在去库存的轮番轰炸下，南京二手房挂牌量已不到16万，但是仍然几家欢喜几家愁。有的小区不愁卖，有的却无人问津...
今天，365楼市整理了城北、城南、河西、城东、江北、江宁6大板块共约300家主力小区近90天的二手房成交数据，通过“换手率”来观察这个小区房源的成交活跃度、二手房流通性。
我发现，有的小区3个月卖了20套，也有“0”成交，换手率差别非常大。铁心桥的二手房交易活跃度较高，板桥较为艰难......不管你是准备买房还是正在卖房，都进来看看，或许会有启发。
备注：
在二手房交易中，“换手率”一词常被提起，它是反映房产流通性强弱的指标，简单来说，它是衡量一个小区房源成交活跃度。
1、换手率=一定时间内的成交量/市场投盘量*100%；
2、一般来说，换手率普遍区间在2-4%，比较健康的换手率为3%；低于2%，说明房子卖出可能比较难，交易不活跃，交易周期比较长；高于4%，说明板块内交易活跃度非常高，挂牌成交周期相对较短，买方需求旺盛。（特殊情况除外）
3、本文二手房成交数据来源于链家网，统计时间为2024年8月20日，数据仅供参考！
NO. 1｜城南
翡翠天际太牛，换手率达48％
南站小区分布示意图
从小区本身来看，南站片区的几个小区价值底座都不差，品牌房企打造、次新小区、南站地段，品质和服务都有保障，这或许也是其能卖四万、五万甚至在楼市火热期卖到六万的底气，虽然目前房价下行，但依然保证了门槛，特别是随着交通、商业、教育的不断完善，这里的居住价值正在被认可。
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NO. 2｜城北
新玄武独占鳌头
在市场火热的时候，这样的板块声量不会太大，但是到了市场下行的时候，新玄武的房价却也稳得像卖油翁的那只手——一滴都不带洒的。
这样的“稳定”在这个市场里，成了许多人眼里的优点——安全感足足的。
地铁6号线和9号线目前都在建；
多所名校已经开学：南师附小铁北分校、科利华中学铁北分校、十三中高中部（红山新城校区）；
招商花园城、星河coco city、复地水街mall、玄武宝龙城、北京国际数码港等商业体、大壮观路目前均在建或竣工，建设进度喜人；
占地约11万方的玄武之光、约2万方的红山国际社区、约1.9万方的律政产业园等产业项目目前都已基本建成......
可以说新玄武的价值已经得到体现，如今随着曾经险些停工的项目传来好消息，未来的兑现力真的很强！
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NO. 3｜河西
建发珺和府换手率冠绝河西
从板块来看，河西南的成交在河西板块是最活跃的，板块换手率达到了8.61％。
在我们此前多次二手房盘点中，河西南出现了鱼嘴金茂悦、金地中心风华、招商雍和府等多个小区二手房成交价触底反弹的情况。
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NO. 4｜江宁
禄口小区换手率竟排名第一
在江宁板块中，我们统计了百家湖、九龙湖、方山、禄口、东山镇等多个板块的标杆小区。
随着房地产市场的下行，禄口是“跌”出了性价比，100万出头就能买下一套高品质商品房的小三房，这对于很多想要安家南京的刚需而言非常具有诱惑力。
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NO. 5｜江北
高新继续保持江北第一
在江北板块中，我们统计了江北核心区、高新、桥北、老山等多个板块的标杆小区。
在现如今的市场环境中，板块成交均价还能呈现出不跌反涨的局面是非常难得的，其实一直以来，高新的房价波动都相对较小，此前是江北涨幅第一的板块，现如今二手房也相对较为稳定，抗跌能力较强。
高新板块航拍图
一直以来，高新板块的房价都较为坚挺，这主要有三个方面原因。
其一便是高新板块产业聚集度高，产业人口多，自住购房需求旺盛，市场需求端与供给端相对平衡。
其二则是高新板块的二手房市场整体房龄较新，并不像桥北一样，存在大量的老盘拖累板块均价和涨幅，所以板块房价也更加坚挺。
第三则是项目此前新房市场入手门槛较低，此前不少投资客已经出手，区域房价下行空间较小，当下区域自住人群较多。
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NO. 6｜城东
麒麟科创园二手房活跃度城东最强
在城东板块中，我们统计了主城东、仙林中心、仙林湖、麒麟科创园等多个板块的标杆小区。
在所有小区中，中海国际社区一期换手率达到了16.35％，排名第一。
整个中海国际社区一共有三期，园区之间各自独立，并不相通。房龄从2015-2017年不等，其中三期房源最新。
在所有板块中，麒麟科创园的整体流通速度也是最强的，达到了11.36％。
城东麒麟在今年1月中旬正式迎来了龙湖南京麒麟天街的开工，麒麟的商业短板将补齐，商业形象彻底焕新，中国能谷的落地又让麒麟科创园再上一台阶，总部经济也成为麒麟科创园最具活力的经济元素之一。
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写在最后：
这些换手率高或者说流通性强的小区，特征也非常明显↓↓↓
①刚需高性价比小区，这类小区挂牌量大、成交量也大，再加上同区域内新房市场库存量不足，二手房品质好且价格合适更受买房人青睐，成交量自然就上去了。
②房价较低小区，一直以来楼市都有“只有卖不出的房子，没有卖不出的价格”的话，一些房价较低的小区更受刚需和地缘人群的喜爱，投资客或者想要改善的人群着急出售，买方溢价空间就更大，自然流通性较强。
在当下南京二手房市场以价换量的大趋势下，楼市已经进入买方市场，这时候，购房者手里掌握的筹码更大，相互博弈的优势更明显。
你怎么看？欢迎评论区留言！
— END — 总价不到100万！南京一批人疯狂抄底
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