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12月25日，全国住建工作会议召开，跟去年、前年工作会议相比，以及，跟最近几次住建部新闻发布相比，“房住不炒”不见了。
由于疫情影响，2023年一共举行了两次“全国住房城乡建设工作会议”，一次在1月，是总结2022年展望2023年的；另外一次在12月，是总结2023年展望2024年的。这两次会议通稿都强调了“房住不炒”，但措辞有细微差异。
2023年1月会议的措辞是：要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。2023年12月会议的措辞是：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
随着楼市持续低迷，措辞的第一次变化是：“牢牢”两个字不见了；到了今天的会议，出现了第二次变化：“房住不炒”未被提及。
大会措辞的小变化，就是楼市方向的灯塔。
12月的尾巴，赶上楼市两大节点：年末冲销量、年初开门红！
已经有个别北京新盘项目完成年度目标，回收部分折扣了，以千万总价计算，1个点折扣就是10万块的真金白银呐！
机不可失，时不再来！
一、北京富豪必打新的项目——功德寺，过程稿户型曝光
功德寺的消息，柴社长12月初就跟大家聊过，没啥大变化，户型小有变动，给大家找了参考户型和特色设计，但毕竟是过程稿，还要看最终版本。
功德寺营销节点：1月面世，3月开盘。春节后，开门红。
俩项目都是越秀的物业。
01地块，绿城操盘，绿城高端月华系产品
大概12栋楼，400多套房。
户型排布：北边、西边170多平；中间2栋楼王约210和250平（210的4居3卫三面宽，250是4居可能改5居四面宽）；南边、东边约139平，过程稿类似晓风印月140多平户型，仅在入门处有小改动。
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外立面：石材+幕墙，弧角设计。参考杭州绿城芝澜月华轩（前2图）、南京绿城金陵月华（后2图）
会所：篮球场、羽毛球场、春知学堂+常规游泳馆、健身房户型排布：北边西边139平，中间170多，南边和东边约100平，不同户型。关注【功德寺】项目的朋友，联系柴社长，蹲一手消息，一起组团打新！北京这个城市几乎没有经历过打新，比较像打新的是23年西城的国安府二期，当时是在中信城摇的号。开盘之前也甚是神秘，神秘到售楼处在哪儿，门儿朝哪儿开，很多朋友都不知道。甚至夸张的出现过几十到上百的🍵水费传言。国安府二期也豪横到23年6月26日周一核验购房资格，
6月27日核验首付资金在账上，
6月28日方可参与摇号，
摇中后当天晚上17:30前必须付款，
打新在上海比较普遍，身家两三千万的购房者或顶着烈日、或深夜寒风中排长队买房子打新。2023年上海云锦东方三期，总价约2458-9618万元/套。认筹要求提供500万元认筹金，首套房冻资900万，二套房冻资2900万。共700多组客户认筹，认筹率超过600%。2018年中粮前滩海景壹号将开售，千万身家的富豪们在寒风中排队5小时参与认筹。最终437套房，有效认筹3127组，认筹率超700%。![]()
新房的价格远低于周围二手房，非常有价值，才叫叫打新。比如，前面提到的云锦东方，其新房和二手房当时价差超过7万元/平，即便买最小户型，总价也比二手房便宜2000万元！但是，打新最大的问题就是：机会成本高。主要体现在两个节点上。一是，上海打新验首付不是像北京多数验资一样，只截个图，他可能会要求冻结资金。接着就是验你的周期。功德寺项目，柴社长团队大概有50组客户等着打新，甚至还有注册了三四家公司来增加概率的。
但是，验资有可能验房子全款，因为公司名义买房是不能贷款的。也有可能只验20%的资金，一旦公司摇中，开发商可能要求规定日期之前付全款打网签。所以，如果拿N个公司去摇号，比如说4家公司，你至少得有4个20%的资金在对公账户里，而且可能在25年中旬就得全款付清。资金放在账上动不了，是一层成本。另一个问题最严重：踏空。功德寺大概率拖到3月中旬开盘，万一开盘摇不中，回头再看，北京市场可能已经热起来。小阳春再叠加降准、降息，市场烘热的话，可能有不少新房项目回收折扣。内部消息，北京宸园1月3号起，91折全面上调到96、97折，总价1600万为例，就要多花80万。
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二手房市场，优质学区业主和第一能级板块的好房子业主，现在就心态非常硬了，小阳春后大概又是一番新面目。
所以说，这是一个算术题，投资客买不中他可以买别的，但如果你是刚改需求，奔着自住买房，一旦踏空，错过这个买房子最好的时机，又耗费时间精力资金成本，最后万一选不上，回头再想买新房、二手优质房源，价格可能早已涨上去，需要更高成本买入。实打实的亏损。如果拿不准，加柴社长微信咨询 Chai1984520或18510371590还有首年贴息2.232%十年先息后本（后九年2.45%）近期要入市的几个项目，开发商为求“开门红”，首期大概率有诚意价，感兴趣的朋友先联系柴社长再看房，拿最新消息、最低折扣！![]()
