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12月的政治局会议历来是中央经济工作会议的吹风会，会开完，明年政策大方向就定了。降息大概率在明年2-3月，北京房贷利率即将2字头。2023年12月，当时LPR报价4.2%，柴社长预测：24年至少会降息3次，12月前LPR利率会降到3.8%以内。事实验证了：2024年央行3次降息，LPR已降至3.6%！每个时间周期的经济趋势和政策都有其底层逻辑，感兴趣的朋友可以联系柴社长微信号Chai1984520或下方扫码。还有首年贴息2.232%十年先息后本（后九年2.45%）前几天酒仙桥的地，上回柴社长说华子拍地前展示的势在必得，结果场上只抬了一手，让中海多花3200万。这事儿呢，其实是华子是带着任务去给海子抬了个轿子。每次土拍各路媒体都会报道成交资讯，“中海底价成交”，显得市场过于冷清，多来一家热热场，溢价哪怕一点点，传导到购房者面前的信息，也就变成了“北京地王引两大头部房企争夺，中海强势斩获”。再回过头来看看北京楼市近期的表现。近期柴社长从北京二手房成交数据中，直观看到，符合柴社长六边形理论的二手房，涨了。你们关注的房子近期咋样了？建委网签量：11月北京新房住宅4888套，二手住宅18763套，再次刷新近20个月的最高记录，环比上涨8%，同比上涨约50%。实时成交量：北京二手房市占率5-7成左右的大中介，11月实时成交近11000套。房价翻红：11月15日国家统计局数据，10月北京二手房价整体上涨1%，结束数月的颓势。11月数据未出炉，但一些优质学区和居住属性优越的板块已有明显涨幅。连续3个月1.5万套以上的网签量，足以说明北京楼市是实在的热了，尤其是优质学区占坑房、优质地段居住属性优越的小区，价格明显回升。比如西城学籍占坑小区荣丰2008、海淀中关村三小划片的蜂鸟家园、月坛学区，以及城市界面新、居住属性优越的朝阳新北苑板块等。蜂鸟家园，在10月2日和11月4日分别成交一套底层、非北向开间，一个月均价暴涨达44%。且，11月成交的3套房，均价都在12万以上。荣丰2008，10月成交43套，环比暴涨79%，同比翻4倍！成交价，一个月涨幅已达10%。同一期开间，24.03平，北向，低层，一个月涨了15.7万，涨幅6-11%。同三期复式，31.76平，东向，中层，一个多月涨了37万，涨幅10.1%。新北苑润泽悦溪小区，约89平南北A户型的2居，10月6层成交价650万，11月同单元的8层668万，涨了18万。世华泊郡1号楼，85.03平南向2居，10月1单元16层成交价585万，11月2单元10层600万，21层608万成交，涨了15-21万。另外，很多朋友知道12月1号起，降契税+免2年增值税正式实施。柴社长这边就有不少客户说：我知道提前网签，再等12月1号缴税就OK，但还是担心，稳妥起见，拖到12月再网签+缴税好了。这种情况不在少数，就导致一部分11月应该网签的客户，挪到了12月。另外，柴社长预判，12月会有第二次小翘尾行情到来。再给大家一个统计署数据，从已公布的城市数据来看，一线城市深圳的居民杠杆率为97.5%，广州为93.1%，上海79.5%，北京69.5%。北京这座城市是非常干燥的，每套房子几乎都是一捆捆的人民币，固化在里面，这轮儿行情里，北京会是上涨的标杆儿城市。再次提示大家，从M1与M2关系，到链家房客比（周日已经达到惊人的 17.7:1，17个到店客户，抢1套新挂房源），再到6.5环挂盘量，多个数据指标显示，现在到了该出手的时候了！北京房价的底部往往就在一个月区间内，您无法真正的抄到最底，一个月内都是底。北京房价筑底完成就在本月。目前，工商银行的大额存单3年期利率已降至1.9%，还要靠“抢”，固定存款的5年期的利率已降至1.55%。2.5-2.8%和1.55-1.9%，北京现在老破小的租金回报率已经远高于银行存款利率！