刚刚结束的政治局会议强调，要实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好。政治局会议同时强调，要加强超常规逆周期调节，打好政策“组合拳”。客观分析房地产市场的现状，评估前期政策的实施效果，研究、出台超常规、更有针对性、更有力度的调控措施，已成为制止市场状况继续恶化、扭转经济困局的必然选择。
一、前期调控未达目标，房地产市场形势持续严峻
近三年来，中央和地方政府出台了一系列救市政策，以应对房地产市场低迷、开发商资金链紧张及购房者信心下降等问题。
中央层面的救市措施主要集中在四个方面：（1）放松购房限制。首先，除京、沪、深等个别城市外，全国都取消了限购政策。其次，全国大部分城市首套房和二套房最低首付比例一降再降，目前首套、二套都降至15%。（2）出台金融支持措施。首先，通过降准，不断扩大信贷资金规模；其次，房贷利率一降再降，连存量房贷利率都降了，减少了购房者成本；再次，推出开发商“白名单”制度并不断扩大实施范围，增加开发贷款；最后，推出保障性住房专项再贷款政策。（3）出台保交楼措施。一是加大对停工项目的金融支持，确保已售商品房的顺利交付；二是改善预售制度，加强风险管理，避免资金被挪用和项目停工。（4）出台财税支持措施。出台税费减免措施，减轻企业和购房者负担，并鼓励地方政府为开发商、购房者提供税费优惠和购房补贴。
地方政府也累计出台了数百项救市措施，主要集中在三个方面：（1）提供购房补贴与优惠。很多城市推出了针对首套房和改善性住房的购房补贴，部分城市出台了契税减免政策。一些地区尝试减免新房交易的增值税，以开发商的成本。（2）建设与收购保障性住房。各地结合实际需求，推动保障性住房建设，还通过专项债收购存量商品房改做保障房，为低收入群体提供更多选择。（3）将住房政策与人才引进、生育鼓励结合在一起。如深圳、武汉和重庆推出吸引青年人才的住房政策，以提升城市吸引力和人口流入量；杭州、南京、义乌等多个城市将房地产政策与生育政策联系起来，以鼓励生育和促进房地产交易的恢复。
在此调控过程中，到2024年9月时，中央和地方政府发现前期政策未达预期，于是纷纷对政策加码，追加发布了降准、降息、降首付、降存量房贷利率等一系列政策。同时，财政部等三部门也联合发布新政，加大住房交易环节契税优惠力度。虽然加码了一套看似很充实的政策“组合拳”，大部分城市交易量却继续下滑。只有京、沪、深等极少数大都市在交易量上有了好转，但也很不稳定，最近又有掉头下滑迹象。房价则一直呈现下跌状态，大部分城市的房价与高峰时期相比已经下滑了30%-40%，以对信贷秩序形成致命威胁。有些区域下滑程度很深，如环京地区，因为前期极其严厉的政策，该地区房价下滑了60%-70%，大量业主被迫提前还贷或低价抛售。
从国家统计局已经公布的数据看，今年1-10月，全国房地产开发投资同比下滑了10.3%，显示出继续下滑倾向。全国新建商品房销售面积和销售额分别同比下滑了15.8%和20.9%，全国房地产开发企业本年到位资金增速同比下滑了19.2%，国房景气指数为92.49。数据显示：市场状况不但没有好转，反而在继续恶化。行业内从业人员感受到的情况比统计局公布的数据更严峻。
二、房地产市场继续下滑，则会严重威胁经济与影响社会安全
最近的观察及统计指标都表明：在这一轮救市过程中，现有的措施力度不够，救市方案不完善，救市效果不达标，主要经济指标明显背离政府的救市愿望并继续恶化。一旦这个趋势继续下去，必然出现四个难以承受的后果——
首先，产业链上所有的企业和个人都不敢再投资，消费也继续萎缩，通缩必然由短期现象演化成日本那样的长期态势；
