编者按：在城市更新行动上，居住类城市更新是“以人民为中心”发展思想的最直接、最集中体现。居住类城市更新项目的成功实施，直接地改善了人民群众的居住品质、基础配套、生活环境，提高了居住的安全韧性，让人民迈入了现代化的康庄大道。
南京城河村城市更新项目于2023年被列为南京市第三批城市更新试点项目，项目实施方——南京鼓楼恒旭城市更新建设发展有限公司遵循“人民城市人民建，人民城市为人民”的建设理念，对于有数百年历史的城河村，进行了大量的、细致的、富有成效的前期工作，通过居民满意度调查、居民议事会等共商共议，现前期工作（含规划优化调整）取得了重大进展。近日，鼓楼区还举行了城河村城市更新项目签约启动暨临时党委成立仪式。居民强烈的、迫在眉睫的、盼望已久的改造愿望也将逐步地实现。
本文就城河村目前更新的进展作一综述，并探究备受关注的缘由，以期更多的读者尤其是项目实操者了解项目的特点及项目如何更新，从而汲取到自己在操作项目时所需要的养分。
城河村是南京市第三批城市更新试点项目，同时也是鼓楼区2024年度的重点民生实事项目。城河村属于鼓楼区建宁路街道，东至米兰假日大酒店，西至中国石化加油站及金盛财智广场，北至建宁路，南靠金川河，处于南京建宁路商贸区的核心位置，总面积约2.34万平方米，居民182户，其中107户为成套住宅，75户为非成套住宅，非成套住宅中，部分已被评估为C、D等级的危险房屋，存在较大的安全隐患。
经过三年努力，城河村现场已完成摸底调查。第一轮意见征询，超过90%居民同意；第二轮意见征询，超过80%居民同意。在市建委、市规自局支持下，项目规划条件取得重要突破。建筑高度由原控详的18米调整为“临近城墙建控地带北侧建筑高度不得突破18米，由此北至建宁路建筑高度依据项目方案逐步过渡且不得超过60米”。容积率由2.0调整为2.5，并于10月12日完成控详公示。同时依据规划条件，编制了项目的更新实施方案。
近日，鼓楼区举行城河村城市更新项目签约启动暨临时党委成立仪式。项目签约启动现场，南京市更新中心、鼓楼区建设局、建宁路街道、鼓楼房产集团（项目实施方控股单位）共同签订共建协议，成立临时党委。以党建为引领，通过“党建+”的工作机制，共同推进项目早日建成、尽早惠民。预计2025年上半年完成相关签约工作，下半年实质性启动建设，到2027年下半年竣工验收。
南京城河村的历史可以追溯到明朝初期，城河村的名称来源于其地理位置，它紧邻南京城北护城河—金川河，是南京城墙外的一个重要村落。
明代时期，城河村作为城墙外的一个小村落，主要居住着一些农民和手工业者。金川河水为村民提供了生活用水和灌溉水源。
清朝时期，城河村的人口逐渐增多，经济发展缓慢但稳定。村落继续发挥其农业和手工业的功能。
民国时期，现代化进程加快，城河村也逐渐受到城市扩张的影响。一些新的居民点和小工厂开始在村内出现。
新中国成立后，南京进行了大规模的城市建设，城河村也逐步融入城市体系。村庄内修建了一些集体企业和小作坊，居民生活水平有所提高。改革开放后，随着改革开放政策的实施，南京的经济迅速发展，城河村也迎来了新的发展机遇。村内的土地逐渐被征用，用于建设新的住宅区和商业设施。居民的生活条件进一步改善，许多农民转为城市居民。
进入21世纪，南京的城市化进程进一步加快，城河村所在的区域逐渐成为南京城北中央门地区十分重要的部分。虽然保留了一部分传统村落，但大部分土地已经被开发为现代化的住宅区和商业区。近年来，城河村面临着新的挑战，尤其是房屋老化、居住功能不全、基础设施落后、安全隐患众多等问题。
数百年来城河村的房屋都是自建自修自拆，历史告诉我们，在城市，单靠老百姓自己建造的房屋，有很大的局限。规划、设计、施工、安全、耐久、资金实力、管理等决定了建筑的社会属性。一代人有一代人的使命，一代人有一代人的担当，作为城市建设者，要坚决地扛起这一使命担当。为解决人民群众的“急难愁盼”，南京市于2020年启动了城河村的城市更新项目，旨在改善居民的居住品质和生活环境，提升城市面貌。
城河村的历史反映了南京从古代到现代的发展变迁，它不仅是城市发展的见证者，也是城市更新的重要参与者。但是这次更新与以前完全不同，它的成功实施直接将人民群众带进了现代化的康庄大道。
城河村虽有数百年历史，但作为村落，房子很普通，历经的都是盖了拆，拆了盖，既没有规划也没有建筑的耐久性和安全性要求，存在着诸多问题，一是安全隐患多，居住与工企单位混杂，房屋建筑密度大，存在多处危房险房，消防、房屋结构安全隐患突出；二是居住质量低，片区环境杂乱，采光通风条件不足，基础配套设施缺乏；三是城市形象差，地块紧邻建宁路和城墙风光带之间，沿街、沿城墙遗址界面杂乱、无序。
