董藩：消除“公摊面积”争议的科学管理方法

财富 2025-01-23 10:43 广东

在中国的房地产市场中，公摊面积一直是一个争议焦点。很多购房者在购买新房时，发现自己支付的总价中包含了购买公摊面积的费用，而这一部分面积并不属于他们自己的使用空间，于是心生质疑和不满。面对这一问题，不少人认为公摊面积应当取消，甚至认为取消公摊面积可以有效降低居住成本。但从建筑设计角度来看，公摊面积的存在有其必要性和合理性。而取消公摊面积既无法做到，也不能解决居住成本下降问题，反而可能带来一系列新麻烦。近期冒出的关于各地政府取消公摊面积的报道，又引发了剧烈舆情，造成认知误导，也会让后期政府的政策优化陷入被动。公摊面积管理可以改进，但必须体现出科学、理性的态度。

一、公摊面积包括哪些内容？

公摊面积，指的是除套内面积外，所有业主共同享有的建筑面积。这部分面积通常包括楼道、步行楼梯、公共电梯、垃圾道、设备间等公共设施、设备占用的面积和空间。具体来说，这些设施、设备和空间可以细分为以下几个部分：

1. 公共设施和设备。如电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、供水供暖设备等，这些设施、设备是某栋楼或整个小区共同使用的。

2. 公共交通空间。包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、步行楼梯间等。这部分面积为所有住户提供出入空间，是通行的基本条件。

3.公共用房和管理用房。指功能上为整栋建筑或整个小区服务的公共用房和管理用房，具体包括值班警卫室、物业用房等。

4. 结构性设施。这部分设施不属于某个单独的住户所有，却是确保建筑物稳定性和功能性所必需的。这部分设施对应的公摊面积，按每套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半计算。

二、公摊面积为什么不可能取消？

在很多非专业的普通人看来，取消公摊面积似乎能够降低购房成本。但这种认识在实际操作中却是不可行的。

首先，公摊面积的存在是建筑设计必需和结构合理性的体现。建筑物中公共部分都承担着不可或缺的功能，例如楼道和电梯的存在是通行的需要，管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、供水供暖设备所占面积是设备安装的必需和保证建筑物功能正常运转的空间条件，值班室和物业用房是确保居住区安全和服务的前提性需要。若取消这些公共空间，不但楼房根本无法设计和建造，即使能造出来也不具备使用价值和正常居住条件。

其次，从法制角度来看，取消公摊面积也存在难度。全国城镇新建、改建和扩建住宅的建筑设计，都必须遵循国家标准《住宅建筑规范》，以满足安全、卫生、适用、经济等性能要求。根据相关法规和标准，公摊面积是遵循住宅项目的规划和建筑设计规范建造的，是建筑整体规划与设计的一部分。如果要取消，必须先对相关城市规划法规和建筑设计规范做出重大调整才行。但取消了公摊面积的设计规范，谁能编制出来？全世界找不到这种专家。若不调整，直接宣布取消，等于宣布法规与标准失效，也找不到能设计出不带公摊面积而住宅却能正常使用的设计师——这在技术是做不到的，法制上是行不通的。

最后，取消或不合理地减少公摊面积，房屋建筑将失去使用价值，或使用功能会遭受极大贬损，从而失去市场的认可。购房者对住房的需求，是与建筑面积和建筑功能密切联系在一起的。虽然购房者希望降低房价、减少支出，但肯定不希望自己住房的功能受损。没有走廊和电梯的住房，业主怎样通行？房间如何分割？门装在哪里？没有供水、供暖的住房，如何生活？没有物业用房的小区，如何提供物业服务？很多人在抱怨住房含有公摊面积时，却没认识到这些公摊面积其实是建筑功能的物理承载者——没有公摊或公摊低于合理标准的住房如何建造与使用呢？

三、取消公摊面积并不能降低住房总价和服务费

一些购房者认为，取消公摊面积可以直接降低总房价和日常的物业费用。实际上，取消公摊面积根本不可能出现这样的结果。

首先，住房价格是由供求关系决定的，不是由成本决定的。在供给基本稳定的条件下，需求上升，则房价上升；需求下降，则房价下降。当需求基本稳定时，供给量增加，则房价下降；供给量减少，则房价上升。当然需求和供给也可能是同时、灵活变化的。公摊面积虽然对应着成本支出，但从价格形成机制看，这些成本不是直接加到房价中的，房价仍然取决于住房供给量，以及包含公摊面积在内的住房本身的需求量，即买者的多寡与预算高低。认为只要取消或减少公摊面积，房价就会降低的想法，是不懂市场经济理论的错误认识。公摊面积建造费用其实只对开发商的成本与利润核算有意义。