其次，需求继续萎缩，带动房价继续下滑，出现住房的按揭贷款额高于房价本身的现象，并且越来越普遍，很多业主选择违约弃供。这种情况进一步蔓延，就可能导致信贷市场崩溃，金融体系无法运转；
再次，有更多的企业陷入困境或倒闭，更多类似恒大困局的大麻烦出现，更多的人失业，更多的地方政府财政状况深度恶化、债务危机更严重；
最后，过去三年积压的、未就业的大量本科、硕士和博士毕业生以及明年的毕业生更难找工作——这是非常危险的事情，会直接威胁到社会稳定问题。
一个国家或地区的国民经济体系是由许多行业共同组成的，这些行业通过各种关联方式相互作用、相互影响，共同组成了国民经济的有机整体。房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，在大多数国家，它不但是第一大产业，还表现为国民经济的主导产业、支柱产业和先导产业。同时具备这三种地位的仅有房地产一个行业——不是房地产业“绑架”了国民经济，而是它支撑起整个国家的经济。
房地产业的三大地位是由房地产这类产品巨大的价值量，复杂、绵长、多层次、立体性的产业链，使用价值的必要性，使用范围的广泛性等共同决定的，我们必须认识到并承认这种客观事实。房地产业通过前向关联、后向关联和侧向关联方式，把整个国民经济深度勾连、嵌合在一起。从这个意义上说，房地产业是决定着整个国民经济稳定性和安全性的最基础的产业。
有一种论调，即认为“房地产业是虚拟产业，不是实体经济，不能过分发展”。这是严重错误的认识——在房地产的融资、交易过程中，虽然会有虚拟资本的大量介入，但只是作为融资手段和风险管理工具出现的，房地产本身的生产经营活动并不具有虚拟经济性质。房地产是横跨第二、三产业的实体经济，其生产和交易的产品是以实物形态存在的建筑物、土地或其中一部分，租赁、估价等服务活动也要以这种实物产品为基础，不是彻底虚拟的。因此，房地产业不是虚拟经济，恰恰相反，它是典型的、最大的实体经济，所以我们看到了房价下跌引起的远甚于股价下跌千倍、万倍的破坏性和杀伤力。
在正常状态下，房地产业贡献巨大，直接、间接提供了中国上亿的就业机会和65%左右地方本级财政收入，以及决定着30%-40%的GDP总量的实现。当房地产投资与交易暴跌时，影响的不仅是行业本身，还通过产业关联，把整个国民经济拖入困境，全社会可能因失业、收入下降、债务增加而陷入不稳定状态，GDP大幅收缩。
房地产业兴，则经济兴；房地产业衰，则经济衰——这是为世界各国发展实践所证明的经济规律。只要房地产市场不能有效恢复、健康发展，很多人就找不到工作，而更多人就没有收入，信贷纠纷与质量就会下降，通缩就会加剧，经济秩序就受到威胁。所以，没有房地产开发与交易秩序的恢复，保不住当前和今后的中国经济与社会秩序。
三、沉疴猛药：扭转房地产困局的十条超常规、靶向性措施
鉴于房地产市场的严峻形势，在继续落实已出台的救市政策的同时，必须再出台一些超常规、靶向性强、有力度的调控措施，以便扭转市场继续下滑的局面。
1、国家要释放明确的救市信号，把救楼市、保楼市上升到国家安全高度。要通过中共中央和国务院的会议或文件，重新确认房地产业的支柱、主导和先导产业地位。前些年国家出台了太多打压楼市的政策，这方面的批示也很多，打压演化成地方的政治正确，地方政府和官员在救市过程中总是心存顾虑、左右为难，生怕救市再引发房价上涨、舆论攻击等，毕竟没有文件宣布前期那些批示和政策已废止。重新肯定房地产业的地位和作用极其重要，可破除地方政府顾虑，引导舆论转向，并恢复市场主体的信心。
