在二手房置换过程中，“以房换房”的情形时有发生，但衔接的过程中，发生意外也在所难免。近期，上海市黄浦区人民法院（以下简称黄浦区人民法院）审理了一起房屋买卖合同纠纷案件，其中出现了“连环违约”的情况——
2023年4月，金某与施某签订了《房地产买卖合同》，约定金某以1285万元的价格购买施某名下位于上海市黄浦区的一处房屋（以下简称系争房屋），约定定金为100万元，并约定了违约金等条款。
合同签订后，金某按约支付定金100万元，施某遂将系争房屋交付给金某。金某在尚未支付清全款的情况下，便找装修队来查看了房屋。期间，他发现了系争房屋存在墙体霉变、渗水的情况，经专业检测，系因墙体积水导致。
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同时，金某收到小区物业公司及业委会整改通知，系争房屋的花园系违章搭建，要求他将花园拆除后，物业公司才来处理墙体漏水问题。
为此，金某认为施某交付的房屋不符合合同约定，属于重大瑕疵，故诉至法院，要求解除双方签订的房屋买卖合同，施某返还定金100万元。
2024年2月，双方第一次在法庭见面，施某当庭提出反诉，要求金某继续履行合同，并承担逾期付款的违约责任。金某坚持认为系争房屋存在重大瑕疵，其购房目的无法实现，要求解除合同。
“花园是系争房屋的主要优势和亮点，我就是因为花园才买的房！”
“涉案房屋本身有花园，只是拆除了违章搭建部分，看房时已经介绍过。”
……
双方在法庭上你一言、我一语，互不相让，振振有词地批评对方的各种过错，都认为自己是无过错方。
在辩论环节，金某不停地提起物业不允许恢复“小花园”的问题。然而，他明知“小花园”是违章建筑，不可能恢复原状，为何还揪着这个点不放？难道事情另有隐情？
“是因为小花园无法恢复原状，还是另有原因？”第一次调解不欢而散后，法官询问道。
支支吾吾后，金某说出了无法购买系争房屋的真正原因——原来，他本计划以房换房，然而购买其房屋的买家违约了，导致了金某限购、亦无能力支付系争房屋的购房款。按照合同约定，金某可能要承担数百万的巨额违约金，但双方均愿意再次调解，这让法官看到了希望。
2024年4月8日，双方再次来到法院，调解工作该如何开展，双方的利益又该如何平衡？法官根据以往的审判经验，拟订了三步走调解方案：第一，双方协商确认合同解除日；第二，完成房屋交接，避免再产生占用房屋的损失；第三，双方就违约责任、实际损失进行协商。双方均对上述调解方案予以认可，调解出现了转机。
经过多次电话沟通，双方对于合同解除、房屋交付均达成了一致意见，但违约责任问题始终没有突破。
“既然大家都还有调解的想法，那么及时止损、尽快解决纠纷才是最好的选择。”这次调解中，法官再次对双方晓之以理、动之以情，双方终于松口，愿意各退一步。
2024年5月22日，双方第三次来到法院，法官动之以情晓之以理，加之法律法规的释明，双管齐下，经过两个多小时的拉扯，双方最终达成了调解方案，金某需要支付违约金共计190万元。
1
合同解除权的谨慎使用
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当一方未能按照合同约定履行义务时，另一方并不当然享有合同的任意解除权，在合同存在继续履行基础的情况下，首先应当采取补救措施，保证合同的正常履行，对于未按约履行合同的一方，可以要求其赔偿守约方损失或承担相应的违约责任。双方当事人都应当以促进合同履行为原则，而不是轻易地解除合同，以确保合同的严肃性和法律效力。
2
合同双方均有止损义务
《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。在合同履行过程中，如果一方违约，另一方也应当采取适当措施防止损失的扩大，反之，守约方对于扩大部分的损失也将承担相应的责任。合同解除后，双方当事人都不应该以谈妥违约责任的承担作为双方处理合同解除后果的唯一基础，应本着不扩大损失、有效解决纠纷的原则，及时处理双方争议。
3
有效控制房屋置换过程中的法律风险
房屋置换过程中，作为置换房屋的一方的当事人，依据合同的相对性，除特定情况外，其向上家支付的违约金一般难以要求下家承担。房屋置换更应谨慎处理“买卖衔接”问题，避免“连环违约”情形的发生。若在出售房屋之前已经购买新的房屋，则在出售房屋时也可向下家披露已购买房屋的情况，并在签订合同时约定相关的违约条款。
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