保租房大放量！出租问题很紧迫
文摘
2024-11-24 17:45
湖北
近两周，国资又有不少新鲜事。国务院国资委举办集体学习会，明确了下一步国企工作的重要方向；住房城乡建设部、财政部重磅发声，涉及城中村改造多项政策措施；多地政府部署政策支持上市公司并购重组，在这方面，国资拥有明显优势；多地宣布提前完成保租房年度目标任务，相比筹建速度，更重要的是房子能够顺利租出去。11月19日至20日，国务院国资委党委举办了理论学习中心组集体学习会，对国央企的下一步工作计划，提出了具体方向及措施。其中，以下几点尤其值得重视。一是要构建目标管理体系，推动提升增加值、功能价值、经济增加值、战略性新兴产业收入和增加值占比以及品牌价值“五个价值”深度融入国资央企工作。这要求国央企在战略规划、资源配置、运营管理等各个环节，都要围绕“五个价值”展开，确保每一项决策和行动都能有效提升企业的核心竞争力和社会影响力。为了实现这一目标，国央企应首先明确自身的战略定位和发展方向，制定详细的目标管理计划，将“五个价值”的提升量化为具体指标。其次，要加强内部管理，优化业务流程，提高运营效率，减少无效和低效资产，确保资源的高效配置。同时，要加大研发投入，推动科技创新，培育新的增长点，还需要加强品牌建设，维护好国央企这块招牌，通过优质的产品和服务赢得市场信任，增强企业的市场竞争力。二是要推动中央企业穿越经济周期，支持企业开启增长的“第二曲线”，加强新领域新赛道出资人政策供给，健全精准化、长周期的考核评价体系和政策支持体系，探索更加有效的尽职免责机制。对于央企来说，如何找到第二曲线是首要课题，本次会议也给出了答案，即“新领域新赛道”，但考虑到国央企要聚焦主责主业，因此，央企发展第二曲线还是要围绕自身核心业务，不能盲目。比如，中国中铁是全球最大的基础设施建筑工程承包商之一，近年来，中国中铁就围绕主业完成了相关产业链的全面布局，顺利找到了“第二曲线”，并成为了公司的发展新引擎，早在2022年中国中铁“第二曲线”新签合同额就达到了3018.92亿元，同比增长81.18%。其中水利水电板块表现尤为抢眼，新签合同额985.57亿元，同比增长223.29%。三是国资监管工作要做到“放得活”与“管得住”有机统一，切实转变国资监管方式，探索推进穿透式监管，进一步强化监管协同，不断提升专业化、体系化、法治化、高效化监管水平。这一政策导向旨在通过转变国资监管方式，实现既激发企业活力又确保国有资产安全的目标。那么，如何转变国资监管方式，同时实现穿透式监管，是央企接下来的重要任务。在这方面，可以借鉴部分央企的做法。比如，某央企目前有大量城投类项目，这类项目实施周期较长，预计2025年后这些存量经营将成为公司的主营业务。因此提前开展资产管理平台的建设，建立租赁资产全业务流程管理，实现资产、招商、运营、服务的核心流程在线。深化租赁业务管控，加强招商政策管控、以及规范多种经营管理。通过对资管业务的前置化、在线化、规范化管控，为公司未来进入存量经营阶段做好准备。点这里，帮你盘清资产家底 · 掌握经营效益 · 加强资产监管11月15日，住房城乡建设部、财政部联合印发通知，部署各地加快落实增量政策措施要求，进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。《通知》包括三大部分，我们一一来看——一是扩大城中村改造政策支持范围。通知明确，地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。按照通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市。这意味着，本次城市扩围后，满足改造条件的城中村项目将更多，对市场需求的带动也有望更快体现出来。在过去十几年里，随着城市边界的迅速扩展，许多地区出现了新的城中村，进而出现了土地使用效率低下、安全隐患突出及居住条件不佳等问题。因此，为了促进更高质量的发展模式，将城中村的改造计划推广至各地级市显得尤为必要。这不仅有助于改善居民的生活质量，还能有效提升城市的整体发展水平和竞争力。二是推进城中村改造货币化安置。通知强调，各地要结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。三是将城中村改造作为城市更新的重要内容有力有序有效推进。通知要求，各地要落实好城中村改造财税、土地、金融等支持政策，严格落实“一项目两方案”。管好进度、质量、安全，项目开发更有序，戳此了解这意味着并不是所有的项目都实施货币化安置，城中村改造并非大拆大建，而是拆除新建、拆整结合和整治提升。