本期，财哥和大家聊聊房产投资。
最近一段时间，新西兰的房市一直处于低迷状态。
尽管近期各大银行开始不断调降房贷利率，但利率依旧高企。业内人士表示，因为压力山大而选择赔钱卖房的情况越来越多。
那么，之前炒房的人，究竟是否获利？获利情况如何？
近日，新西兰房研机构CoreLogic发布了最新的付出与回报报告（The Pain and Gain Report）。该报告将房主的房产的最新售出价与房产之前的买入价进行比较，确定房主是否获利。
对于房主来说，报告显示的结果显而易见是较为利好的，超过9成的房主在转售房产时，获得了收益。
但报告也显示，随着时间的推移，“赔本卖房”的情况开始逐渐上升。公寓是最“赔钱”的房型。
为什么会有人赔本卖房？
如何避免这种情况？
为什么赔本卖房的人数不断上升？
报告显示，今年第二季度，转售房产并获利的房主的比例进一步下降。
今年第二季度，以高于原始购买价格转售房产的比例为92.1%，低于今年第一季度的92.9%，创下2015年第三季度以来的最低水平。
另外，今年第二季度，转售收益中位数也从今年第一季度的31.5万纽币降至301673纽币，而转售时出现亏损的中位数则从5万纽币小幅升至5.1万纽币。
转售房产时出现亏损的情况越来越多。图源：CoreLogic
“大多数房主在转售房产时仍能获利，但近期市场的疲软在一定程度上使买卖双方更加平衡。“
“目前，市场上的房源数为多年来的最高水平，且可能将进一步上升，因为一些受明线测试法则更改影响的投资客可能会出售房产。”
Davidson继续说道：“买家在价格谈判中获得更多筹码，意味着房主的转售获利额可能将在未来几个季度里持续低迷。”
报告显示，今年第二季度，转售获利的房产的中位持有期为9.2年，高于今年第一季度的8.9年。
另一方面，转售时出现亏损的房产的中位持有期仅为2.7年。
Davidson表示，过去几年房市放缓，部分房主需要持有更长时间才能实现“盈利”。
“不过，更长的持有期也可能只是反映出，目前房市的人气有所减弱以及人们更加谨慎的态度。”
公寓在转售时出现亏损的比例一直高于住宅房屋，这一趋势在今年第二季度继续延续，约有35%的公寓在转售时出现亏损。
Davidson说：“房产投资客受财务动机的驱动，往往会为了调整投资组合或购买其他房产而迅速出售现有房产，而自住业主则受情绪驱动。”
“与独立住宅相比，公寓的转售亏损率往往更高。独立住宅转售出现亏损的情况相对少见。”
尽管如此，Davidson表示，如果持有公寓的期限比独立住宅更长，那么该房型的价格仍然相对稳定。
“公寓转售出现亏损比例的上升，可能只是代表房主在重新平衡其投资组合，尤其是对投资客而言。”
值得一提的是，今年第二季度，投资客的转售收益中位数为315826纽币，高于自住业主的297500纽币。两组卖家的平均转售亏损额均为5万纽币。
今年第二季度，在主要城市中，奥克兰的转售亏损比例最高，为12.6%，高于今年第一季度的9.4%。汉密尔顿和陶朗加的转售亏损比例也有所上升，分别涨至9.7%和8.8%。
Davidson表示，转售亏损比例的上升，主要是由于公寓转售出现亏损的比例提高造成的。
相反，惠灵顿和基督城的亏损比例分别下降至6.7%和4.3%。但尼丁则保持平稳，为5.2%。
转售利润中位数超过全国平均水平的主要城市分别为陶朗加（404750纽币）、奥克兰（39.2万纽币）和惠灵顿（39.05万纽币）。
基督城（27.4万纽币）和但尼丁（27.5万纽币）的转售利润则低于全国平均水平。
根据CoreLogic最新发布的房市报告，7月，全国房价下跌了0.5%，降至827515纽币。奥克兰则下跌了0.8%至1095013纽币。
这意味着，较今年2月的“小高峰”（848713纽币）相比，目前全国房价下跌了2.5%。与2021年1月房市繁荣期（982918纽币）相比，目前全国房价已下跌了16%。
不过，目前房价仍比新冠疫情前高约19%。
报告还显示，7月，各主要中心城市的房价中位数均有所下降：奥克兰、汉密尔顿、陶朗加、惠灵顿、基督城和但尼丁的房价分别下跌了0.8%、0.6%、0.9%、0.7%、0.1%和0.5%。
值得一提的是，在各主要中心城市，奥克兰和惠灵顿的房价近几个月来表现最疲软，自4月以来均下跌了2.7%。
Davidson预计，今年下半年，转售利润与亏损相关数字可能将继续走弱，尤其是考虑到全国房价中位数已经连续下跌5个月（2.5%）的情况下更是如此。
他表示，降息和就业率上升数据会对人们的信心产生积极影响，从而影响房价。
“随着房贷利率的下降以及失业率如预期的那样在明年年初达到峰值，目前房市的疲软状态可能不会持续太久。”
“但尽管如此，鉴于劳动力市场最糟糕的时期尚未结束，今年下半年对房市来说仍可能充满挑战。”
Davidson最后表示，随着新西兰央行转向宽松立场，今年其下调官方现金利率（OCR）似乎只是时间问题，而不是是否下调的问题。
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