编者按：不是2000以前的“老破小”，“00后”甚至“05后”的商品房小区如何摆脱“中年危机”，焕发“第二春”？自主更新！南京以滨江·奥城观澜苑、兴元嘉园为代表的一批“存量房小区”在业委会组织下，成功自主更新，实现居民安居宜居、房产保值增值。
像观澜苑这样的2000年后建成的商品房小区，在南京存量房中占有相当比重。这些小区经过一二十年使用，设施设备有所老化，环境面貌也已落后。这些房屋的“终身养老”问题该怎么解决？小区自主更新有哪些可复制推广的经验？还有哪些有待破解的现实难题？新华日报•交汇点记者带着这些问题进行了专题调研。
主干道焕新为黑色沥青路、红色健身步道，小区中央整出2000平方米林下草坪，地库水磨石坚硬光亮，智能监控室日夜守护小区每个角落……在南京市建邺区，2008年交付的滨江·奥城观澜苑（下称“观澜苑”），不久前完成了自主更新，让周边小区居民羡慕不已。
观澜苑位于江苏大剧院北侧，是南京河西新城奥体板块最早落户的小区之一。改造前，观澜苑人行道路面多处塌陷，中央水景干涸荒废，地下车库灯光昏暗、车辆常年积灰。加上消防系统瘫痪、墙面渗漏等问题，居民生活备受困扰，小区几乎成了奥体板块“塌陷地”。
在更换多个物管企业仍无改观后，观澜苑居民们果敢走上自主更新之路。2021年，观澜苑业委会与万科物业达成3年公共收益分配方案，同时积极申请物业维修基金、政府专项基金，并动员业主自筹。从2022年到2024年，小区先后完成了车库、道路系统、中心广场、消防系统、电梯维修、河道景观等10余个改造项目。
走进更新后的观澜苑，不仅机动车和非机动车车库、小区道路、管道消防等功能性设施“鸟枪换炮”，广场、绿化、小品也让人眼前一亮。小区对废弃设施、水景和道路空间拆除整合，形成开阔的绿地广场，濒临奥体北河一侧还建成滨水空间。除此之外，小区大门口配备了人脸识别设备，小区道路清扫用上了机器，洗地机在地库内往来穿梭，物业管理实现了智能化、机械化。
在周边房价纷纷跌降之时，观澜苑房价不降反增，二手房交易活跃，车位平均价格涨了五六万元。如今，小区居民获得感满满，业主群也随之更名为“大美观澜苑”。
在南京，小区自主更新并非孤例。同样建成于2008年的建邺区兴元嘉园小区，其业委会从2015年起就多渠道筹集资金，对公共区域进行改造，先后将烂泥塘改为小广场、补种绿植翻新草坪、增加健身游乐设施，小区面貌焕然一新。然而，2019年小区业委会任期到期后未进行新一届选举，导致居民呼声最大的地下车库修缮工程搁置了4年。今年10月，新一届业委会选举成功，着手重启地库改造。
南京大学仙林校区对面的南大和园小区，在走过重新成立业委会、聘请新物业、成功讨回公共收益的艰难维权路后，也着手对小区更新改造。该小区业委会主任说，南大和园是次新小区，建成时间不算长，但消防设施、监控设备需要维护更新，小区内树木的树冠太过茂密影响部分房屋采光。为此，小区业委会今年召开了两次业主大会，通过了150万元的监控安装和45万元的大树修剪预算，目前正在公开招标。
由于早期商品房建设标准不高，有的小区在多年使用后会出现地库起毛、房顶渗水、水景衰败、绿化残损等共性问题。一些未成立业委会或业委会履职不积极的小区未能像观澜苑、兴元嘉园这样开展自主更新，环境面貌渐露颓势，居民生活多有不便。
在南京奥体东板块，从奥体大街到向阳河，一路河街傍行、行道树高大茂密，两侧分布的中海·塞纳丽舍、万科·光明城市、银城西堤国际、万达华府，是早先落户河西的一批小区，被合称为奥东板块“四大天王”，周边教育、医疗配套齐全，是中高档小区代表。然而，在光鲜亮丽的城市外表和浓密大树的掩映下，这些小区也有“不忍细看”的一面。
