真难得，沉寂已久的江门旧改，有了新动态。
要知道，这几年楼市进入下行周期，曾轰轰烈烈的多个旧改，因各种原因或暂停，或延期，甚至退出。
这次进入公众视线的旧改，是位于白沙紫莱片区的江门紫莱实业发展总公司、江门不锈钢器皿厂有限公司的旧厂房，总面积约18.83亩。
项目改造前是国有土地，拟采取政府收储模式，通过公开出让方式确定改造主体，计划周期为4年，一次开发完成。
具体什么情况，下面我们展开来说说。
近日，蓬江自然资源局对《江门市蓬江区胜利路134号地段项目“三旧”改造方案草案》，进行了公示。
草案内容显示，改造地块位于江门市蓬江区胜利路134号地段，东至环市一路47至55号，南至胜利路，西至紫莱横路及胜利路交汇处，北至紫莱横路，总面积1.255006公顷（约18.83亩）。
丨改造范围示意图
项目拟通过项目改造，计划建设商品住宅、商业及其它城市功能配套项目，改善人居环境。
该改造项目属于全面改造类型，纳入改造范围的地块按相关规定办理划拔用地补办出让手续后，拟采取政府收储模式，通过公开出让方式确定改造主体。
也就是说，项目用地拟通过公开出让方式，最终确定改造主体实施全面改造。
项目计划周期为4年，拟一次开发完成。项目供地时间预计为2024年12月前，预计开发建设时间为2024年12月至2027年11月。
丨改造范围示意图
据了，项目拆除重建用地1.255006公顷，拆除建筑面积9053㎡，按现行控制性详细规划容积率2.75计算，项目新建建筑面积29414㎡，用于商品住宅、商业及其它城市功能配套用途。
另外，涉及公益性用地移交，按江门市“三旧”改造政策规定无偿移交申请改造范围面积的 15%，具体按照实际规划情况落实，如规划要求移交不足15%的，差额部分纳入项目出让建设用地范围，土地出让价款全额归政府所有。
那么，项目现状如何？房姐现场去看过。
现场曝光：多为空置厂房 环境较残破
据草案内容，地块改造前是国有土地，现有建筑面积共9053㎡，综合容积率为0.72，按权属划分，分别涉及江门市不锈钢器皿厂有限公司、江门市紫莱实业发展总公司。
丨地块现场实景
房姐今日走访现场，看到相关厂房门口已经张贴出改造草案的公示内容。
目前该厂已经停业，里面建筑物基本为断壁残垣，看上去较为残败，厂房里仅留守有看门人。
丨地块现场实景
厂房沿街外面商铺部分，则有几间不锈钢店尚在营业，不过大半商铺是关门状态。
丨地块现场实景
另外，临近的住宅区，主要以8层高的步梯房为主，看着还有不少住户。
整体上，地块现有建筑物多为20世纪90年代建成，为单层临街建筑以及关停空置旧厂房。
丨地块现场实景
目前现状的话，地块公共配套落后、地势低洼、现状产值及利用低效，环境脏乱，存在极大安全隐患。
根据规划，该地块安排为二类居住用地，兼容商业、商务用地，也即4年后，这里将崛起一个崭新的现代住宅小区。
上述脏乱差的问题，很快将不复存在。
补偿方案：按权属占地面积比例进行分配
据了解，改造项目地块不涉及集体土地征地拆迁及协议补偿情况。
项目将根据目前江门市“三旧”改造的有关政策，原土地权利人双方补偿按项目申请改造范围中权属占地面积比例进行分配。
补偿安置情况
江门市紫莱实业发展总公司的城镇住宅用地0.2914公顷地块属旧城镇改造，面积占比为23.22%，旧城镇改造项目采取公开出让方式实施改造的，由相关部门将旧城镇改造项目土地出让价款的84%拨付给改造主体作为补偿。
江门市紫莱实业发展总公司及江门市不锈钢器皿厂有限公司的工业用地0.963606公顷地块属旧厂房改造，面积占比为76.78%，采取公开出让方式改造为住宅用途，由相关部门将土地出让价款按容积率区间拨付给原权利人作为补偿。
旧厂房改造地块出让价款补偿返还按双方旧厂房改造地块在整体旧厂房地块中的占比进行分配。具体分配比例如下：江门市紫莱实业发展总公司旧厂房改造地块面积0.203380公顷，占整体旧厂房改造地块的21.1%；江门市不锈钢器皿厂有限公司的旧厂房改造地块面积0.760226公顷，占整体旧厂房改造地块的78.9%。
项目地块出让前如有新政策规定的，以新政策规定为准。
板块多个旧改 有成功 也有已停滞
值得关注的是，134号地段旧改项目不远处，就是江门街坊颇为熟知的紫莱村巨无霸旧改。
该旧改曾是蓬江中心城区规模最大的旧改项目。
该旧改启动于2013年，由胜坚集团操刀，范围包括胜利路、天宁路、环市一路围合区域及周边地带。
丨改造范围示意图
根据早前资料，项目总占地232亩，规划总建面近60万㎡，共分三期开发、建设。
其中，项目一期为A地块，即胜坚紫悦及商业体（原石子潭机电学校地块），项目二期为B地块（紫莱工业区地块），项目三期为C地块（丰乐里、祈水里地块）。
2013年，项目一期率先动工开建，建成胜坚紫悦小区，早已交付入住，但待开发的二期、三期至今不见下文。
丨胜坚紫悦商业现场实景
而在去年年底，停滞了几年的胜坚紫悦商业体项目，一度重新围蔽，并有工人进场复工。
可惜房姐今日现场看到，商业体复工进展不甚理想，围蔽区内已长起了杂草。
丨现场实景
至于二三期地块，比如属旧改范围内的正平新旧货市场，除了立着的“三旧改造拆迁区域”的牌子，房姐同样没看到更多新动态。
周边一手房较少 房价9字头
再来看看周边情况。
从区位上来看，项目位于蓬江中心城区，距离新之城、汇悦城、双龙广场、万达广场等商圈都十分相近，周边还有东湖公园、农林小学、第三人民医院等配套，生活相当便利。
｜江门第三人民医院
作为蓬江旧改主要阵地之一，片区城市界面也越来越美。譬如如今在售的美的樾山府为原机床厂旧改项目；已建成的海逸峰璟则是原电池厂、原人民机械厂旧改等等。
｜天沙河碧道
如今，沿着天沙河走一圈，胜坚紫悦、珠江帝景湾等楼盘与金河湾豪庭隔岸对望，品质现代社区气息扑面而来。
房价，目前片区在售纯新盘较少，不远处的美的樾山府毛坯均价约9000元/平。（数据来源：江门房天下）
至于次新房，旁边的胜坚紫悦、珠江帝景湾等，二手挂牌价约8500-1.03万/平。（数据来源：贝壳找房）
最后，未来134号地段旧改项目，由谁来操刀？我们也将持续关注。
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