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朝阳首个赠送户外露台项目！北京第一宗不限价地块上架！北京楼市标志性时刻！

文摘 2024-11-01 19:22 北京

重磅会议将至！

11.4-11.8 人大政协会议（两会），关注特别国债+财政政策+取消差额增值税（取消普房非普房线）

小作文又在传：财政要猛发力

11月8日上面会批准新增财政刺激方案。

10万亿，其中6万亿用于地方化债，4万亿用于存量房收储，在未来几年通过发债的形式。

看起来很惊悚的数字是吧，但请注意是“未来几年”。

但毫无疑问，房地产受益。

柴社长推测：

市场面：11月北京二手房网签量可能会达到2万套；

政策面：11月普房非普房取消，差额增值税取消；

信贷面：年底前，北京公积金贷款还会降息一波，预计2.55%左右。

一、央行公告房贷利率新定价机制，重定价周期选3个月！

10月31日，六大行发布公告称，将从今天（11月1日）起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。意味着央行9月底发布的完善个人住房商贷利率定价机制要求，即将正式落地。

新的定价机制重点有俩：

1、调整基点（将存贷利率基点低于新算法，无须调，可跳过，感兴趣的认真看）：

如房贷LPR加点值＞全国新发放房贷利率平均加点值+30BP的，可申请调整LPR加点值。

全国新发放房贷利率平均加点值=央行最新公布的上季度全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算术平均值。

24年三季度均值央行已公告：0.33%

三季度各月5年期LPR算术平均值：3.85%

平均加点值= 0.33%-3.85%=-52BP

平均加点值+30BP=-22BP

10月25日，多家银行统一下调存贷利率是-30BP，低于-22BP，所以无需调整。

2、重新定价周期：

原来最短调整周期是1年，以后可以3个月、6个月或1年。

打比方，若你的重新定价日是1月1日，调整定价周期为3个月，那么以后重新定价日就是1月1日、4月1日、7月1日、10月1日。

如果贷款利率下行，选重定价周期短的，可更早享受LPR下调带来的优惠。

若贷款利率将上涨，重定价周期越长，享受优惠越多。

注意：定价周期的调整，一笔贷款只有1次机会，慎重选择。

柴社长的建议是：选短周期的3个月！

因为我预测，25年6月前，北京按揭贷款首贷利率一定降至2字头，3%以内。意味着五年期、一年期LPR都会持续降息。同时全球（美、欧、日、英、加拿大、澳大利亚、新西兰等等）全面进入到降息通道。注意是降息通道的开启，而不是一次二次的短暂降息。

先把优惠利率拿到手里！

很多人的还贷周期比自己的预期会短，还有部分人5-7年左右会考虑换房，太长周期的利率没必要算，能拿到手里的利益先把握住。

二、北京楼市火爆，成交数据连破记录

网签数据：

10月二手住宅网签量破1.7万套，创造了自2023年4月（3月22192套）以来近19个月的新高点，环比上涨约31%，同比上涨约63%。

实时成交数据：

链家10月成交1.3万套，环比翻倍暴涨！

根据链家在北京市场约50%的市占率推算，北京全市场二手住宅实时成交量大概在2.6万套，创造自2017年以来的北京二手房成交量峰值。

10月的北京楼市，真的爆了。

先来看看柴社长9月20日“未卜先知”的视频，您看各项预测全面应验，10月底北京楼市第一次翘尾行情到来。

北京二手房6.5环住宅（剔除车库、商办、商铺）挂牌量降至11.3万套，但真正值得买的房，符合柴社长六边形理论的房，却不多。

（注：见面会及直播会反复讲解绿中介6.5环住宅库存与各板块热度理论、六边形选房理论）

当北京二手房6.5环纯住宅库存不足10万套的时候，会是标志性时间点，持续关注柴社长公众号和视频及直播会播报给您。

地段好、配套优，您看好的房子，别人也在看。

当市场上优先消耗一批优质且相对低价的房源后，业主信心会涨，价格会逐步调整，说的都是这一搓优质小区优质房源。

所以，柴社长真心劝粉丝朋友，尽早下手。不信您往下看↓

三、24年10月的京楼，单套一天就涨126万！

咱们粉丝看到柴社长直播和群里分享的御翠园分析及研判，周五做好准备，周六一早天刚亮出发。

开盘上午抢到7.7万单价的140平黄金楼层房源。（跟柴社长买新房，返现金红包，诚信协议。微信 Chai1984520 或 18510371590）

开盘当天第三波加推房源，同为4号楼，基本同楼层的4-1-1102单价已经8.6万售出。

一天浮盈126万！

（注：浮盈的意思为，还未卖出最终落袋为盈，实时盈利）

恭喜时刻关注柴社长直播、视频、公众号文章，购买柴社长财商思维课入群的粉丝朋友。

御翠园并非很多人分析的纯砸盘（20多年捂盘高额的土地增值税要记得算入）。

老江湖李超人用7.6万单价，38套房的微小“广告费”，成功吸睛无数中介、自媒体、免费帮自己推广、造势。给北京新房市场投一颗惊雷，宣布横空“回”世，加推房源立刻涨价到8万以上，顺销走量。

