新世界来得如此真切
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2025-01-21 21:55
广东
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作 者丨李宇嘉
李宇嘉地产笔记出品丨ID：liyujiadichanbiji![]()
印象中，那个红红的年代，但凡利于出成绩的项目，都会想方设法上马。拍板的可能会谨慎，因为担心还不上债，担心业绩无法兑现。但无奈，下面兄弟们都想出成绩，于是经济可行性、项目规划方案、偿债计划等等，都做得非常漂亮，看不出任何“不确定”会触发担心到来。当“上马”的决定呈上来时，即便拍板的还有一丝谨慎，也在众多下属的一致信念中，被迅速打消了。显然，功成时，大家都名利兼得。包括拍板的老板，尽管有点被裹挟的味道，但他不会不同意。谁也不会复盘，到底是决策的正确，还是乘坐在资本的快车里、骑在风口的猪上、搭在向上的电梯中。一是，不管是高管，还是基层员工，都是科班出身的“子弟兵”。二是，在品牌、创新、管理、人才、产品、风控，每个环节都力求管理现代化。三是，他们对市场有穿透力，从大数据和研究中，探寻企业治理之道，精英的称号是说得过去的。四是，他们善于以史为鉴，总结古今中外的失败案例，始终有忧患思维。但是，在那个烈火烹油的年份，上下都洋溢着积极乐观的气氛，“要上涨”是上涨的唯一理由。预期上涨的自我实现，驱动新一轮上涨。当这一预期不断被验证，太谨慎，就意味着失去机会。2016年，当新的三剑客以另类的打法，碾压过来的时候，头牌被别人拿走了。之前的谨慎，被打上“太扯了”的标签。当趋势还在时，对另类打法（资本化）的任何质疑，都是与钱为敌。不仅同行在质疑甚至嘲笑你的谨慎，就连下面的小兄弟们，都在怪愿你。其实，关于“树不会涨到天上”的警世恒言，早在2016年就提出了。此后，每一年的重要会议，基本都要着重强调一下。但是，为何此前一贯谨慎的人，也没有引起重视呢？这里面还有一个重要的背景，就是任何一个经济主体，对“冒风险”的决策，其话事人是否有兜底的人。如果是一个家族企业，老板往往亲历亲为，出了事也会倾尽所有。因为，企业就是家族延续的命脉。所以，我们看到，2019年出事的新城，儿子仓促接班，断臂求生，阴差阳错低躲过了这一轮周期，现在还好好地活着。再看，近期股价反弹的龙头企业，一方面回到“保交付、修复信心”为主的自我救赎之道；另一方面，家族大股东真金白银掏钱，全部转换为股份，也换来了资本市场对于债务重组的认可。其实，所有陷入困境的民企，只要老板不气馁，愿意以家族财富救助企业，企业就一定有救。打折还钱也好，债转股也好，股权+新债券也好，很多机构诟病，这是“还不上”的变通做法。但是，这是形成共识后的共担风险、共度难关。“止跌回稳”的关键时期，太需要这样的信念了。相反，如果大股东一直奉行不瓒越的行事风格，企业实控在由职业经理人组成的内部架构上，就有“内部人控制”的风险。俗话说，“有恒产者有恒心”，就企业来讲，职业经理人无恒产一身轻，四海为家，看重的是从业期间的收益最大化。这几年赚够就行了，未来几年在哪还未知。于是，2018年之后，大行收购、土储、融资，很多如火中取栗。也是对之前几十年形成的品牌价值、社会信誉的一种渐进式套取。这不是最重要的，关键是出了问题之后，话事人不兜底，也没有可信赖的兜底人，这是预期无法明确的根源。尽管大股东有背景，但大家想想，打上优秀公司治理的标签，且形成了道德绑架，不瓒越被延续。于是就可推理，当下的局面，与我大股东有多大关系呢？救助的话，岂不是最显著的道德风险？近期，多家重量级自媒体、专家在呼吁，必须要出手相助了，甚至不惜一切代价。其理由，还是2015年股权之争那时的逻辑，比如优秀标杆、行业标兵、优等生等等。但大家想想，在“好房子”主打高品质的当下，龙湖、建发、绿城，甚至是默默无闻的滨江等，早已是学习的榜样了。风格稳健的龙湖地产，一度也被下调评级，但成功过关，近期开始拿地，加上2024年12月在广州落子，龙湖在北京、上海、西安、成都、佛山、杭州、广州等高能级城市，完成新项目的布局。在北京、上海、成都三城，龙湖用最新打造的TOP级“观萃系”，赢下了这三个城市对“好房子”的全新产品认知。杭州起家、经营保守的滨江集团，一直深耕浙江省内，在大佬们叱咤风云的时候，滨江在业内排名常年在20名之外，但过去几年营收逆势增长，2024年反倒首次挤进了行业前10名，民企第一。“主动卧倒，匍匐前进”，这是戚继老板低调、稳健的彰显。相比“卡脖子”领域，打造“好房子”不复杂，就是用不用心、能否坚守和沉淀、不为短期利益诱惑的问题！近期，我在很多地方调研，看了很多好房子项目，其中有很多都是当地的中小民企做的项目，长期扎根在本地，不扩招、不加杠杆、不搞多元化，几十年就深耕本地，在乎百姓口碑，产品不断迭代。所以，优秀标杆、行业标兵、优等生等，那是过去式，在好房子的今天，不算什么。这个道德大旗扯不起来。在空前重视内需、消费作为增长引擎的今天，房地产依旧是支柱产业，但它必须要经历这一轮最大、最完整的周期。2022年-2024年，三年的时间，我们翻越了山丘，走过了日本用几十年完成的调整。山丘之后，行业格局也已被重塑。刚刚过去的2024年，销售前三强，已从昔日的碧桂园万科和恒大，变成了“保中华”（保利、中海和华润），多好的寓意。加上龙湖、绿城、滨江、建发等顺应大势转型的企业，基本盘开始稳定。各方卷“好房子”的过程中，行业完成阵痛到涅槃的蜕变。当然，普通人也跟着时代大潮同起同落，只是觉得认知越来越浅了。曾经的典范，一个案例的发生和解剖，就颠覆了。曾经批评家族治理上的缺陷，认为其会几道轮回、几度春秋，恍如隔世，旧世界走得像梦一样，新世界来得却如此真切！作者：李宇嘉
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