从香港中环街市到上海鸿寿坊，为什么「精致烟火气」就这么灵？

人间烟火气，最抚凡人心。为迎合年轻群体消费理念，不少社区商业积极进行品牌策略调整；不少主打年轻态的创意品牌在此举办趣味活动，吸引新兴消费品类进驻；一些老街区、老旧菜市场也纷纷更新整改，全方位满足人们的吃喝玩乐游购娱需求……在消费者和商户的“双向奔赴”之下，线下实体店体验式、个性化、多元化的消费新场景、新模式等不断涌现。下面，我们从这4个社区商业案例看现在的商业该如何打造精致烟火气，供同行参考借鉴。

01

香港中环街市：融合历史底蕴与现代文化元素的新商业体验

香港街市历史源远流长，最早可以追溯到300多年前。在上世纪40年代至60年代，香港迎来了大量内地新移民，其中许多人为了生计选择在街头摆摊叫卖，从而形成了流动小贩的文化。小贩们聚集在街道旁搭起摊位，逐渐形成了独特的街市格局。街市的兴起不仅为居民提供了方便，也成为了社区生活中不可或缺的一部分。

作为其中的代表之一，中环街市早在1842年香港开埠之前就已存在，在几次拆卸和重建之后，中环街市的建筑最终在1939年完工，成了港岛区居民购买日常用品和新鲜食品的重要场所，也是东南亚最大型的肉类市场之一。

然而，随着城市发展和时代变迁，中环街市2003年停止运营，其后进入对其活化方案的讨论和调整阶段，直到2017年，复修和保育工作才正式开始，经过超3年的工程，中环街市活化成果初具雏形。以“Playground for All”概念，中环街市被打造为一个「亲」、「动」、「融」于一体的社区热点，在保留了集体回忆的同时，给社区居民带来全新的体验。

活化后的中环街市摇身一变，成为一座摩登建筑。

进入室内，惹眼的红色鸡蛋灯让人瞬移到曾经的市场，回忆满满。这是香港菜市场的经典标志之一，在中环街市内共打造了500多个袖珍版的鸡蛋灯，格外引人注目。

采用水磨石制成的主楼梯是街市中保留度最高的，在经过小心修复后不仅保留了斑驳的历史痕迹，还将老化油漆进行修理，并重刷了暖调米色墙漆，让这里更加温暖，吸引人们前来“打卡”。

项目12,000平方米，分为三层楼，有100多家品牌。业态方面，以餐饮+文化旅游属性为主，有近50%为餐饮。

目前租户当中有40%由开幕租用至今，B1为中环食坊和CHEF’s MARKET超市、咖啡奶茶厅和酒吧，不少人点了一杯咖啡，在绿化休憩空间聊天用餐。

街市一楼保留了13个原有街市小档口，部分用于展示原有建筑风貌，如海鲜档的储水缸和通水渠、家禽档的砧板与血槽、菜档的货架和肉档的案板等，都成为人们感受昔日街市氛围的珍贵场所；二楼的主理人品牌气息更加强烈，有着香薰、音钵、塔罗牌、旗袍长衫等当下文化流行的主理人品牌，也有印度百货、减肥茶、小皮包等日常化品牌。还有一间知名的杂货铺Slowood入驻，主打环保、「走塑」裸买概念，食品按称重计算价格；三楼的中环食街一边是集市，有香港本土特色的香水，国外意大利特产的开心果，另一边是mini版小吃档口，一个档口能见到的只有2、3平，一位工作人员负责点单叫号，后面的厨房围挡起来，只保留一个出餐餐口。

饮品、小吃、甜点、西餐厅……风味多元的餐厅，散落在三层空间中。傍晚时分，座无虚席，一些小吃店排起了长队。从写字楼、工作场所奔赴而来的香港本地人，在这里寻得一份满意的口粮，悠悠坐下，享受晚间放松时刻。