走进中海·塞纳丽舍，入口处大理石连廊和法式观景亭很是气派，可因疏于维护，水景设施已停止喷水，水池底长满青苔，周边杂草丛生。抬头望去，许多楼栋难抵岁月侵蚀，外立面斑驳，顶部漫漶，一些瓷砖外墙上有修补痕迹。小区里，部分路面出现开裂；有些栈道已有木板破损，周边设有临时围栏；地下车库破损严重，主车道接近入口处坑洼不平。
“刚住进来时小区赏心悦目，满眼大片翠绿的草坪，十几年下来，如今成了低矮的‘韭菜草’。”李文（化名）是2007年第一批住进中海·塞纳丽舍的业主，他介绍，小区原本规划得很好，就是缺了更新改造，许多设施设备需要维修，环境面貌落伍了，“车放地库不开的话，几天就是一层灰。”
万科·光明城市与中海·塞纳丽舍一街之隔，最近正在门口步道铺设水洗石。该小区物业项目经理周德贵告诉记者，去年楼栋单元门前还出现了沉降，后来进行了维修更新。紧挨河西CBD的银城西堤国际，也出现了房屋渗漏水、路面沉降开裂、地库破损起毛等问题。“一些人行道上面包砖坑洼不平，都不敢用高压水枪冲，担心冲翻砖头。”银城物业相关负责人叶成才说。
建邺区沙洲街道物业办主任陆钧介绍，南京河西为河漫滩地区，地面沉降常导致路面开裂、管网破损。此外，这些次新小区都有15年以上房龄，管线设备到了更新大修期，许多单元电梯故障频频，监控设备还是模拟信号……凡此种种，不但让小区品质下降，居民生活也有诸多不便，小修小补已难奏效，迫切需要全面更新。
面对年久失修的小区，南京一些小区业主自发募款，有关部门和物管企业联手启用维修基金，对“存量房小区”进行修缮。
位于南京东郊的江宁锦绣花园建于2000年，小区内竹涛园属于别墅区，公共道路却已破败不堪。今年，业主众筹63万元对道路进行“暴改”。“这条路原是水泥路面，用了24年，风化严重，石子都露出来了。小车开上去‘扭秧歌’，电动车骑上去要‘颠散架’。”业主王政臣说，由于小区没有成立业委会，无法使用公共收益维修。今年春节过后，以他为首的11位业主不再等待，成立了工作小组筹备翻新。他们挨家挨户筹款，一米一米测量道路，并向多家施工单位询价比价。一群人忙活了大半年，终于把这条路修好了。
竹涛园只是锦绣花园5个别墅园区之一，其他4个别墅园以及范围更大的多层楼栋片区尚未对环境面貌更新改造。“我们小区有3000多户，规模庞大，公共车位就有1000多个。停车包月费用是80元，小区单这项收益每年就有100多万元。”王政臣说，根据合同，小区每年70%公共收益应归业主，可由于业委会缺位，过去20多年里这笔钱的去向成了糊涂账，也就谈不上用公共收益更新小区了。
银城西堤国际小区业委会任期去年到期后，没有进行新一轮改选，致使自主更新难以开展。“鉴于业主对地库意见大，全部维修费用高，我们准备先修三区地库。”叶成才说，三区地库维修费用概算50万元，银城物业正准备组织三区700多户业主开会讨论，“这笔钱是从小区公共收益支取，还是业主自筹部分，目前还没有落定。”
位于莫愁湖东岸的新城·逸境小区正对小区消防系统全面更换。“我们小区有5栋331户，2005年交付。”业主周海说，今年消防部门开展专项安全检查时，发现小区消防系统已瘫痪。在街道推动下，街道、消防和业主代表三方组成了管委会，7名成员中有5名是业主代表，每人负责一栋楼，分头跑楼后形成业主共同决议，小区最终启动108万元专项维修资金对消防系统施工改造。
“没有一个自治组织来牵头，小区就是一盘散沙。”周海说，小区建成快20年了，地面渗水、电梯故障等问题集中出现，“电梯已近使用年限，有两部出现了故障，目前更换了变频器先用着；这两天5栋下水管又坏了。小区规模不大，公共收益有限，如何开源节流把维修基金用在刀刃上，是全体业主面临的共同问题。”
来源 | 新华日报（记者 顾巍钟 刘霞 徐春晖）
编辑 | 南京城市更新
审核 | 冯宪法
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