自主更新 || 他们为何自筹4.7亿将小区推倒重建？

11月9日-10日，浙工新村548户业主在朝晖中学光明巷校区参加摇号选房，548户业主按户型面积分成7组，分组抽签产生每一户业主的房号。摇号当天，居民们很多拖家带口全家上阵摇号，一位老教师甚至坐着轮椅也要来，许多媒体也来到现场，记录这次选房的全过程。

浙工新村选房现场 来源：杭州国立公证处

这次选房之所以如此引发关注，因为这是杭州首个采取自主更新模式进行重建的危旧小区，这在全国也鲜有先例。

为什么这个小区可以自主更新？

从“浙工新村”这个名字就知道这是一个建于上世纪80年代的老小区，在百度地图可以发现，小区位于杭州市拱墅区朝晖街道，靠近武林中心西湖文化广场，南邻浙江省人民医院，北侧一路之隔是浙江工业大学，东边是拱墅区体育中心，距离杭州东站、西湖景区约4公里，区位优势十分明显。

浙工新村共有14幢建筑，始建于上世纪80年代，最早的楼幢建于1983年，大多数楼幢由于建筑年代久远，房龄都超过40年，房屋主体采用预制多孔板及条形基础，无抗震设防及配套用房，先后5次鉴定被认为存在较为严重的安全隐患，有4幢被鉴定为C级危房。

浙工新村项目原貌 来源：拱墅城发集团

这次浙工新村重建项目，就是针对建成于2000年前的13幢危险旧房，共计548户，建筑总面积约4万㎡，开展连片改造、原拆原建。

浙工新村项目原貌 来源：拱墅城发集团

根据自主更新方案，未来的“新浙工新村”较改造前有四大提升：

1、由于提高了容积率，总建筑面积由原先的4万㎡提高到了为8.1万㎡，将新建7幢11层的小高层，建筑设计更具艺术感；

2、房源套数仍然是548套，但每户业主的房子都实现了扩面，单户建筑面积最多增加了20㎡；

3、过去是步梯房，现在是电梯房，对许多上了年纪的业主是利好；

4、建成后的小区实行人车分流，配建450多个地下车位，还新建“一老一小”活动中心等配套设施，此外小区绿化率提升至25%以上。

浙工新村改造后示意图 来源：拱墅城发集团

浙工新村的更新也不是一番风顺，也经历了坎坷和挫折，在小编看来，其顺利实施的背后，更是政府和居民的双向奔赴。

早在2012年，《钱江晚报》就以《关窗用蛮力，关门用锉刀 这样的“变形房”还能挺多久》为题，开启了对浙工新村重建的记录。随后的2015年，原下城区政府曾提出将浙工新村的13栋住宅推倒重建，进行成片改造，但方案未能征得全小区90%业主的同意，随后搁置。

2023年5月，杭州市发布《全面推进城市更新的实施意见》，给浙工新村提供了新的整改理由，而浙工新村的居民反应也非常迅速，当下立即以“一幢楼一代表”为原则成立居民自主更新委员会，在近100%居民同意的前提下，由居民自主更新委员会向政府提交自主改造申请，最终于2023年11月28日，拱墅区城市发展集团公司负责实施更新，项目正式开工。

目前浙工新村正在外立面以及装饰工程阶段，预计2025年竣工。

2024年8月，浙工新村建筑主体封顶 来源：拱墅城发集团

小区自主更新，钱从哪里来？

更新改造，钱永远是一个绕不开的话题，过去更新多由政府或是有实力的开发商负担，而这次因为是居民自主更新，钱只能依靠居民自筹。

根据杭州市住房保障和房产管理局官方发布的消息：整个小区的更新费用约为5.3亿元，其中政府承担0.6亿元资金，由政府用老旧小区改造上的旧改、加梯、未来社区改造等专项资金解决，此外在搬迁过渡期间，会给予业主原房装修补贴以及临时租房补贴等；剩余资金约为4.7亿元，需全部由居民自筹。