从旧至新，由内而外，中环街市创造了一个叠层的公共空间。这里不仅仅是多元消费场，亦是文化社交地。

中庭被设计成一个流动的无边界空间，提供了舒适的环境供人们休憩和交流。中庭的日光庭园以其欧式风格设计，成为人们流连忘返的打卡胜地。大型投影和音响设备使中庭成为街头表演和活动的理想场所，在这里经常举办与社区相关的展览和活动，加强了项目、客群和社区之间的联系。绿意盎然的休憩空间，WiFi覆盖，或择地而坐，或倚栏而谈，舒适的感觉，值得体味。

作为曾经东南亚最大型的肉类市场，各阶层居民都曾是街市的忠实顾客。活化后的街市也注重品牌和业态的引入组合，吸纳了多样的商店和丰富的业态，吸引了大量的人流。

同时，中环街市也成为了一个文化交流和展示的平台。香港有礼和好掂档等品牌集结了本地老字号名产和生活杂货，展示了香港的文化和创新力。金源米业、银杏士多、渔民办馆等10多个原有街市档口新鲜入目，保留了传统商店的招牌和标志，有着浓浓的港式风情。

最后，不得不提的是“中环街市历史旅程展”，它为人们提供了一个深入了解街市近180年历史变迁的机会。通过珍贵的展品和藏品，我们可以感受到街市经历过的四代变迁故事。这个展览不仅吸引了居民和游客的参与，更进一步丰富了社区的文化内涵。多元的活动和展览让社区焕发了新的活力，为居民带来了更加丰富的社区体验。

通过保育和活化，香港中环街市成功地创造了一个多元、有活力的社区商业模式。在活化保育的框架下，它充分利用历史建筑的特色和地域文化，结合现代化的设计和消费趋势，满足消费者购物需求的同时，为社区居民和游客提供了丰富多样的体验感。

02

北京团结新里•together：创造一个宜人的休闲氛围

北京团结新里·together，位于北京东三环的团结湖地铁站附近。是由和桥机构参与改造设计和运营管理的商业街区项目。项目最初是北京供销社集团的老旧仓库，建于1960年。在1980年，它经过改造，演变成了天宇市场，以古玩和渔具销售而闻名。然而，随着时间的推移，天宇市场逐渐式微，由此进入再次改造换新阶段。

该项目的地理位置非常独特，位于团结湖公园和朝阳公园之间。周边环绕着团结湖社区、老国营宿舍、人民日报社家属楼、纺织部和外交部宿舍，还有一系列高档住宅区，如国贸CBD和朝阳公园周边的豪宅区。因此，项目地处城市中的一块“岛屿”，被老社区环绕，但又毗邻高端区域，形成了极为独特的地理位置。

在改造前期，项目进行了周边调研，将项目的目标群体分为三大类：

第一类：“热情洋溢的朝阳土著”。这一群体代表了朝阳区的居民，他们热情好客、素质较高，包括一些退休的人民日报社员工和各部委的老员工。在周边工作的许多年轻人也涵盖其中，可以将他们称之为新北京人或高知人群。因为他们居住在附近，所以都是项目的核心客户群体，也是主要的潜在顾客。

第二类：“扎根北京的外国朋友”。包括那些在北京生活多年、认同中国文化和北京生活方式的外国人。他们对中国有一定的了解，懂一些中文，拥有当地社交圈子。

第三类：“卷在国贸的精致白领”。这一群体是在项目周边工作的中层白领们，相对来说他们的社交和休闲需求开始增多，项目因此也围绕着满足这一客群的需求展开。

此外，项目周边还有一些重要的区位因素，如毗邻朝阳公园、体育馆、传统社区、妇产医院，它们都对项目的吸引力和潜在客群产生影响。

从这些目标群体和环境因素出发，项目氛围确定以松弛感、整洁和宁静为核心。它不追求高端奢华，也不拥抱时尚潮流，而是创造一个宜人的休闲氛围。项目面对的人群多样化，包括各行各业的精致年轻人、新中产家庭以及年龄跨度较大的居民，这意味着项目需要提供多样化的服务和活动，以满足不同人群的需求。

最后，交通便捷性对于项目的成功也至关重要，在停车位有限的情况下，项目更应该吸引那些地铁站附近的客户。因此，团结新里·together定位为一个小而美的场所，以吸引多元化的客户群体，并提供满足他们需求的休闲和社交体验。

