存量房贷下调，正式落地！
9月29日晚间，央行发出公告，将完善房贷利率定价机制：明确11月1日起，借款人与商业银行市场化协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可协商调整重定价周期。
与此同时，市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》。
根据倡议，各家商业银行原则上应在2024年10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整。对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限（如有），使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。
为适应房地产市场供求关系的新变化，在批量调整和常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房（有房贷利率政策下限且区分首套、二套的城市除外），引导首套、二套存量房贷利率降至全国新发放房贷利率平均水平附近，减轻存量房贷借款人利息负担。
综合公告和倡议来说，就是本次存量房贷调整共分为批量调整和协商调整两个阶段。
随后，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行四大行发布公告称，坚决落实有关要求，依法有序推进降低存量商业性个人住房贷款利率工作。
根据安排，四大行将于10月12日发布具体操作细则，在10月31日之前统一对存量商业性个人住房贷款利率实施批量调整。
工商银行：
农业银行：
中国银行：
建设银行：
最后，大家最关心的问题：哪些人能调？怎么调？
那么，哪些人可以调呢？答案是除了最近才买的已享受最低利率的，几乎所有的房贷都能调，无论一手二手，或者是去年已经调整过的，通通能降。
对了，本次包括固定利率也可以调，与去年需主动“申请转为浮动利率”不同，这次将会自动调整：以最新LPR转换为加点形式，再将加点幅度调整为-30BP。选择了固定利率的朋友，可以放宽心了。
至于怎么调，这次调整就稍微有点复杂了。
需要具体情况具体分析，简单说就是借款人重定价日不同，不同借款人的利率在批量调整后会调整后会有所差异，具体可按自己的实际情况套入公式：
丨图源：财联社
按照假设情况，这次调整，主要是对二套和原先加点多的更有力度。
重定价日为2024年10月21日至10月31日的，调整后的利率为3.35%（当时的LPR3.65%-0.3%）。
重定价日为2024年11月1日至12月31日，和2025年1月2日至2月19日的，调整后的利率为3.9%（当时的LPR4.2%-0.3%），重定价后的利率为3.35%（当时的LPR3.65%-0.3%）。
重定价日为2025年2月20日至7月21日的，调整后的利率为3.65%（当时的LPR3.95%-0.3%），重定价后利率为3.35%（当时的LPR3.65%-0.3%）。
重定价日为2025年7月22日至10月20日的，调整后的利率为3.55%（当时的LPR3.85%-0.3%），重定价后利率为3.35%（当时的LPR3.65%-0.3%）。
若按当前LPR计算、2025年1月1日为重定价日，假设借款人调整前的存款房贷利率为LPR+55基点，即4.75%（4.2%+55个基点）。则2024年10月30日批量调整后存量房贷利率降至3.9%（4.2%-30个基点），2025年1月1日重定价日后将降至3.35%（3.85%-55个基点）。
房姐粗略算了算，以向银行贷款100万，等额本息30年为例，目前首套房贷利率还是去年的4.2%，若按降至3.35%计算：
| 首套房贷款100万，30年等额本息 | ||
| 房贷利率 | 月供 | 总利息 |
| 4.2% | 4890元 | 76.05万 |
| 3.35% | 4407元 | 58.66万 |
| 变化 | 减少483元 | 减少17.39万 |
丨仅供参考
月供减少了483元，一年可少交5796元，总利息少了17.39万元，这可不是一个小数目啊。
至于更多细节，大家记得关注各大银行在10月12日发布的调整细则，房姐也会第一时间跟进。