根据自主更新方案，居民出资主要由三部分组成：

也就是说平均每户居民总计须自掏100多万元（含购买一个车位）。

是什么样的房子，能让接近100%的业主平均掏出100万元资金来重建？小编认为关键在于以下四点：

1、更新后有获利空间

从贝壳二手房平台我们发现，与浙工新村一条马路之隔的朝晖六区、朝晖新城目前二手房单价分别3.5万元/平方米、3.4万元/平方米左右，浙工新村更新后，房价应该只高不低。

以主流的68㎡户型为例，项目实施后扩面至91㎡。新房交付以后装修并进行销售，扣除前期业主支付的建安费用、扩面积费用、车位费和装修费用后，业主获得的增值收益粗算可以达到190万左右。因此，老百姓能够从小区更新中获益是该项目能顺利推进的一个很重要原因。

2、熟人社会便于沟通

这个小区作为浙江工业大学教师的宿舍区，形成了一个独特的小型熟人社会。在这样的环境中，居民们相互之间有着较为紧密的联系，这为推选出具有代表性和广泛认可的居民提供了便利。由于大家都相互熟悉，人际交往中的社会压力相对较大，这促使居民们在考虑问题时，往往不会仅仅从个人利益出发，而是会更多地考虑到整个社区的利益和和谐。这种社会结构有助于促进居民之间的合作与互助，共同为小区的和谐发展做出贡献。

3、居民更新意愿强烈

从1993年到2014年，浙工新村先后5次鉴定被认为存在较为严重的安全隐患，先后有4幢被鉴定为C级危房（最高等级为D，整幢危房，需立即停用），对小区居民人生安全和生活质量产生极大的影响。这几年每到台风天气，楼房所在的大木桥社区都要在附近专门订酒店，组织社区工作人员帮助楼里的居民紧急避险。每一年动员避险，都会有居民问：“我们实在不想住宾馆了，能不能让政府赶紧把房子拆了？”因此小区居民对改善居住环境的意愿十分强烈，拆改情绪积累了30多年。

4、政府幕后主导并推动

在小区改造启动之前，政府已进行了将近1年的相关调研和前期准备工作。拱墅区政府共组织100名有丰富群众经验的工作人员，多次入户动员，为居民讲解政策；浙江省、杭州市和拱墅区形成三级协商机制，由住建部门牵头，规划、园林、交通、国土等多个部门参与，共同打通办证程序，顺畅审批流程，争取规划指标。

小区改造期间，政府还准备了50多套住房，进行适老化改造后，出租给浙工新村年长居民，解决小区老年人的租房问题。

从“要我改”到“我要改”

目前，杭州拱墅区“浙工新村”、杭州余杭区瓶窑“桃源小区”、衢州江山市“永安里片区”项目，都已通过政府引导、业主出资，以不同的形式和方式实施了老旧小区危旧住宅的整体拆除重建。

2024年4月11日，浙江省住房和城乡建设厅、省发展改革委与省自然资源厅联合印发了《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，这是国内第一个推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见。

浙江省老旧小区自主更新新闻通气会现场 来源：浙江省住房和城乡建设厅

在《指导意见》发布当天，杭州西湖区翠苑北二区第一时间就提交了原拆原建申请，目前已达到了95%的同意率，并开始了前期方案设计。同样处在方案阶段的还有拱墅区的宁和弄。此外，如闸弄口社区、仓基新村、木庵小区、文二路、曙光新村、双菱小区等也都开始或已经完成了自主更新意愿的征集。

从调研情况来看，有意愿改造的居民不少，但是真正执行的难度也不小。

据统计我国城镇住宅的总建筑面积高达438亿平方米，而高达20.6%的住宅是1990年前建造的，这部分就有大约87.6亿平方米。而我国2000年前建成的老旧小区约有22万个，这些小区内居住着上亿的居民。

浙工新村案例的意义，不在于“模板”和“示范”，不是让其他有意愿的老旧小区循着同样的路子达到小区更新的目的，而在于“试点”和“探索”，在制度设计和体制机制上，走通了居民从“要我改”到“我要改”的路子。

老旧小区自主更新如何继续下去？浙工新村是一种答案，却不是唯一答案。我们期待在政策的支持下，越来越多的老旧小区都能等到一个美好的未来。