此次文件也明确提出，严格落实“一项目两方案”，严格筛选符合条件的改造项目，这意味着每个改造项目都要先制定征收补偿方案和资金平衡方案，做到收支平衡、收益和融资平衡，方案不完善，资金不能平衡的项目不能推进改造，也无法获得政策扶持。中指研究院测算过，若按套均100平方米计算，货币化安置100万套城中村和危旧房可带动约1亿平方米住宅销售，对市场总量的贡献约为10%左右，这部分需求进入市场，有利于推动市场交易活跃度提升。因此，城中村改造专项借款与购买存量商品房作为安置房结合，将进一步加速城中村改造推进节奏。11月12日举行的上海市政府常务会议，审议通过了《上海市支持上市公司并购重组行动方案（2025—2027年）》（以下简称《方案》），该《方案》旨在促进上市公司通过并购重组实现高质量发展，受到了广泛关注。最近，江西、四川、广东、陕西、浙江、深圳等多个省市也先后发声，研究推动上市公司并购重组专项措施。政府从支持企业IPO，到如今鼓励并购重组，主要考量是政策导向、产业整合和企业竞争力。通过推动并购重组，地方政府可以实现产业整合和转型升级，提升区域产业竞争力。国资在并购方面，具有明显的优势，主要体现在政策、资金、资源等方面。国务院国资委也已经明确，要灵活运用并购重组、上市融资、产业协同、联合攻关等方式发展战略性新兴产业。事实上，在9月24日《关于深化上市公司并购重组市场改革的意见》发布以来，上市公司与地方国资设立产业基金的步伐就已经明显加快。比如，10月份江西某锂业公司称，将出资不超过2亿元共同投资设立江西省兴赣科技创新股权投资基金（有限合伙），主要合伙人包括江西省国有资本运营控股集团有限公司、江西省现代产业引导基金等，目标在于完善新能源产业链布局。河南某能源企业也与河南某私募基金管理有限公司等签署合伙协议，将共同投资设立投资基金。虽然并购在促进上市公司高质量发展、服务地方产业转型升级方面作用明显，但更应该注重并购后的实际效益。对此，有的地方已经意识到了这一点，并采取了相应行动。大连就提出，在并购过程中对并购标的、交易价格要审慎把关，守住真实性底线，要能管得住、整合到位，力争达到“1+1＞2”的效果。国资并购后要产生实际效益，需明确并购目的，进行全面尽职调查，并制定详细的整合计划。同时，强化内外部沟通，优化资源配置，注重人才保留与发展，加强财务管理，确保法律合规，并建立绩效监控机制，及时调整策略，最终将整合成果纳入公司长期发展战略中，确保并购不仅带来短期财务收益，还能促进企业的高质量、可持续发展。11月15日，杭州市住保房管局表示，截至目前，杭州已筹集保障性租赁住房项目126个、房源6.01万套（间），其中已推出保障性租赁住房项目16个，房源1.31万套，提前完成年度目标任务。近来许多地方都宣布已经提前完成了今年保租房目标任务。比如，11月22日，河北省唐山市宣布提前完成了今年建设（筹集）保租房2573套的任务。安徽省怀远县今年保租房建设任务共计271套，已于6月底全部通过竣工验收，7月起分配入住，提前半年完成年度任务。之所以能够提前完成任务，是因为这些地方拓宽了筹建渠道。比如，杭州明确鼓励通过地铁TOD上盖物业和公交场站等多种方式筹集保租房。除了新建以外，像唐山就制定出台了《唐山市收购已建成存量商品房用作保障性住房工作方案》，组织国企按照“以需定购”原则，收购已建成存量商品房用作保障性住房。据公开数据显示，截至今年8月末，已有超过60个城市通过各种形式表态支持地方国有企业收购存量商品房作为保障性住房，其中第二季度和第三季度分别有27个和26个城市。早在今年5月份，国务院副总理何立峰便表示，商品房库存较多的城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。央行也表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，预计带动银行贷款5000亿元。不过，保租房筹建完后，如何租出去是更重要的工作，从现状来看，有的地方保租房出租率不太乐观。本月初，东南某市某区发布了《关于面向**区企事业单位配租保障性租赁住房**的通告》，一周过后，该区又发布公示宣布延长申请时间，但同时公示的结果显示，认租率不到三成。降低空置损失，资产应租尽租，戳此了解根据公告，该区对配租对象的标准限定，需是在通告发布前进入该区人才住房需求库的在库企事业单位，再由企业配租给符合条件的员工，符合规定的企业少，导致房子选不完，是认租率低的主要原因。这就意味着，有的保租房没人租，并不是人们不想租，也不是房子本身的问题，而是配租标准及规则，还需根据实际情况不断完善。点击了解详情
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