本期，财哥和大家聊聊住房负担能力。
初到奥克兰的华人移民朋友，都会考虑在这里买房置业，但也面临一个头疼的问题：每年要赚多少，才能比较轻松地买上一套心仪的房产？
最近，新西兰先驱报（NZ Herald）经过调查，给出了一个精确的数字：家庭年收入达到22万纽币，或比典型的奥克兰家庭年收入高约1.5倍，才能轻松负担中等价位的房产。
而根据房研机构CoreLogic的数据，今年第二季度，根据当前的房价中位数和家庭收入，刨去一切必要开销（例如房租、食品费用、水电费和油费等），一个家庭通常需要10.2年才能存够首付。
除此之外，数据还显示，目前房价与收入的比例有所下降，但仍高于长期平均水平。
不仅如此，近3年来，家庭用于偿还房贷的收入中位数比例一直保持在53%-57%，突显了家庭偿还贷款的负担长期加重。
想要日子不“紧巴巴”的情况下买房？
年收入需达近22万纽币！
按照新西兰先驱报的分析，如果购房者在今年6月份购房（央行还未降息），按房价中位数100万纽币计算，如果付20%的首付款，并获得了银行的一年期固定利率7.06%，那么在未来一年将付给银行65,630纽币的还款（降息后会少一些）。
这相当于一个新西兰典型城市家庭年收入（13.4万纽币）的49%。
相比之下，世界各地的许多研究都认为，当购房者将不超过30%的收入用于还房贷，才算是相对舒适的购房计划。
而要做到这一点，上面这个奥克兰家庭需要年收入219,000纽币，以此类推，惠灵顿家庭需要年收入194,000纽币，陶朗加家庭需要年收入191,000纽币，但尼丁家庭需要年收入126,000纽币。
按地区划分，
这里“最负担不起”
换个角度，根据实际收入来衡量，陶朗加是新西兰房价最难负担的主要城市。
根据CoreLogic的数据，陶朗加房价在今年二季度的中位数为893,500纽币，虽然比奥克兰低大约10万纽币，但购房者压力丝毫不轻。
如果买家支付了20%的首付，那么未来一年将面临57,413纽币的还贷。如果买家的家庭年收入中位数为103,000纽币，那么相当于56%的家庭收入都拿去还贷了。
按照同样的算法，惠灵顿是新西兰房价最低的主要城市，其房价中位数为905,000纽币，家庭收入中位数为136,000纽币，是全国买房最舒适的。这意味着，典型的惠灵顿家庭会将其收入的43%用于还贷。
对于像陶朗加这样的城市，房价对于普通买家来说太高，不过Infometrics首席预测员Gareth Kiernan表示，许多买家可能已经有房，不需要面对买房的痛苦。
CoreLogic的分析师、首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，尽管央行开始降息，房贷族的压力会轻一些，但只有建造更多房屋来增加供应，住房负担能力才会长期改善。
部分住房负担能力有所改善，
但仍低于长期平均水平
根据CoreLogic的数据，目前房价与收入的比例已从今年第一季度的7.9有所下降，处于2020年初以来的最低水平。不过，该数字仍高于自2004年以来的长期平均水平（6.8）。
Davidson说：“住房负担能力的改善反映出，在过去两年半房价的急剧下跌以及同期收入的稳步增长。”
Davidson对最近购买房产并将一半以上的收入用于偿还房贷的家庭表示担忧，并指出生活成本的上升和储蓄的减少可能会加剧财务压力，并导致紧急情况的缓冲空间变小。
他表示，近3年来，家庭用于偿还房贷的收入中位数比例一直保持在53%-57%，突显了家庭偿还贷款负担长期加重。而在2007年至2008年的上一个高峰，该数字仅为50%左右，持续了6个季度。
“目前关于还贷的负担能力的紧张阶段所持续的时间更长，可能会使更多家庭面临相当大的财务压力。”
一个家庭想买房，
需10.2年才能存够首付
CoreLogic的数据还显示，今年第二季度，根据当前的房价中位数和家庭收入，一个家庭通常需要10.2年才能存够首付。该数字是自2020初以来的最低数字，且与2021年最后季度的13.6年的峰值相比有显著改善，但远高于9.1年的长期平均水平。
Davidson说：“虽然存够首付仍然的时间仍比历史平均水平更长，但与2021年底和2022年初的高点相比有明显改善。趋势是积极的，但对于家庭来说，需要十多年的时间来存首付才能进入市场，这是一个严重的负担能力挑战。”
目前，租金支出占家庭总收入的28%，超过了26%的长期平均水平，并接近历史最高水平。在过去三年中，由于收入和租金以类似的速度增长，这一比率保持相对稳定。
Davidson表示：“租金与收入的比率一直居高不下，给许多租房者带来了经济压力，尤其是对于那些收入低于中位数的租房者，这些家庭可能比平均数字所显示的更为严重地感受到压力。“
Davidson认为，许多能在当前市场成功购房的首次购房者的收入很可能高于普通家庭。许多首次购房的夫妻都是双职工，可能没有抚养孩子等额外费用。
但不管怎么说，在任何国家，购房都需要钢铁般的意志，新西兰尤其如此。
对于目前的房市状况
以及人们的住房负担能力，
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