小区自主更新，谁是“主心骨”？

“小区如果没有业委会，不但无法自主更新，对物业服务也难有效监督。”观澜苑业委会主任史磊现身说法，他们小区2008年建成以来，已经历4个物业公司和4届业委会，2017年小区重新选聘物业，在与第三个物业公司解约过程中，把小区业主的凝聚力推向了高峰，“那时事情影响挺大，我们小区是上了新闻的，我本人就是当时参与反对老物业的业主代表之一。”

“为何非要解约那家物业公司？管理得实在太差了！”史磊回忆说，当时小区消防系统瘫痪，消防通道垃圾堆积如山，物业人员在地下室生火做饭，小区内摄像头全部坏掉，绿化以及公共设施破旧不堪。为了守护家园，业主们一致决定换掉物业。此后，在每一次选聘物业，与物业公司谈服务方案时，业委会始终坚持维护业主利益，这让业主们认识到业委会的重要性，也让业委会收获了业主的信任。直至这一次，业委会与万科物业谈判公共收益分成，敲定了有利于业主的合作方案，推动后者垫资建设，全面实施小区更新。

南大和园业委会工作开展也非一帆风顺。4年前，小区管理问题受到业主关注，推动成立业委会。业委会成立后，便着手解聘原物业、选聘新物业，过程中遇到各种阻力。有人让业主不要投票，还上诉至法院，试图利用司法程序阻止业委会启动选聘新物业程序。最终，业委会以致全体业主公开信方式回应了质疑。新老物业交接时，原物业称小区公共收益没有结余，已全部被用掉，撤场时还拆卸了停车场道闸，停车数据被全部带走。

南大和园业委会由此通过诉讼方式追讨公共收益，虽然追回473万元，但与业委会要求返还1109万元还有相当大的差距。由于原物业管理期间业委会缺位，导致公共收益账目不透明，难以取证给诉讼维权造成很大困难，这让小区业主“吃了暗亏”。

“所以只有成立业委会，才能为业主有效维权。”江苏大苏社区治理创新研究院副理事长王兴宏说，近年来南京累计有十多个小区在辞退老物业过程中追讨公共收益的案例，成功关键是成立业委会；如果没有业委会，就等于没有甲方主体，就无法去法院主张属于全体业主的权益。

选聘物业、为业主维权之后，业委会将重心转向小区自主更新。存量房小区使用十几、二十年后，大多到了更新维护期，小区面貌陈旧、设施损坏，物业管理也难以搞好。

兴元嘉园是南京较早成立业委会的小区，回忆起改造前的小区状况，业委会主任李洁静翻出手机里老照片：西门口的水塘污水倒灌，臭气熏天。小区没有一个门禁，地面全是违停车辆。业主在小区空地上乱种植物，看不到一块完整绿地，大部分单元连门都没有……这般景象导致小区房价在奥体板块垫底，以至于中介还误以为小区是拆建房。

拟更新项目点多面广，工程造价要300多万元，而小区一年公共收益才30多万元，兴元嘉园是如何筹集资金的？“我们到处‘化缘’、多方筹措、能省则省。”李洁静说，解约原来物业公司，通过诉讼追讨回21万元公共收益，申请房屋维修基金，修广场的85万元工程款逐年分期付款……经过3年努力，小区总共修复了26个单元楼下沉、182户外墙渗水、15幢楼楼顶防水、40部电梯井防水、2幢楼外墙脱落，恢复了小区监控、单元门禁，西门口烂泥水塘改造成“同心圆广场”，用到最后账上只剩5万元。就这样，居然把小区更新完成了。

如今的兴元嘉园小区，绿树成荫、四季有花，环境优美、设施完善，经历这番“共患难”后，小区氛围、邻里关系和谐温情，被称为沙洲街道“最温暖小区”。

“小区自主更新是一个系统工程，业主、物管企业都不能置身事外，业委会是转动齿轮的那把钥匙。”史磊认为，小区更新中业委会、物业、热心业主三者缺一不可，观澜苑热心业主们组成5个工作小组——秘书处、工程组、绿化组、活动组和监督组。其中工程组里有工程经验丰富的业主，由他们与施工方沟通更新方案，跟进工程进度。