而且租售比能达到2.3%-2.8%的，并非个别房源，东西南北都有得选。东北二环的静安里小区，一套1993年，南向46.62平的一居，2层/6，没电梯，挂牌价240万。小区内，同户型，同楼层，没电梯，租金5690元/月，年租68280元。即便以挂牌价240万成交，其租售比也高达2.845%。东二环三里屯北，90年前后的房，42.88平东向一居室，低楼层/6，挂牌价290万。小区内，同户型，同低楼层的挂租房源，租金6500元/月，年租7.8万。南二环的芳星园二区，1991年的房，48-49平南向一居，25层高的电梯房的低楼层和高楼层各一套，挂牌价265-268万，小区高层同户型挂租房源价格5000-5300元/月，综合楼层、价格等因素，租售比大概在2.3%以上。西二环的铁东小区，1998年的地铁房，约37平的东向一居，挂牌价349万，同户型挂租房源价格5670元，年租69120元，租售比大概超2%。西北二环的交大东路19号院，约90年前后的房，41.9平东向一居，偏高楼层，挂牌价310万，小区内目前37.6平南向中层房源租金6100元/月，综合考虑楼层租金朝向等因素，租售比大概2.3%左右。北二环的安华里社区，1991年的房，约45平东南一居，14层电梯房的中间楼层，挂牌价265万。同电梯房，同户型租金4900元/月，租售比大概在2.3%左右。3环外，尤其是东三环外同样有不少小区回报率可观，比如说甜水园小区一套60平的两居室，总价230万左右，月租大概5200，租售比也能达到2.7%。很明显，北京一些老破小房源的租金回报率，已经远高于固定存款的5年期的利率（工行1.55%）。
所以说，现在北京市场的买房人，除了因政策放松5改2、5改3获得购房资格的外地购房者、为了积分落户的新北京人、卖环京进北京的购房者以外，已经有买房人，考虑房子的租金回报率，买来作理财用了。当然资金预算充足，改善需求的朋友，北京新一代住宅，跟柴社长去看！户型有95-188平3-4居，指导价7.9万/平。项目已获预售，预售均价在7.43-8.36万之间。项目位于朝阳区，东四环，17号线十八里店站的地铁口东侧。地铁口规划约12万方商业用地。顶流名校人大附朝阳学校已落地，九年一贯制学校已开工，计划2025年交付使用。高中部计划2024年开工建设，2026年建成投用。产品设计了开敞阳台，半赠送，得房率很高，外立面全铝板和玻璃幕墙。从外部配套到内部设计装标，都是朝阳数一数二的项目，可以期待。ps：明年就有入学需求的朋友，一期云筑还有少量现房！25年9月人大附中开学，全款拿房本，拼入学！海淀朱房村HD00-0803-0029地块、0030地块，处于北五环边，西侧临近京新高速，南侧近北五环，西北方向约1.45km是地铁13号线上地站。总用地面积82037.86㎡，总规划建筑面积197676.95㎡，总起始价150.3亿元。东北侧就是幼儿园和清华大学附属实验学校承办的54班九年一贯制学校，计划于2026年初动工，2027年6月完工。北侧就600米左右就是大型商业清河万象汇，1.5km有地铁站。北京隅·西颂为今年10月31日金隅底价竞得的丰台科技园1516-60地块，土地面积约2.16万平方米，建筑控规约5.4万平方米，容积率2.5，控高60米，金隅以27亿元底价竞得该宗地，楼面价约5万元/平方米，销售指导价9万/平±8%。华润中环悦府位于丰台三环大红门板块，小区共6栋楼326户左右，容积率2.4，主力面积段约130-200平方米。小区配建幼儿园，另有九年一贯制的佟麟阁学校，建成后拟交由北京十二中办学。8号线和10号线双轨交汇，通往国贸、丽泽、金融街三大产业园非常方便。您，在关注哪个项目或者有哪些购房需求呢，可以跟柴社长聊聊~首年贴息2.232%，十年先息后本（后九年2.45%）捡漏！邻望京五环边+现房新盘6w！崔各庄拿到复活卡
