本期，财哥和大家聊聊房贷。
今天（8月21日），房贷族们又迎来了一条好消息：
再次全面下调固定房贷利率和定期存款利率。
简单计算，便可知道原因：
假设一名房贷族在半年前将房贷利率锁定为两年还款期的7%，借贷额为80万、还款期限为30年来计算，那么其每周需要比以目前部分银行提供的两年期5.99%的利率房贷族额外还贷122纽币，每个月则为531纽币。
业内人士表示，因此，许多房贷族想要重新锁定利率或是更换银行，以避免支付额外钱款。
但就在近日，一名来自怀卡托的女性企业主发现，更换还贷期限和利率、重组债务以及更换银行的成本可能非常高。
不仅如此，事实上，即便目前各大银行的房贷利率不断下降，仍有许多房主因高企的房贷利率处境艰难。
但一位专家表示，可以采取一些措施来减轻负担。
又一NZ大行宣布降息！
上周三，新西兰央行（RBNZ）宣布将官方现金利率（OCR）下调25个基点至5.25%，这促使新西兰的主流商业银行相继降息。
今天，主流商业银行Kiwibank宣布，从明天起将一年期特别房贷利率（针对至少20%首付的客户）从6.75%降至6.45%。
标准固定利率也有所下调，一年期标准年利率从7.65%降至7.35%。
与此同时，该行的两年期固定贷款利率调降了35个基点。
此外，随着抵押贷款利率的下调，Kiwibank还将定期存款利率下调了10-30个基点。1万纽币及以上存款的六个月利率从5.90%降至5.80%，一年期从5.65%降至5.45%。
在此之前，新西兰的其他大行也调降了部分固定和可变住房贷款利率。
昨天，BNZ宣布调降所有固定抵押贷款利率，将1年期房贷利率降至6.55%，2年期降至5.99%，5年期降至5.89%。而在周一，ANZ也下调了部分固定房贷利率和存款利率。
在各银行不断降息的背景下，越来越多人想要调整其利率或贷款期限。但就在近日，一名来自怀卡托的女性企业主发现，更换还贷期限和利率、重组债务以及更换银行的成本可能非常高。
换银行要1.5万纽币！
时隔仅两周，“涨价”近5000刀！
这位来自怀卡托的女性表示，当主流商业银行ASB告诉她，必须支付1.5万纽币才能更换银行时，她感到很惊讶。
但ASB表示，房贷违约费或提前还款调整费（early repayment adjustments, ERAs）仅适用于更换银行的成本。
这位女企业主表示：“我只是想重组部分贷款，使其更具税收效率。我们拥有几套房产，大部分是住宅贷款，同时还有一笔小企业贷款。”
据悉，这位女性的债务总额约为250万纽币。
“这就是我认为银行应该真正努力为客户提供帮助的原因。他们的回答基本上是：你一直是个好客户，但我们无能为力，这是违约费。”
这位女性企业主表示，7月底，银行告知她，违约费略高于1万纽币。但在仅仅两周后，这笔费用便飙升至了1.5万纽币。
“他们的理由是利率下降了，但并没有下降那么多。”
这位女企业主认为，1.5万纽币的违约费用不合理，于是她联系了另一家银行。
“新银行给了我们很好的条款。”
这位女性企业主随后告诉ASB：“如果你们能免除费用，那么我会继续与你们合作。”
但她表示ASB拒绝了她的提议。现在，她在未来15个月内都无法更换银行。
银行：
违约金取决于多项因素
ASB表示，计算违约费时，需要考虑多个因素。
“当客户选择固定贷款利率时，银行会通过从其他渠道（如其他客户的存款、批发货币市场或其他银行）借入资金，以同一固定利率期间为客户提供资金。如果客户决定改变利率或提前偿还贷款，银行仍需履行其在固定利率期剩余时间内偿还借款的承诺，并可能蒙受损失。”
因此，银行会收取提前还款调整费以弥补损失。
ASB表示，违约费是根据当前贷款余额、客户想要提前偿还的金额、批发利率的变化以及当前固定利率期剩余时间等因素计算的。
银行业监察办公室（The office of the Banking Ombudsman）表示，如果客户选择提前还款，而利率低于签订贷款合同时的利率，银行可能无法以相同的利率将这笔钱借给其他人。
银行监察员Nicola Sladden表示，新西兰商业委员会几年前就曾对违约金进行过审查。
“有关提前还款费用的详细信息，包括计算方式，必须在贷款合同的条款和条件中写明。”
负担能力依旧紧张！
还款困难怎么办？专家给出建议！
尽管目前房价远低于新冠疫情后的峰值，但仍与新西兰人的收入差距很大。根据CoreLogic最新发布的《住房负担能力报告》，今年第二季度，市场面临的以下压力：
-租金占家庭收入中位数的28%，高于长期平均水平26%。
此前，信贷公司Squirrel Mortgages的创始人John Bolton曾表示，尽管许多房主目前处境艰难，但可以采取一些措施来减轻负担。
“你可以只支付短期利息。银行通常会同意你只支付短期利息。这是暂时处理高利率的好方法。如果贷款50万，剩余期限25年，利息每月可节省下约600纽币。”
“另外也可以向另一家银行refinance（转贷）。这样做的好处是，你可以从新的贷方那里获得现金返还。可以将这笔钱存入储蓄账户，用来还贷，而且转贷不必等到固定期结束。当利率上升时，你通常不会被要求付违约金，而且转贷的成本非常低。”
他说银行有时确实会提供“还贷假期”（mortgage holidays），但仅限于房主处于困难时期，例如失业。
Bolton说：“银行可以提供还贷假期，但他们不愿意这样做。他们觉得这是最后的手段。”。
最后，Bolton建议房贷族不要害怕与银行沟通。
“尽早与他们沟通，银行会尽力让你留住自己的房子，银行网站上有财务困难求助电话，我有一些客户曾陷入困境，但还是坚持了下来。”
Bolton补充说，虽然现在对房贷持有者来说，固定较长时间的贷款可能很诱人，但也存在风险。
“对于陷入困境的房贷族来说，要对长期固定利率保持警惕，因为当利率下行时，你可能会面临相当高的违约金。我们的建议是目前固定较短的期限——通常在1到2年之间。我们会非常谨慎地建议3到5年的固定期，除非客户有明确需要。”
你是也想要更换银行或更换利率？
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