在发展商销售部署及二手市场双双回气下，加上步入年底传统淡月，整体楼宇买卖登记继2024年底连跌两个月后，预料踏入2025年首月，在反映上月中至本月中的滞后登记量，将会创三连跌。不过，预期在一月底美国今年首次议息结果明朗化后，加上新春节庆假期气氛渐散，最快二月开始出现小阳春，而登记数字料在三、四月份反映出来。
踏入新一年，先回顾一下去年十二月整体楼宇买卖登记情况。根据土地注册处数字，2024年十二月份全港共录5,530宗楼宇买卖登记（数字主要反映十一月中旬至十二月上旬的楼市实际状况），较十一月份的7,695宗再跌28%，连挫两月，创下近3个月以来低位，稍逊于2024年全年平均的按月5,677宗；至于月内整体物业登记总值录得430.94亿元，按月相应减少33%，同创3个月最少。
从住宅物业环节分析，2024年十二月一手私宅买卖登记量跌幅巨大，主因是市场经过前两月一轮急攻后出现回气，在缺乏大型全新盘接力之下，令登记量从高基数下出现急挫的情况。总结十二月份一手私宅买卖登记宗数大跌65%，再次失守千宗水平，只录得852宗，为近3个月来最少；月内买卖登记总值亦同步急跌66%，仅得109.12亿元。十二月份一手私宅登记量最多的首三个新盘依次为滙都II的119宗、101 KINGS ROAD的109宗及The Yoho Hub II的30宗。
二手住宅市场方面，盘源经早前一轮消化后未及补充，市场亦审慎观望美国候任总统特朗普的言论及政策，加上新盘转静及踏入十二月份传统淡季，均导致二手市场同告转冷。十二月份二手私宅买卖共录得2,907宗登记，按月跌15%，但仍为年内第四多的月份；至于月内登记总值也录得15%的跌幅，由十一月的240.51亿元减少至203.33亿元，反映量值齐跌。
至于非住宅市场上月也随大市回软，占比逾半的纯车位登记量有所减少，加上工商铺三大范畴的工厦及商厦同告萎缩，单靠店铺录逾一成的升幅，亦抵销不了整体跌势。最终十二月份整体工商铺及其他买卖登记量再度跌穿七百宗，仅录得683宗，按月减少9%；不过，受惠个别大额登记带动，月内买卖登记金额背驰急涨70%，录得80.09亿元，当中单是红磡祥祺中心全幢的登记便涉资26.5亿元，成为月内及年内最贵重的商厦登记个案。
后市展望方面，市场经过早前一轮冲刺后回复冷静，部分准买家审视未来减息力度及幅度，加上踏入十二月下旬的旅游旺季，买卖双方忙于庆贺圣诞及元旦而暂时搁置交易，发展商也暂缓推出全新盘，改以推售余货为主，工商铺及车位买卖亦显疏落。按上述情况，笔者初步预计，反映上述实际市况的2025年一月份整体楼宇买卖登记量，有机会持续下试低位，恐跌穿五千宗水平，下试4,820宗，按月再跌近13%，届时将回落至4个月新低。
不过，对于农历新年过后的市况，预计会较乐观，且不排除可以有小阳春的出现。受惠去年全面撤辣及放宽七成楼按，买家层面更多元化，包括投资者及换楼客出动，故料今年出现小阳春的可能性较高，特别是在春季(约三至四月)时，随着市场情绪改善及需求上升，可能会有更明显的回暖迹象。这一期间通常是买卖活动较为活跃的时候，若经济数据持续向好，将进一步刺激市场的活跃度。
来源：香港经济导报
作者：陈海潮 利嘉阁地产研究部主管