北京团结新里·together的构建方式包括社区亲和性、长期吸引力、区域延伸、多元沟通、连接、新颖创新、再生性。这些关键词是项目的核心理念，也是项目成功的关键要素。

团结新里·together旨在打造成为一个开放的街角公园，创造一种自然而无拘束的氛围，而不是被特意设计或庞大入口所制约。这种特色使项目与周边区域延伸和融合，成为城市中多元化社区的一部分。

多元沟通和连接是项目中的关键概念。项目引入了多个艺术空间，以确保多元文化和社区成员之间的沟通和交流。艺术展览易于理解，这有助于各种背景的人们之间建立联系。同时，鼓励各种适合散步的市集和社区活动，以促进社区内部的互动。

项目定位侧重于多元化与松弛感，而不是局限于上流或潮流。这一定位注重了空间的松弛氛围，避免刻意追求潮流感，以吸引年龄层更广泛的受众。项目还积极关注宠物友好、自由职业者友好和居民友好的概念。提供宠物友好环境，共享办公区域以支持自由职业者，并确保适合当地社区居民。

在业态规划方面，核心业态围绕三个关键词展开：精致的餐饮、有趣的零售和新生活方式的体验。项目将这个概念称为“皮囊可托，灵魂可安”，旨在将形式与内容融为一体。这一新的生活方式涵盖了轻松感、活力体验和社交属性等方面。

项目总共有三个楼层，下挖十字街区，引入双首层概念，给人一种改造规模巨大的感觉。虽然在改造前只有12,000平方米的面积。在进行了重大的地下改造后，挖出地下十字街区。原项目由几个独立建筑组成，都有地下空间，但之前的地下空间基本未得到有效利用。通过改造将地下空间充分利用并展示出来，改造完成后，经营面积扩大到大约18000平方米，增加了超过5,000平方米的可用空间。

负一层的定位主要是提供餐饮体验，注重活力、夜生活和娱乐。包括主题音乐餐吧、瑜伽健身等业态，并创建了文创商品市集和设计师品牌等。在这个最大的独栋室内，项目打造了开放式的天窗，引入自然光线，形成了一个开放式的室内艺廊，用于展示易于理解的艺术展览。

考虑到周边地区居民的需求，还规划了街邻中心，这是项目的核心组成部分，旨在提供社区商业服务。它能与音乐餐厅、公共舞台等相结合，形成一个完整的场景。白天可用于下棋、遛狗等休闲活动，而晚上则变成音乐和展览的场所，包括户外演出等。这种自然的商业场景和社区场景的融合是负一层整体规划的特点，强调了社交性质。

一层的定位是零售、娱乐以及一些高级餐厅。因此，一层的氛围与负一层不同，整体更具高级感。在这里能找到商务正餐、世界餐饮、潮流餐饮和主题民宿等业态。

同时，在主入口附近还规划了艺术商业区，包括文创、集市、设计师品牌，新增了两个钢结构建筑，用于早晚餐厅和咖啡店等品类，还有手办潮玩、家居生活及书店业态。因此，一层店铺的整体规模较大，氛围更加高级，与负一层在空间氛围上有明显的区别。

项目中最受关注的主力店威士忌博物馆（Whisky&ArtSpace）已经开业。该空间占地面积315.29平方米，是以传播威士忌文化，深度粘合威士忌收藏家和品鉴家，打造会员制高端威士忌的体验中心。全球品类最全、年代最老、质量最高、存世量最少、开瓶种类最多、单价最高的威士忌单品等应有尽有，无论是新手还是资深酒友来这里都是最佳选择。空间采用轻装饰，重装潢的风格，将材质、色彩与功能相融合，营造一种光影与艺术装饰的平衡感。

空间还会定期举办威士忌知识讲座、进阶型品鉴会等活动，为顶级威士忌玩家提供交流品鉴仓储展示平台，增加高端威士忌的流通和开瓶率，让更多的人喝到存量少品质高的酒。

项目的二层主要以高级餐饮为主，包括商务正餐、西餐。在这一区域，还规划了屋顶露营主题、户外主题的餐饮区域，以及体验业态、配套设施等。

项目的创新业态规划和空间优化策略将为不同人群提供丰富多彩的体验选择，汇聚了多种生活方式，让人们有更多可选余地，做到了精致又充满烟火气。

03

北京暖山生活：以艺术为核心的社区文化空间

在2019年10月正式营业的北京暖山生活是一座集商场与商务办公为一体的小型综合体项目。位于奥森公园西侧，占地7万平方米的建筑面积中，商业部分仅占2万平方米，分布在地上两层和地下两层。