2、尽快解除一线城市的限购政策。一定要想明白，无论谁进入市场，都是对救市和经济、社会稳定的贡献。取消二、三、四线城市的限购政策没有意义，因为大多数三、四线城市的市场长期看也基本饱和了，大部分二线城市处于阶段性饱和状态。只有取消一线城市的限购政策，市场交易才能大幅度恢复，因为在这些大都市，还有很多外地人想买。一线城市交易恢复了，才可能会带动二、三线城市交易的逐步回升。当然，放开一线限购的同时，要加强住房保障工作。
3、坚决清理限价政策。在限价情况下，开发商为确保有利润回报或不亏损，只能努力降低成本，这样减少钢筋用量、降低水泥标号、更换绿化植物品种等偷工减料、降标减配的行为必然大量增加，质量的下降也成为必然。这种做法危害非常大，开发行业内部都很清楚，但因限价政策存在，都选择了违心应对。必须取消限价政策，这有利于提高商品房质量，也会激励已躺平的开发商重新进入市场，改善地方财政状况。类似深圳二手房指导价的限制价格也必须取消。
4、紧缩未来几年的开发建设用地供应。中央政府一定要明确宣布紧缩全国性开发建设用地供应，以改变市场预期。特别是三、四线城市的土地供应，必须结合去库存的情况严格控制供应计划。在去库存压力不大的城市，对新买地的开发商，其土地款的缴纳可允许分期进行，以提升开发能力和入市积极性。
5、对开发商的财税政策进行调整。土地增值税的预征率一般是3%，这是1994年1月1日确定的；所得税的预征率最高是15％，是2008年确定的，目前都已经严重背离时代背景与市场要求，成为开发商的沉重负担和不愿重回市场的原因之一，必须加以改革。可以阶段性取消土地增值税、企业所得税的预征制度，或降低税率。要对恢复开发的项目，相关其他税收也可以适当延缓缴纳时间。
6、优化商办物业的交易政策。对商办物业交易，首付比例可考虑由50%降到30%或40%，贷款期限可考虑由10年延长至最长30年。通过降低首付比例，投资者可以减少一次性资金支出压力，改善现金流安排，更有动力进入市场。延长贷款期限等于拉长了本金分摊期，能够有效降低每月还款额，对买家形成更大的吸引力。特别是对于中小企业主或创业者而言，这样的政策调整有助于他们以更低成本获得经营场所，间接促进实体经济发展。
7、对“三条红线”，应明确宣布变成中长期管理目标。比如十年要达标，逐步推进。仅仅依靠白名单制度还是不行的，毕竟以前很多限制性文件没有宣布废止，而且很多文件的规定互相矛盾。以公开文件方式改变银行对“三条红线”的管理，首先是向市场传递出救市的坚定信号，同时明确了银行信贷可以重新支持开发活动，特别是有烂尾项目的开发商复产复工，以渡过难关。
8、可以考虑延长住宅按揭贷款期限。按揭贷款期限一般为10至30年，若允许自愿申请展期，将显著缓解借款人的还款压力。对住宅最长可延至40年，这样可以大大减轻购买者按月的还本压力。当然，也应允许在经济条件改善时提前还贷。不愿意延长贷款期限的，仍可选择10年、20年、30年的贷款期。
9、调整还款政策。在贷款的前五年内，允许有压力的人只还利息不还本金。或设计如“气球贷”般的产品，允许借款人在初期支付较低的本金与利息，待经济改善时逐步提高还款额。这对刚刚工作的年轻人意义重大。对暂时下岗失业又没有存款积累的按揭业主，应该考虑出台一项特别政策：允许其在亲友担保的条件下，给与1-2年的月供缓缴期。银行一定要有与贷款客户共渡难关的意识。
10、调整征信管理规定。统一规定自2020年1月疫情开始到目前，因疫情、企业倒闭影响而下岗、收入下降，发生还贷逾期的，在向银行提交说明并做出承诺后，可以不纳入征信记录。此措施亦符合《合同法》第94条、117条、118条中关于不可抗力与合同履行之规定。涉及这个问题的人太多，若不调整，他们再就业、创业、出差、住店都会遇到麻烦，不利于自身经济条件的改善，更不利于社会秩序的恢复。
来源：香港经济导报
作者：董藩 北京师范大学房地产研究中心主任、教授、博导
