。
潜在购房者的需求也是不断变化的，随着时间或者政策的变化，需求可能消失或者被替代。等到增量项目推售时，潜在的购房者可能并没有前期预测的那么多。
如果期房不能快速去化，当变成一年以上的库存时，面临的竞品种类更多，竞争手段也会更复杂，此时去化会更加困难。
4.潜在购房客不敢购房
在家庭负债表中，房贷是一个强制消除负债的会计活动，这要求购房者必须每月足额偿还房贷。如果不能有稳定的收入来源或者不能保证每月偿还房贷，人们在买房时会变得保守。不能按时偿还房贷，无论是法拍还是二手房急于套现，都会面临房子折价出售的现状。
出于对未来经济形式和就业环境的考虑，人们消费变得保守，尤其是大额支出。人们并不会简单为了满足住房需求就去买房子，即使其现在有购买力。
5.迫不得已的现房
地产高周转和爆雷的负面影响还在持续，延期交付或者减配交付是潜在购房者不得不考虑的现实问题。
对于潜在购房客来说，现房不仅质量可以直接检验，而且不会有烂尾风险，同时价格基本上不会上升，甚至会降低，那么不少非必需客户会观望不接受预售。
现房销售会直接影响项目现金流，同时现房意味着生产周期变长。期间开发商会面对更多的竞品甚至产品的迭代升级，去化变得更加困难。
房企土拍面临的困境有很多是企业甚至是政策都无法改变的，但是房企可以选择是否参与土拍。
虽然房地产有生产属性，但是在经营逻辑上和其他重资产的生产制造企业有着本质的区别。生产制造企业有大量的固定资产，这些固定资产无论是否投入生产，都要进行折旧和面临资产减值的风险，有时候赔本经营相对停产来说也是一个好的选择。地产项目去化顺利，交付就意味本次经营活动的结束。
房企选择收缩战略造成的损失更多的是裁员赔偿，这个影响完全比不上投资不利造成的巨额经济损失或者产生的停工烂尾引起的社会稳定问题，完全没有必要为了尾盘、市场占有或者保留项目团队去投资一个收益不明或者亏损的项目。
对于一些好的投资机会，房企还是要坚持参与土拍，但应该重点关注以下方面。
1. 谨慎对待大数据
无论是七十城数据还是百城数据，更多的是倾向于全国或者区域的基本大面，对于特定城市板块的适用有限。因为每个地块都有特殊性，城市也有特殊性，在参考整体数据分析和形式趋势时，要把握整体和部分的界面。尤其是当前的形势，在政策、市场、舆论的相互影响下，具体的板块分析才是最有效的投资依据。
对于存量的分析，平均去化周期意义也不大。同一座城市或者板块参考月均流速意义也不大。每个项目都有特殊性，同时后期操盘手手段更新也会影响单个项目流速。
每一个项目都是非标、临时性的特殊经营活动，对于市场分析、定价、推盘节奏，开发商要有自己的主观分析。同时增量和存量是两种不同的推盘策略和营销策略。
2.产品力先行
不论是第四代住宅还是新质生产力，根本目的是打造宜居住宅，建造与价格匹配的好房子。产品力是价格最坚挺的支撑。不仅开发商销售需要产品力，业主出售二手房也要考虑产品力。
随着房子回归居住属性，人民购买房子不再当做一个投资凭证，而是要长期居住。那么对于住宅的关注点会转向使用功能。当前不少地区都出台了高品质住宅标准，同时政府部门在政策上也有一定的倾斜。那么开发商就要打造与项目定位相匹配的品质住宅。
对于意向地块的产品力标准，在投前要有一个高品质清单，投前所有的设计工作和成本工作都要围绕其展开，同时也可以更有效的指导推盘节奏、定价逻辑、财务测算。产品力的细化和落地是在投后，但是投前必须有产品力策划。
3.合理的定价
当前市场对于房子的合理价格很难有一个真实客观的评估标准，甚至有的说房价要回到15年的水平。不管怎么样，商品价值的实现最重要的环节就是销售。在测算时要客观考虑各个业态的价格，不仅包括热销期平销期的住宅，更要有尾盘、车位商业等各业态的合理价格。
全周期各业态真实价格直接影响利润，最终决定是否要土拍。当前市场下行或者说稳定，后期不会有大的上升空间。不能为了拍地就采用不合实际的定价。
4.客观的需求预测
根据政府土拍的要求，项目在投前产品定位时会有业态配置。最好的业态配置要匹配市场需求量，当然也要兼顾容积率和利润。对于各业态配置，笔者认为在交付时，至少要去化90%。
当在售货值面临需求不足时，为了去化只能通过降价来重新扩大需求，但是该做法带来的是货值折损，项目亏损。
当前地产整体下行，大部分的项目现金流只能靠项目自身平衡，一旦去化不理想，除了影响项目的现金流和利润，更严重的还会影响项目按期交付。
当前不少三四线的城市土拍会有一定的勾地性质，那么开发商可以在事前对于开发规模甚至一些规划条件和政府达成一致。
5.分期开发
当前非核心城市或者非核心地块，土拍都有勾地的性质，这样给开发商更多的规划空间。根据项目的体量，可以和相关部门提前协商，做好政府允许合理长期分期开发的合作意向。提前沟通好分期开发一方面可以约束政府无原则推地，合理减少项目的竞品和去化难度，同时分期开发也可以让项目更加灵活的面对市场，必要时进行方案变更。
小结
本轮政策对去库存是利好，但是房企不能仅为了这片面的利好就去做增量投资。再差的城市也会有投资机会，再好的城市也会遭遇滑铁卢，普通的能级城市起起伏伏更是难以预测，但是市场对于新房永远有需求。对于批零出货的开发商来说，通过价格组合和业态组合，最终能有利润就可以做增量投资。
当前不论是国家层面，还是地方层面，都在鼓励建造好房子。从项目全生命周期来看，一个好的项目应该在前期阶段以高品质理念指导设计，在建设过程中坚持高质量施工，交付后让业主获得高满意居住体验，最终获得良好的投资收益、社会口碑。一个成功的项目离不开地产公司的运营，政策的保障，政府的支持。
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