其次，取消公摊面积也无法改变楼盘的总建筑面积和成本。无论买房者想不想要公摊面积，也无论是否将公摊面积单独列出，开发商都需要按照规划和设计要求的建筑物总面积来建造，其中的公摊面积不是可有可无的，而是具有明确功能的建筑物有机构成与连接部分。同样，这些公摊设施、设备发生的建筑安装成本也都要计入整体建设成本，没有其他处理方法。减少合理的公摊面积，如将走廊和楼梯变窄，理论上虽可能降低开发商的建设费用，但能减少的程度很有限。而且这样做可能影响建筑设计的合理性和美观性，并降低使用效率和居住舒适度。

最后，公摊面积对应的日常成本支出，也不会因房本标注面积中不含公摊面积而被免除。根据有关法规，物业服务费用的确定是半行政、半市场化的，是在小区的实际管理和维护成本基础上，通过对利润预期的适度市场化竞争确定的。但分摊到每家每户时，则是按照包含公摊面积在内的建筑面积计算的。这种“包含”导致很多人抱怨“收费不合理”。公摊面积属于全体业主共有共用，其使用、管理过程中必然发生物业费和取暖费等。这部分费用是因为小区的运转与业主生活而发生，必然要由全体业主承担。无论加总到每套房的建筑面积里计算，还是单独在全体业主中分摊，都是无法免除的，而计入建筑面积中有其科学性和便利性。

四、最科学的办法——同时标注套内面积和建筑面积

购房者关注“套内面积”和“建筑面积”的差异，以及物业费、取暖费征收计算的基数，由此引出了怎样计算才合理的争议。为了平息争议，理顺管理秩序，最科学的做法是同时公布套内面积和建筑面积，并明确公摊面积的分配原则与比例。

首先，同时标注两种面积，是对购房者（业主）知情权的尊重。购房者（业主）知情权是指他们作为建筑物及其附属设施的共同管理人，对与自身利益相关的事项享有了解和知悉的权利。一套房子的建筑面积、套内面积各是多少，公摊面积分摊的原则与计算方式，当然应该作为知情权的构成内容在买卖合同与产权证上体现出来。尊重业主的知情权应该成为完善房地产法制和购买合同，保障业主权益的重要措施。

其次，同时标注两种面积，可以帮助购房者（业主）结合自己的预算、需求，进行优选，科学决策。让购房者事先对房屋的实际使用空间有更准确的了解，而不仅仅是基于建筑面积来做决策，是使购房者实现效用最大化的基本条件，也可以避免因为公摊面积的不透明性而引发的后续纠纷。这对促进小区和谐稳定的意义是不言而喻的‌。

再次，同时标注两种面积，也会促使开发商与设计单位在遵守设计规范前提下，优化面积利用，促进设计创新。市场的力量会促使开发商基于项目定位，在确保舒适度等居住品质的前提下，通过优化设计，避免或减少浪费，提高得房率，从而在品质追求和资源节约之间找到均衡点。同时，这一改进举措也有助于落实监管部门对房地产市场的有效监管，防止开发商通过增加公摊面积等手段进行不合理牟利。

最后，同时标注两种面积，不是简单用套内面积替代建筑面积，也避免了统计工作的混乱。在以往历年的统计工作中，规划设计面积、新开工面积、施工面积、竣工面积、房地产交易面积、建筑能耗水平及房地产单价等，都是采用建筑面积来统计或计算的。如果今后改用套内面积，就使得前后的数据丧失了可比性，会带来复杂、巨量的工作和麻烦。同时标注两种面积，既尊重了购房者（业主）的知情权，减少、避免了纠纷，也维护了统计数据的严肃性、可比性和连续性，更避免了因为计算方法变动导致房价大涨而引发的舆论压力。

结语：公摊面积无法取消，但设计质量要努力改进

虽然公摊面积无法取消，但可以通过改进设计质量，减少公摊面积带来的负担。例如，在做建筑设计时，可以通过优化公共空间的布局，减少无用或冗余的公共区域，提升空间的功能复合性和使用效率。同时，在日常物业管理工作中，也要提升对公共设施的管理水平与利用率，在保障居民生活质量的同时，确保公摊面积的每一部分都承担着合理功能，使土地和建筑空间的利用更符合经济、合理、有效的原则。

来源：香港经济导报

作者：董藩北京师范大学房地产研究中心主任、教授、博导

香港经济导报社

香港历史最悠久的中文财经杂志。商务合作:jdonline1947@163.com

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