东四环，3号线，准现房，石材外立面，城市别墅——第一居所。几乎所见即所得，不管外界声音如如何，御翠园没搞虚的，信息差、时间差就是钱，也真真的。

另一个东四环，也是有实力的真 ↓

四、北京隅·东序——十八里店新定位

十八里店686地块，容积率2.8，规划17栋5-17层共824户，精装满配交房，指导价7.9万/平。

东四环+17号线地铁盘+人大附顶流名校+半赠送开敞阳台、超大得房率，神盘。

上班、居住、学区这三个北京楼市购房者始终难以平衡的需求，在十八里店解决了。

地铁17号线将于2025年全线贯通，之后，将朝阳港与未来科学城、望京、国贸CBD、三里屯、亦庄等多个产业区，东边，你在哪上班，通勤咱都方便！

开车？大羊坊路，整体计划将于2025年实现全面完工，从三环到四环、五环到亦庄畅行！

人大附朝阳学校（朝阳港校区）已落地，义教部63班规模的九年一贯制学校已开工，计划于2025年交付使用。高中部72班规模，计划2024年开工建设，2026年建成投用。

人大附什么地位，哈尔滨朋友来串门，还没娃呢，路上看到人大附校服，都知道是贼牛的学校。顶流！

十八里店地铁口未来将有两个大商业落地。

另外，产品打造方面，北京隅·东序是朝阳区首个赠送户外露台的项目，得房率超高，满配精装，外立面上全面用铝板和玻璃幕墙。

园林分三进式采取明朝长物志+七星级酒店设计风格打造。

还配备了一个2000平方米的会所，内含游泳馆和健身房等设施。

引入了阿那亚星球乐园儿童活动区，全套AI智能系统为孩子提供声控智能水系，动感单车。

地下车库星空顶、流光环岛、地下盆景园等统统都有。

这不就是豪宅配置？！

户型设计有100-189平3-4居。

柴社长拿到的95平边户、99平中户、约160平和189平户型，跟大家先睹为快↓ 感兴趣联系柴社长Chai1984520，买新房，返现金红包。

五、北京土拍：

金隅底价拿走四环+双轨+多商圈+临产业宅地

10月31日，丰台科技园地块托底成交。

北京市丰台区中关村科技园丰台园东区三期项目1516-60地块，建设用地面积21607.59㎡，规划建面54019㎡，容积率2.5，建筑限高60m，起拍价27.00亿元，起拍楼面价49982元/㎡，由金隅底价竞得。销售指导价9万元/平。

附近有房山线花乡东桥站和9号线丰台科技园站双轨，临近南4环，交通便捷。

3km内三大商业：丰科万达、永旺、花乡奥莱村。还有三甲医院北京天坛医院。遛弯休闲有白盆窑公园、世界公园等公园景点。

附近有中关村科技园、丰台总部基地，多家企业聚集。

目前周边有郭公庄地铁站附近的中建云境和中海丰和叁號院在售。

这两年专注在十八里店造神盘的金隅，是否能顶住压力，再次卖爆呢？期待。

丰台万泉寺地块不限价

10月31日，丰台万泉寺地块上架预申请，用地规模约63762㎡，规划建筑规模约178283㎡，起始价110.54亿元。

值得注意的是，该地块未设置地价上限。

该地块地处西二环、三环之间，地铁16号线、房山线双轨交汇处，交通便利。

地块所在区位配套优势明显，生活便利、环境宜居，且位于丽泽金融商务区辐射范围内，有利于职住平衡。

六、海淀双雄对打

上一篇文章，对于海开海淀永丰南地块的【颐海澐颂】和海淀永丰北地块的【保利建工·嘉华天珺】做了分析，感兴趣可回顾《2万套！刚需开路，改善迈步……》

俩项目都在永丰，都在海淀西北五环外。

颐海澐颂纯地铁盘，嘉华天珺轨交不便。

【颐海澐颂】产业区+16线地铁+建华实验名校+山姆&万象汇+六里屯填埋场。

项目一共约752套：

约110平，约142套，

约120，约176套

还有约140，150，160，170户型，各有几十套

还有最小的96平，大概20多套，会非常难抢。

每个项目，最占便宜的是小户型。因为开发商挣钱靠大户型，小户型就是随机大礼包。当然小户型的户型上你别挑，如果小户型户型还好，那得靠抢。

【保利建工·嘉华天珺】产业区+中关村三小分校，及低密产品+海淀大悦城+故宫北院+湿地公园+轨交不便。

嘉华天珺指导价是9万/平，东西2个地块。

户型89-99-116的3居，126-131-170平的4居，主力为约100、130、170，可以看到户型与永丰南【颐海澐颂】明显有重叠，而海开因想趁政策东风在报规上有动作，生生拖到两军对垒。

已知永丰北【中海富华里】现房在售，单价8.2-8.5万，嘉华天珺9万甭想，8万多也要考虑第一竞对富华里。开盘大概8-8.5万算是合理范围。

户型仅供参考，以售楼处最终版本为准！

你在关注哪里？

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