在权利主张方面同样存在很多问题，一是有证、证内自建、证外扩建、违建等情况交织，合法面积认定难度大；二是建宁路沿线区分住宅面积与经营面积难度大；三是权利人过亡后确定合法继承难度大；四是公房与承租人之间的权利分割有争议。
为了彻底改善城河村的居住条件和生活品质，项目实施方迎难而上、攻坚克难，在做好测量、鉴定、评估、调查等专业工作的基础上，与居民们一轮又一轮的耐心、细致、全面的讲解政策、探讨难点、商量办法。目前更新实施方案已形成。
现状地块航拍图（图源：南京市规划和自然资源局官网）
1、独特的地理区位
城河村在建宁路东，紧靠中央门，从整个南京城看，属于老城北中央门核心位置，南面邻近有汇林绿洲、天正湖滨、凤凰和鸣、金陵大公馆等高档住宅。周边有天正小学、南京育英外国语学校、南京市第八中学、田家炳高级中学等。出门即是建宁路、金贸大街、钟阜路等多条城市干道，交通四通八达。公交线路有10路、13路、303路、42路、54路、555路、66路、72路、810路、95路和Y10路。今后地铁7号线和9号线设有换乘点。
从航拍地图看，城河村在现代化都市核心圈的“包围”下显得“鸡立鹤群”，城河村的更新已到了“形势逼人、挑战逼人、使命逼人”的关键时刻。
2、百年历史的记忆与韵味
城河村作为明城墙下、护城河边有着数百年历史的古村落（已变迁为城中村），除其外，在金川河边上已找不到这种古村落，更像是老城的“宝贝”（在拆除过程中或能找到一两件“宝贝”或发现好的建筑工艺，如老城砖、石等），因为它见证了南京数百年的城市建设、历史变迁和社会发展。
3、作为住宅的地段稀缺性
城河村南北处于建宁路与金川河间，东西处于金贸大街与钟阜路之间，东西长、南北短，成长方形状，该区域除了城河村是住宅外，其余均是正在营业或办公的工商企业单位，如美居酒店、金盛酒店用品城、万谷智慧硅巷等。更新后的城河村作为高品质、绿色低碳、现代化的住宅社区在该区域独一无二，由高品质和稀缺性带来的房地产价值升值空间巨大。南京江北长江边上的“江核”板块（南北由定淮门隧道与长江隧道，东西由长江与江北大道快速路围合而成），名气很大。由三路一河围成的小方块在地理特征上（如前水后路）与之很类似，可堪称鼓北“小江核”。
4、处于中央门核心商圈
城河村正北面是鑫桥市场、金桥广场和河图文化广场，东北角是玉桥商业广场，再往东约1000米是有38年历史的城北老牌的国有零售商场—南京商厦。商圈内麦当劳、肯德基、永和大王、海底捞、回味等品牌和特色餐饮应有俱全，生活极为便利。周边商业和办公集聚的人口对近在咫尺的高品质小区，无论是购买或是租赁均有充足的需求。
5、居民的强烈改造意愿
居民的强烈改造意愿也是城河村备受关注的一面。自城河村被列入城市更新计划之时，居民的心就澎湃起来。居民们对在这样的区位，居住在安全隐患多、功能不全、日照与通风不畅、基础配套缺乏的一种生活环境早已厌倦，强烈期盼着能拆除重建，早日改善居住条件和生活品质。
6、具有城市更新的代表性
城河村作为居住类城市更新试点项目，具有城市更新的代表性。城河村不仅体量大、户数多、产权多元、居住混杂，而且居住功能不全、电线乱拉乱排、衣服随处晾晒、安全隐患严重，居住环境恶劣。
处于这样一种独特位置的、大规模的、有着数百年历史的、明城墙下护城河边的、人民群众有着热切期盼的城中村，没有理由不受到关注，全南京市都应该来关注她，为她的新生建言献策，更希望她早日改变面貌、涅槃重生，早日融入现代化的大家庭。
1、党建引领，示范带动
项目以党建引领为核心，将党的领导贯穿更新全过程。通过设立临时党委、党员冲锋在一线、“党建+”等方式，形成完善的工作机制和体系。通过党委“把方向、管大局、保落实”强力领航、党员示范带动，在更新中问需于民、问计于民、问效于民，时时刻刻把人民群众放在心上，深入践行“人民城市人民建，人民城市为人民”的城市建设理念。
2、有温度的暖心腾迁
做好居民的腾迁工作，是居住类城市更新的最重要环节，也是最艰难的工作。腾迁居民产权多元复杂、权利人及继承人员难以确定、单证无证情况复杂、以及城市更新理念如何在居民中被认可，等等。由于采取了有温度的暖心腾迁举措，一询、二询进展顺利。