北区137-171平大户型，南区97-124平，共计752套房。南区6个户型：97、110、116、117、123、124平北区6个户型：137、145、148、154、166、171平颐海澐颂位于海淀西北五环外，16号线地铁永丰南地铁站约200-300米，地铁和自驾出行都很方便。海淀高端产业区辐射+16号线地铁+海淀顶流名校，超强组合配置拉满，当然唯一不足在于六里屯填埋场。理性看待吧。毕竟是：永丰唯一地铁盘，指导价9.3万/平。附近如园11万/平。地处永丰产业基地，紧邻中航研究院、用友产业园区，项目西侧还有大面积科研用地待供应。东近航天城，南3km就是后厂村中关村软件园。人才聚集，购买力强。开发商同步建设约12.4万平米酒店、写字楼+商业，会有些基础配套。向北1个站的永丰地铁口商业用地传闻入驻一家山姆，向北3公里海淀大悦城已经开业，向南1个站的西北旺地铁口有华润万象汇，逛街约会地的选择很多。项目北侧规划的建华实验学校总部，涵盖小学、初中、高中，预计2025年上半年开工，2026年底完工，2027年9月招生投入使用。另有15班幼儿园规划。如果能考上高中，从幼儿园到高中，家门口的一站式教育！六里屯填埋场：最新的消息是，2018年度开始，六里屯填埋场全面停止原生垃圾填埋，只填埋焚烧炉渣……将六里屯填埋场打造成花园式垃圾填埋场。从当前的咨询量和开发商给柴社长反馈的信息来看，即便有垃圾场，颐海澐颂依旧热度非常高，可以预料的，开盘去化率会非常高。如果你也有纠结，来找柴社长聊聊：Chai1984520或18510371590地处海淀区永丰产业基地，海淀大悦城南侧200米。
海淀产业区+中关村三小分校+大悦城商业+北部医疗中心+故宫北院、湿地公园，也是条件优越的超强组合地块。东地块，容积率 2.0，共15栋6-15层住宅楼；
外立面石材柱体+金属线条+转角弧线+光幕玻璃设计，0.46-0.5窗墙比，全景视野。会所以香港文华酒店场景为蓝本打造，设有泳池、健身房、会客厅等空间。下沉庭院以“一池三山”的理念，营造山林、叠瀑意境，格调雅致。长约28米，高约6米的大门，融入蓝翡翠奢石，繁花雕塑等巧思，尽显阔奢。项目近E-zikoo智慧谷、2km永丰产业基地、5km航天城、9km中关村软件园、10km上地。聚集了一大批行业领军企业以及新型研发平台，有用友件、北斗星通、集成电路、航天电子、新材料、四维图新等企业进驻，带来大量购买力强的人才。地块南侧就是中关村三小科技园分校，中国科学院幼儿园，附近最近的中学是清华大学附属中学（海淀幸福里北侧）。不得不说，海淀的地，教育配置真的大手笔！中关村三小海淀顶流！西侧步行200米就是海淀大悦城；旁边的海淀“悦界”主题街区已开业，附近还有智慧谷商业、规划的永丰山姆会员店，还有超极合生汇、中关村壹号商业街重磅商业业态密布，休闲娱乐去处不愁。健康多一层保障，项目附近有海淀北部医疗中心在建，北医三院与海淀妇幼保健医院入驻，多一份安心。项目周边生态环境很棒，西侧有14万多方的崔家窑湿地公园，西侧规划约85万平方米的西玉河湿地公园。值得一提的是，项目北侧约2km，是故宫北院区，预计2025年开放。但是，咱不吹不黑哈。故宫北院区建面约12.5万平方米，大概是故宫的1/6，其中6万平是展览陈列空间，2.5万平是文物修复空间，约2万平的群众文化活动、青少年活动场所。另外，故宫北院不是把故宫的古建样式直接搬去，它是一座现代化的博物馆，借鉴了故宫的一些元素。预计客流量300万左右。说到这，有人问传闻中的19号线北延支线有戏吗，柴社长只能说，没见过任何一个大悦城是不通地铁的，北边2km多还有个“故宫北院”。万一有了，保利天珺业主算是真掏上了。金茂·璞逸丰宜项目南北两个地块，共规划了14栋住宅楼，容积率2.16，改善定位，面积段约130-190平，指导价10.75万元/平。
北侧0010地块更规整，地上建面3.89万平米，8栋5-16层，容积率1.9，户型110-153-177-190平，层高3.1-3.25米。2#两个单元15层高，东户110㎡，其他153㎡；南侧0015地块，地上建面3.32万平米，6栋12-18层，容积率2.7![]()
产品设计三大亮点！纵观北京主城区高端改善市场，绝杀！璞逸丰宜每个户型，南有内嵌式阳台，赠送一半面积；北有2-3处设备平台和挑空全赠送，168平户型为例，实际得房率可达95%。璞逸丰宜北区一个约2300平米的下沉会所+1000平米地上架空层会所，南区一个近300平米的地上架空层会所。
三池设计的泳池。除了核心泳池外，还配备了休闲泡池、儿童戏水的童池会所：在健身房、瑜伽馆、会客厅、私宴厅等常规配置之外，还有壁球馆！还有泳池+泡池+儿童池的三池设计！在科技住宅这块，金茂还是超前的。地源热泵系统+毛细管网系统+智能温控系统+外围热阻隔系统等科技系统，让室内四季如春，温度适宜。24小时新风系统、抗霾防PM2.5除尘系统，居住更舒心。配置饮水系统，通过末端净热一体机，根据不同温度出水键提供直饮热水。配置声+光+智能化系统，打造五星级酒店的睡眠环境。设置紧急按钮一键报警、圆角防磕碰设计、智能监控儿童活动轨迹等多重保障，给老人、孩子打造更安全环境。往期精彩回顾（点击可查看）
北京房价的捆龙锁即将打开！