2017年，观澜苑引进万科物业，约定65%公共收益由后者支配，用于公共区域维修改造，3年后合同到期，道路改造不尽如人意，大部分业主不同意续聘。2021年业委会重新招标，出人意料的是，这次选中的仍是万科物业。对此史磊解释说，万科物业再次坐到谈判桌前，表现出极大诚意。由于此前观澜苑出新改造中工程外包，造价高效果不理想，这次下定决心自己来做，车库改造市场价260万元，万科物业在业主监督下，自己购买设备、材料，自主改造、自己动手，把物业锻炼成“改造专家”，最后只花了100多万元。

如今，万科物业微更新行动已从南京市建邺区辐射到栖霞区、浦口区的众多小区。“小区自主更新中，物业企业不是旁观者，而与自身利益息息相关。”万科物业河西第一分公司片区负责人孙余凤说，物业企业不但要把小区管理好，还要具备小区改造更新能力，这样才能赢得业主信任，和业委会形成正向反馈，并在物业招标中争取到更多合同。

从观澜苑、兴元嘉园到南大和园，业委会不仅为业主维权、监督物业，还推动小区自主更新。然而大多数小区像这样尽职且运转好的业委会尚是少数。在业主、业委会、物业公司三角关系中，业委会缺位是普遍现象。

以南京为例，5000多个小区真正成立业委会的不到1000个，其中还包括一些基本不履职的“僵尸业委会”。建邺区莫愁湖街道老旧小区多，132个小区只成立了37个业委会；沙洲街道地处河西新城，新小区、次新小区扎堆，43个物管小区中，成立业委会的仅16个。

“从我们观察来看，小区的内部事务，八成居民并不太关心。”沙洲街道物管办主任陆均认为，业主自治意识、参与意识不强，是业委会成立比例低和开展工作难的主要原因。除非小区物业管理很差，影响小区业主基本生活，造成房产贬值，业主才会想到成立业委会、选聘新物业和推动小区改造。

“这其实有如‘温水煮青蛙’，在居民习焉不察中，新小区、次新小区都会慢慢变老，而公共收益掌握在物业公司手中，不公开、不透明、无人监管，导致小区面临更新时，公共收益成了一笔糊涂账，最终无钱可用。”建邺区房管局物业科科长尹振虎说。

当然，也有少数业主出于个人目的，违反程序成立并不代表广大业主的业委会，个别业委会成员甚至为了个人利益故意“挑事”，乃至伙同物业侵占小区公共权益，做出违法乱纪的事情来。

对此王兴宏认为，业委会作为业主自治组织，不能因为发展中出现了诸多问题就因噎废食。“有一个基本的事实是，没有业委会的小区，小区公共收益大多被物业公司侵占；小区没有业委会，在物业公司撤场时连公共收益也无法追讨。”王兴宏说，小区不能大小事情都要组织召开业主大会，既耗时也耗力。所以要唤醒广大业主自主意识，必须组织、引导小区成立业委会。

业委会不但要在选举成立时尊重民意、程序合法，成立后也要加强自身建设，接受业主和法律监管。在南大和园小区，业委会宣传栏上公告文件贴得满满当当，今年第三季度财务账目收入、支出明细十分详尽，近期召开的业主大会每家每户投票情况也一目了然。“公共收益使用透明，业主都可以申请查看，这是业委会赢得信任、开展工作的基础。”南大和园业委会负责人说。

“当然，业委会成员为全体业主服务，也可以领取适当报酬，这在业主大会议事规则中约定，从小区公共收益中支取。”王兴宏认为，业委会可持续运转，需要组织成员有公益心，把个人报酬拿在“明处”，需要他们站在业主立场上做好服务，而不能有利用职权侵占公共利益的想法，否则必将招致法律的惩罚。

来源 | 新华日报（记者 刘霞 徐春晖 顾巍钟 ）

编辑 | 南京城市更新

审核 | 冯宪法

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