暖山生活以传递以家为本的生活美学为使命。它立足于周边高端社区和众多高消费能力的白领阶层，打造了与众不同的特色建筑和设施。整个商业区域散发着温馨和艺术的氛围，让人感到亲近、温暖、自然和放松。

开放式的下沉广场为所有客群提供了露天餐饮、场景体验和儿童游乐场所，同时也为城市的夜归人提供了宜人的环境和景观。通过融合艺术与自然、文化与体验，暖山生活以独特的方式诠释了社区该有的零售形式和消费体验。通过文创、零售、餐饮、体验和互动，每个来到暖山生活的人都会产生一种仿佛回家的情感连接。

暖山生活的四层楼中分布着各种品类的美食。下沉广场提供露天餐饮，地下一层有风味小食·面馆，地上一层有茶点快餐，地上二层则呈现异国美食盛宴。尽管暖山生活的餐饮品牌没有像大型购物中心那样众多，但不同区域的不同餐饮品牌完全能够满足各种用餐需求。

暖山生活还拥有北京的有书空间旗舰店，这是有书空间的第四家线下书店。在市集中售卖的商品涵盖了饰品、文创、家居好物、怀旧国潮、手工艺品等。此外，还有清筑自然景观DIY定制工场，提供各种天然素材供消费者挑选，如苔藓类植物、永生花和沉木，让消费者按照自己的意愿组合，创造出属于自己的小森林布置。另外，小山一花是一家充满情感的小店，店内的小物件大多是店主从日本带回来的珍品。

作为社区商业的典范，暖山生活理解社区即是人们共同的家，而它的目标就是为社区居民提供更好的生活方式和更舒适的生活体验，以获得更丰富的生活美学体验。暖山生活帮助消费者保持文艺、保持温度，让想象力变得丰富多彩。它真正实现了让生活变得更有乐趣，让购物成为一种生活的理念。

04

上海鸿寿坊：让家门口的烟火气回归魔都海派里弄

资料显示，鸿寿坊始建于1933年，最初是由商人潘守仁投资兴建的一处里弄，老一辈的上海人习惯称这块区域为“大自鸣钟”，因为这里曾有一座修建于1926年、高14米的钟塔，每隔15分钟就会叮咚报时。“大自鸣钟”也曾作为沪西著名商业聚集地，附近居民想要买东西都会来这里，诸多小型作坊和老字号商铺都曾在此集聚。

而随着时代发展，历经近百年历史变迁，鸿寿坊于2016年启动改建。2019年，瑞安房地产拍得这一地块，瑞安新天地倾力打造鸿寿坊。在改造鸿寿坊时，瑞安一如既往地保留旧建筑的肌理脉络，在原设计上融入现代语言进行融合创新，建筑保留里弄的鱼骨状肌理、二层砖木结构石库门，植根于上海本地文化，完整复刻上世纪的生活气质，建筑用料上偏现代、时尚和年轻化，新旧共存中注入年轻朝气及具有国际视野的文化。历经4年时间，昔日的石库门建筑重现，融合现代商业与历史风貌的旧式里弄焕然一新，成为上海在城市更新过程中“微型”样本，主打“小而精”。

以鸿寿坊为代表的传统街坊里弄与其所承载的具有「烟火气」生活逐渐消失，取而代之的是现代的摩天办公大楼、大盒子般的购物中心与大尺度的住宅小区。而上海逐渐消失的「烟火气」，则是瑞安通过鸿寿坊项目希望找回的，所以鸿寿坊首次引入了瑞安新天地的全新商业概念——「Be Market 万物皆可市集」。