目前，项目已开始组建现场指挥部，全面落实城市更新属地责任和签约腾迁工作。项目方将与居民围绕签约腾迁、选房置换等形式开展有温度的、暖心的协商与自愿签约。项目以原地置换为主，原房屋面积确认以产权证为准。土地证范围内的无权证自建房，按照实施方案规定的标准认定。超过置换最大套型的，可根据情况组合配比。更新户选择原地置换，确定相应套型后，应按协定缴纳房屋建设费用。
3、共商共建共享，共创美好生活
共商共建共享是城市更新的重要特征，也是“人民城市人民建，人民城市为人民”的根本要求。通过共商共建共享模式，让居民成为城市更新的主体，充分发挥他们在更新中的积极性、主动性和创造性，实现社会治理模式的创新，也为基层社区治理体系和治理能力的现代化提供先行先试的样本。在更新中，项目方将坚持“共商共建共享”的城市更新理念，在更新的每个环节，充分听取和尊重居民的意见，将切实可行的建议转化成更新成果，不断增强居民的获得感和幸福感。
4、站在保护历史文化名城的大局，优化创新规划设计
城河村更新处于南京城墙保护和南京市历史名城保护的双重约束条件下，本着既要保护古城又要解决好群众的“急难愁盼”问题的原则，项目方和设计单位依据江苏省《关于支持城市更新行动的若干政策措施》、南京市《开展居住类地段城市更新指导意见》、《居住类地段城市更新规划土地实施细则》、《南京市城市更新办法》等城市更新政策文件，在市建委和市规自局的支持下，经过数十轮的规划修改调整，最终形成了对城市特色视廊影响不大，与建宁路天际线、城墙沿线景观风貌相协调的控制性详规。同时，经过专家会论证，明确临近城墙建控地带北侧建筑高度不得突破18米，由此北至建宁路建筑高度依据项目方案逐步过渡且不得超过60米。
（1）城市特色视廊
依据《南京市总体城市规划（2017-3035年）》相关研究，城河村位于南京长江大桥—紫金山、阅江楼一紫金山两条城市特色视廊，规划建筑高度调整后对城市特色视廊影响不大。
图源：南京市规划和自然资源局官网
（2）建宁路沿线的天际线和风貌景观
城市天际线上，城河村东侧为15层（约60米）米兰假日大酒店，西侧为12层（约48米）金盛酒店用品城，区域内现状低矮层建筑高度与两侧高层建筑高度反差较大，城市空间形态与天际线秩序感较差。地块规划高度调整后，与周边现状建筑相协调。
城市风貌景观上，建宁路沿线建筑多为现代风格，建筑形态较为规整，规划地块新建建筑现代风格的体量、风格、色调、密度与建宁路沿线城市景观风貌相协调。
图源：南京市规划和自然资源局官网
（3）城墙沿线景观视点
根据现场人行动线频率及人视动静态视点，遴选金川河北侧及南侧慢行步道、庭轩小品、公园内车行流线、城墙遗址上人行流线，依据可观赏的景观要素及视野开阔度，选取重要人行活动节点，开展景观视线分析。沿城墙建控地带北侧建筑高度不超过18米，不影响城墙及护城河公园沿线人视角度景观视线。
图源：南京市规划和自然资源局官网
通过自身连续建筑界面的建立、场地内楼栋的高低变化、南侧口袋公园的视角距离加大等，可营造建筑高度协调、景观丰富多变的沿城墙风光带环境风貌。
图源：南京市规划和自然资源局官网
（4）建筑整体效果视面
更新后的建筑南低北高，呈退台式递进。从城墙北望，现代建筑群错落有致、延绵起伏，配以天际般立面色彩，与天空交辉相映，形成一道靓丽的城市风景线。
图源：南京市规划和自然资源局官网
5、守望城河，共谋未来
城河村更新另一特色是“原地回迁”，一询、二询的意见调查表明，绝大多数居民选择回迁。民意显示，城河村的地理位置好，周边商业繁华、配套成熟、交通发达，还有是儿时的岁月情结。项目方为实现居民们的美好向往，一起守望城河，对户型的设计、内部道路的肌理、居民的生活习惯等需要与居民们深入、细致、耐心地一次又一次地探讨、沟通、商量。只有居民们认可，才能形成最终方案。
城河村城市更新项目是南京市第三批城市更新试点项目，项目的成功实施将有利于片区居民的生活改善、安全韧性的增强、片区功能的完善、空间形态的协调、生态环境的优化，城市形象的提升，有利于解决城市发展中的不平衡不充分矛盾，不断满足人民日益增长的美好生活需要。我们有理由相信，城河村的城市更新也必将成为南京城市更新的一个范本，必将为南京的城市现代化建设交出满意的答卷，必将谱写南京城市更新的新篇章。
来源 | 部分文字素材来源南京规划和自然资源局官网、南京日报
撰稿 | 郑和忠
编辑 | 南京城市更新
审核 | 冯宪法
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