“法官，我买的房屋，合同签了，钱也付了，就是还没办理过户，怎么能因房开商的债务问题被法院查封呢？”近日，白云区人民法院接到购房者蒋某的来电，反映其购买的房屋因开发商的涉诉案件被法院保全查封了。这究竟是怎么一回事？蒋某又该怎么办呢？
案情回顾
去年3月，蒋某购买了某房开公司开发的一套商品房，签订合同并支付房款后，双方办理了商品房预售备案登记，但当时房屋尚未达到办理过户登记的条件。直至今年6月，该房开公司因欠付工程款被起诉，案件原告在诉讼中提起财产保全申请，法院经审查后依法查封了该房开公司名下的一些固定资产，其中包含了蒋某所购买的房屋。
于是，就出现了开头的一幕——蒋某给法官打来电话询问处理方式。在法官的释明下，蒋某向法院提交了其与房开商签订的《商品房买卖合同》、付款凭证等材料，证明房屋买卖关系合法成立。法官审查后认为，蒋某提交的《商品房买卖合同》、转账记录、《商品房买卖合同预售备案登记表》等证据，能够佐证在案涉房屋被查封前，蒋某已经与房开公司签订了合法有效的书面买卖合同并已支付房款。尽管案涉房屋登记在房开公司名下，但未能办理过户手续并非是蒋某原因所致。因此，蒋某提出的异议成立，法院裁定解除对其房屋采取的保全措施。
法官说法
购买预售房是一种常见的购房方式，购房人签订合同、支付购房款之后，往往距离交房及办理产权证还有一段较长的时间。在这个时间段，房子还在开发商名下，有可能会发生预售房因开发商欠债而被法院查封的情况，对此，购房者该如何应对呢？首先，应立即联系开发商了解被查封的原因。其次，如果是因为诉讼保全导致房屋被查封的，可以向法院提出保全异议，并提交买房合同、付款凭证等证据佐证房屋买卖事实；如果是进入执行阶段后被查封的，可以向法院提出执行异议，申请排除执行，排除执行需满足以下条件：1.在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在整个过程中，建议购房者保持冷静、理性，及时依法维护自己的权益。
法条链接：
《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十三条 人民法院采取财产保全措施后，有下列情形之一的，申请保全人应当及时申请解除保全：
（一）采取诉前财产保全措施后三十日内不依法提起诉讼或者申请仲裁的；
（二）仲裁机构不予受理仲裁申请、准许撤回仲裁申请或者按撤回仲裁申请处理的；
（三）仲裁申请或者请求被仲裁裁决驳回的；
（四）其他人民法院对起诉不予受理、准许撤诉或者按撤诉处理的；
（五）起诉或者诉讼请求被其他人民法院生效裁判驳回的；
（六）申请保全人应当申请解除保全的其他情形。
人民法院收到解除保全申请后，应当在五日内裁定解除保全；对情况紧急的，必须在四十八小时内裁定解除保全。
申请保全人未及时申请人民法院解除保全，应当赔偿被保全人因财产保全所遭受的损失。
被保全人申请解除保全，人民法院经审查认为符合法律规定的，应当在本条第二款规定的期间内裁定解除保全。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十六条 裁定采取保全措施后，有下列情形之一的，人民法院应当作出解除保全裁定：
（一）保全错误的；
（二）申请人撤回保全申请的；
（三）申请人的起诉或者诉讼请求被生效裁判驳回的；
（四）人民法院认为应当解除保全的其他情形。
解除以登记方式实施的保全措施的，应当向登记机关发出协助执行通知书。
编 辑 | 徐婷
一 审 | 周尧
二 审 | 徐露薇
三 审 | 严明
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