瑞安在鸿寿坊尝试的「Be Market」全新商业概念，既是对于上海传统烟火气的传承，也是对于新兴业态与消费群体的观察与创新，由四个部分融合而成，创造了属于鸿寿坊的独特商业标签，分别为：具有Market DNA属性的零售品牌；共创Market新概念店的餐饮品牌；FOODIE SOCIAL 菜食场；原创设计和小众宝藏品牌共同打造周末主题市集。

围绕“Be Market”商业概念，鸿寿坊还将吸引不同品类的宝藏品牌以及新世代的新生力量与创新思潮，为追求潮流生活的年轻群体提供丰富新颖的体验，并与更多艺术家、主理人共同创造更具活力的社群体系。

作为瑞安新天地打造的美食社交平台，FOODIE SOCIAL南里食集已于上海新天地和瑞虹天地太阳宫率先落地与实践，不仅为年轻潮流消费者提供更具创想的食物与体验，同时也为新餐饮品牌和产品搭建了创新模式的孵化展示平台。

从业态上看，鸿寿坊菜食场保留了FOODIE SOCIAL颇受欢迎的餐饮、零售等成熟业态，并根据区域的需求定制，加入了丰富品类的生鲜贩售。产品不但包括满足家庭日常餐食需求的生鲜食材、半成品熟食等品类，围绕菜食场，鸿寿坊还集聚了美食秀、创意文化、日咖夜酒等高关联度的特色业态，例如充满小资情调的花店、咖啡馆及酒吧等。

食集一层为规划明确合理的摊位，打造小型市集，布局密而不挤，客流满而不堵。玻璃穹顶的设计，使室内光线和场景调度随自然天气、日落西出变化而变化，让原本固定在商业盒子内的空间增添不少自然的生活气息。

食集二层为餐饮品牌集合区，空间打造的用料新颖、年轻、现代，店铺与食集的绿植编排合理，给人舒适、大气、放松的切身感受，具象且清晰地紧扣鸿寿坊「精致烟火气」的项目气质。

这里承载了上海味道，集结了便民惠民生鲜店、各地老字号、品质网红与口碑名店等30多个美食品牌，主打“用美食链接社区邻里关系”。比如：连锁生鲜品牌荟森生鲜浦西首店从早上6点就开始供应早餐与平价菜，并为居民提供洗菜、免费送货上门服务，为了适应周边办公族的消费需求，还升级服务特色，提供如牛排现煎、果汁果切等“年轻化”的健康简餐服务选择。

多元融合的新型商业模式、市集形态商业空间焕发新生；新鲜美食、文化艺术与社交人情味或许就是鸿寿坊“新天地”的精致烟火气。

05

结语

近年来，越来越多有趣的商业人重新理解和运营社区商业内容，呈现贴近当代年轻人所爱的新鲜生活方式。社区商业不再只是简单的消费场所，而是一个可以满足当下年轻人社交需求的平台，承载了零售、餐饮、快闪、各类文化艺术活动的作用。

香港中环街市的成功活化案例给我们提供了宝贵的经验和启示。通过保留历史痕迹、注入现代元素、丰富商业组合和加强社区参与的模式，我们可以创建一个多元、有活力的社区商业环境，不仅使街市焕发出新的魅力，还能促进城市的可持续发展和经济繁荣；北京团结新里•together不追求高端奢华，也不拥抱时尚潮流，而是创造一个宜人的休闲氛围，以“开放的街角公园”与周边区域延伸和融合，成为未来新型商业的先锋代表；暖山生活真正让生活变得有趣且文艺；而在鸿寿坊这个案例中，我们能看到“市集型选手”在小体量空间中突出的表现。早在几年前，迅速成为各大购物中心引流的利器。从过去传统市井的熙熙攘攘中，挖掘出不同于大都市里车水马龙灯红酒绿的另一种繁华场景，它更贴近你我四季三餐的生活日常，更有温度，更具人情味儿。

香港中环街市、北京团结新里·together、北京暖山生活以及上海鸿寿坊这四个社区商业案例为我们带来“精致烟火气”社区美好生活的呈现；同时它们突破了社区商业的同质化竞争，在开放、多元的社区空间中极力探讨“人与人之间情感连接和亲密联系的建立”，真正让社区商业实现从距离“零距离”到心灵“零距离”的蜕变。