3月30日，万商俱乐部第十届年度排行榜大典暨2024年度商业不动产卓越力论坛在武汉·华中小龟山金融文化公园圆满举行。
盈石中国总裁、URF盈展董事何诚就THE BOX朝外做《如何用年轻力推动城市更新》主题分享，本文对其精彩观点进行整理分享。
图源/万商俱乐部
朝外大街是朝阳区政治、文化、经济发展中心以及重要涉外窗口和CBD。这条百年历史老街见证了北京市民文化与经济生活的变迁，但却面临许多城市核心商圈的共性问题：拥有巨大客流，人均消费不及新商圈；楼宇老旧，小微企业密集；缺乏高品质的特色商店和亮点。
通过研究大量海外城市更新的片区案例，发现在全球创新产业回流城市中心的趋势下，诞生了UIC（Urban Innovation Center）城市活力创新中心这种新型发展模式。
2022年，朝外大街改造项目一期实施方案获得批复，而THE BOX则是整个朝外大街特色UIC落地的第一个项目，由朝阳文旅集团联合URF盈展共同打造。
THE BOX朝外集创新零售、艺术展览、智能科技、娱乐体验为一体，以影响朝外大街整体片区消费产业结构作为目标区域，致力于通过区域产业及业态的升级改造，助力片区逐步形成汇集年轻精英人群，同时兼具“职、住、学、娱”四大城市功能的创新产业区域。
URF盈展承担了朝外片区产业商业策划规划设计、THE BOX朝外项目改造投资+运营以及年轻力文化消费内容孵化等三个角色。
自2023年5月26号项目试运行到2023年底，仅7个月的时间，THE BOX朝外就展现出亮眼的成绩——近150件SKU、约42%的提袋率，达成2.2亿销售金额，累计客流550万人次。
THE BOX朝外是如何做到的呢？
全世界都在关注着年轻人，巴黎、纽约、东京等国际大都市都有属于在地的青年文化和消费地标。在这种全球化趋势下，URF盈展团队聚焦当代青年，进行了大量的调研访谈，去了解他们的兴趣爱好和消费行为。
URF盈展提出了创新消费模式「CURETAIL策展型零售」，即 Curated Retail，把空间视作策展的场景，使品牌和商品成为展的⼀部分。
此次落地北京，THE BOX不仅定义全新商业空间，也聚焦于当代青年多元文化，将艺术策展、潮流时尚、城市运动、宠物友好等板块相融合，让“Z世代”们能够凭借相似的兴趣，在社交中产生消费。
创新建筑空间
URF盈展和设计团队经过多次调研及勘查发现，如果只是按照现有的建筑架构做轻微量的空间调整，很难满足年轻一代对于空间功能的需求且达到耳目一新的视觉效果。
因此，团队大胆提出，将长条形的空间一切为三，打造一个立足于整个UIC街区中心的“动态多变的盒子”。
商场中庭打通多层楼板，形成3000平方米的超大策展空间，辅以通透的玻璃材质。不仅在视觉上打破了沉重封闭感，使外部与内部空间产生呼应，更成为项目的主入口以及朝外大街的灵魂空间，为年轻力社群活动提供更多可能。
在项目东侧的外立面，联手NBA旗下品牌NBA HOOP PARK篮球公园，共同打造北京首家户外LED光影篮球场；在篮球场正下方，联手知名滑板俱乐部URIDE，成为北京滑板新地标。在立面上引入巨型裸眼3D屏幕，成为引流打卡利器。
东、南侧立面则保留了传统的建筑形态，通过彩绘将墙面转变为“城市画布”，为艺术家们提供了街头共创的艺术空间，结合街道旁玲琅满目的限定市集，成为具有城市烟火的潮流圣地。
聚焦首店经济
THE BOX 朝外包含国潮零售、餐饮、休闲娱乐、服务等多个业态，其中首店占比已经超过85%，国潮品牌已经达到了90%，每一家都有着极高的人气。
目前入驻商家包括 Badmarket，Basement FG，Army Logic，suamoment，ENG，PSO Brand，Clasico，UNVESNO，BONELESS，OLDORDER，Slack off ，X-Lab等本土潮流品牌，以及城市运动的NBA空中篮球、Uride滑板街、LFRC、TrackID；夜间生活方式品牌公路商店、BLOC-yummy、cacha、“元气森林”live house; 宠物友好态度MarsMart等；其中潮牌平台X-Lab已入驻了20个品牌，这些品牌每年要保证举办1-2场活动。
高频策展活动
开业到去年年底，THE BOX已经举办了上百场活动，每周都会有十几场举办，内容涉及几十个社群类别，触达滑板、跑步社群8万+人次，篮球9万+人次，骑行2万+人次，宠物18万+人次。
其中“火星人计划”、“外星人运动嘉年华” 、“盒市吗国际红酒节”、“芭比的世界”、 “ Burton先滑为敬”等活动都取得极高的反响，为项目的品牌推广提供强有力的助力。
同时，THE BOX打造的策展型嘉年华IP——「盒市吗」U BAZAAR陆续举办京城最潮“菜市场”——“新鲜市”、北京面包节等活动，探索当代新青年的生活方式，给予了北京青年生活再创造的灵感与力量。
城市更新政策支持
THE BOX在实施过程中得到了朝阳区政府的大力支持，推动朝阳区在城市更新政策上进行创新，形成了一套高效率的政策工具。
一是“一窗通办”全链条审批协作模式，各部门协同审批，推动项目快速实施。在确保项目安全合规的前提下以尊重历史、实事求是为原则，不额外增加更新范围以外按现行规范标准审核等事项。
二是简并中间环节，开启实质性部门联合验收。施工过程中部门按照各自职能进行监督指导，完工后由规自分局、区住建委等部门同步进行现场验收，助推项目早日投入运营。
三是构建产业、商业及金融等多元层面的协同联动。THE BOX引入了建设银行北京分行创新信贷支持模式，以项目经营权为融资标的，以未来经营收益作为还款来源，为URF盈展提供了信贷资金支持。也成为《北京城市更新条例》出台后首笔产权与经营权分离的创新试点项目并在建行系统全国推广。
THE BOX B也在紧锣密鼓打造中，聚焦于25-35岁资深青年客群，打造融合“国潮、先锋时尚品牌、生活方式、艺术品交易平台、时尚音乐餐吧”的全天候消费空间。目前，THE BOX B引进中国首家数字艺术社交空间 MADverse 、北京首家TSUTAYA BOOKSTORE茑屋书店等。
作为北京国际消费中心城市的主承载区，朝阳区全力打造“CBD-三里屯国际消费体验区”。2024年，凭借THE BOX A的成功经验，URF盈展持续推进朝外片区焕新行动，THE BOX B即将带来全新体验的年轻力中心，未来还将不断推出THE BOX C、UIC艺术片区等内容。
今天的朝外大街，正在以更年轻、更时尚的姿态呈现在年轻群体面前，也成为了区域活力的有力代言。
THE BOX朝外与东岳庙
编辑：Quinn
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