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一直以来，自主拿地、自建总部是许多头部企业的常见选择。
对于企业来说，这样能跳过“中间商”低价拿地，开发过程更可控，还能获得一定的土地增值红利；对于地方来说，他们也乐于看到头部企业落地带来的龙头吸附效应，对产业链上下游的构建有巨大助力。然而最近两年，这个趋势有所改变。不少大型企业对拿地自建这件事更谨慎了，甚至已经拿地数年，最后却没有开发，而是选择退地。这是为什么呢？自主开发它不香了吗？退掉的存量产业用地怎么办呢？今天我们就来聊聊这件事。比如蚂蚁，2020至2021年间蚂蚁集团两度出手，在杭州之江板块拿了两块地。原本计划连片打造为集团总部，建面预计达到80万方。然而仅在一年后的2022年7月，蚂蚁却向杭州市规划和自然资源局申请了终止合同，退出这两幅地块。不久前，这两宗地块才被建发房产再次拿下。又比如小米，在2021年10月拿下了上海徐汇的一宗商办用地，原本也是计划开发为上海的总部。但两年多以来，这块地一直未见开发，最终在今年3月被上海市规划和自然资源局收回，重新列入徐汇区今年的土地储备计划。此外还有普华永道，上个月也传出叫停位于三亚一处园区的开发计划，这个园区据称原计划将被用作培训学院，但最近处于停工重新评估的阶段…这一件件退地动态，似乎与前几年龙头企业热火朝天拿地自建、遍地做总部的体感全然不同，是什么东西改变了？首先，在当前复杂的经济形势下，别说中小型企业了，即使是头部企业也鲜有业务扩张的需求。它们更多的精力和资源，都要用于确保公司稳健发展。而需要沉淀大量资金的拿地开发，在此时是不太必要甚至是徒增现金流压力的选择，所以必须审慎优化资源资金的配置。其次，我国发达城市的高品质商办物业供应充足，甚至这几年是处于供过于求的状态，对于大企业来说选择余地和议价空间很大。所以舍弃自建重返租赁是更经济、更现实的选择。还有一个关键是，从前潜在的土地增值红利，当前也已变得难以预测。曾经在那个土地稳健增值的时代下，龙头企业拿地自建总部，是可以在空间租赁、配套运营等方面获取长期收益的，这也是不少企业积极拿地的动力之一。但如今这套逻辑已经不那么稳固，商办市场的瓶颈、招商的内卷也是业内外有目共睹的。所以这部分红利的削弱，使得大企业失去了拿地盖楼的一大动力。大企业拿地需求收缩的趋势，也影响着各地产业用地的供需格局。原本能够吸引龙头企业拿地、带动产业链聚集，对地区产业发展来说是很理想的一种情况。但现在大企业不爱买单了，中小企业又没有能够独立拿地的资金，也没有独立开发运营的能力，这似乎很矛盾。通常产业用地的占地建面规模较大，但大企业逐渐不买单、中小企业又拿不了，导致当前产业用地的供应结构上出现了一些错配的问题。
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鉴于目前的趋势，对于存量产业用地的盘活问题，各地需要提高关注度，操作思路也需要变一变。一是必须加快构建起产业用地评估与处置的长效机制，以应对不同形势下的存量用地盘活工作。及时盘点和评估当前的存量用地状况，才能实时掌握存量土地资产的动态，及时且有针对性地制定盘活策略，最大限度地减少闲置期。在这方面，上海的方案很全面。上半年上海市规划资源局表示，今年上海全面开展了产业用地“两评估、一清单、一盘活”专项行动工作，计划处置低效产业用地不低于45平方公里。戳这里，助力国有资产经营效益稳步提升其中，“两评估”指的是产业用地综合绩效评估和综合价值评估、“一清单”指的是产业用地 ABCD四类绩效用地清单、“一盘活”指产业用地的盘活路径和具体实施。经2023年度产业用地综合绩效评估，上海已经形成了涵盖 ABCD四类绩效用地的全市产业用地数据底板，也因此得以对不同类型的存量用地，提出差别化的分类处置方案。从长远来看这对地方存量资产盘活工作意义重大，值得借鉴。二是在资产底数盘清的基础上，及时制定盘活策略，该调整的要及时调整。随着我国城市发展进程与经济形势的变化，各地需要正视趋势，对土地供应结构进行与时俱进的调整才行。重新评估城市存量用地的结构与规模，对盘活工作至关重要。只有根据当前实际情况实事求是地作出调整，才有可能得到合理的盘活效果。前文提及的小米退地事件，就是一个典型。小米退地后，该地块重新出现在了上海2024年第三批次供地名单当中。根据最新规划显示，该地块的土地性质由商办调成了住宅，这个变化直观反映出了地方政府对土地供应结构的重估。而最终，这块地被绿城以48.05亿元的价格斩获，成为上海新晋单价地王……此外上海为了推动产业用地的盘活，已经制定了相当完善的差异化分类处置方案。比如针对A、B类用地，将出台城市更新、提容增效、科技创新支持、产业园区重点扶持等激励举措；而对 C、D类用地，则会制定土地收回、收储、减量化、城市更新等方案。同时，上海还为低效产业用地再开发制定了6类政策工具、20类政策子工具，其中就明确提到低效产业用地的减量化。具体内容是：“针对城镇开发边界外不符合规划的低效产业用地，实施减量腾退，并恢复为农用地或生态用地的政策子工具，进一步优化土地利用结构和统筹城乡绿色发展。”当前各地存量盘活的任务非常紧迫，必须要加快脚步。对于土地供应结构，该调整的要及时调整、该减量的要舍得减量，要足够果断才能提升盘活效果。如今产业园赛道竞争愈发激烈，大企业减少了在园区开发与运营上的投入，中小企业又缺乏经验的情况下，专业的事必须交给专业的人来做才能成。但仅靠社会资本的力量，不足以支撑这么多存量产业用地的开发与运营。最终免不了要由国资平台和企业介入，来整合资源、统筹开发。如今不少城市都围绕产业用地，开展招商前置+空间定制模式。国有平台在开展项目规划的同时前置招商，将企业客户的需求嵌入园区的开发规划，实现招商反推规划、封顶即投产，这也是一个很好的办法。比如针对无法独立拿地的中小企业，可以推出更灵活的供地方式。7月底发布的《广东省科技创新条例》第八十条就提到：“科技型企业可以通过参与招标、拍卖、挂牌等方式联合取得工业用地使用权，并按照规定进行宗地分割。”又比如针对土地回收的问题，上海则提出要形成“产业结构调整、闲置土地收回、出让人单、双方协商解除合同收回、土地使用期限届满收回、因公共利益收回、节余土地分割转让、依合同约定退出土地、土地置换等土地收回政策子工具”，以确保闲置土地及时回收与再盘活。而针对拿地迟迟不开发的情形，珠海市金湾区推出了全省首创的一条新政，明确对动工违约但按期竣工的产业用地可免除动工违约金，以此鼓励土地使用权人加快建设。
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