前言
近年来，金融城-交子公园商圈（以下简称“交子商圈”）成为成都除春熙路商圈以外，整体规模最大、受关注度最高的商圈，尤其在SKP的开业填补了整个商圈的重奢空白之后。
十几个项目合计超过百万方的体量，如何找到差异化的定位并持续良好的运营，是每个商业项目都面临的难题。经过时间的洗礼，项目们的命运各不相同，或越来越赢得市场，或逐渐低迷难以稳商。
表格来源©微信公众号【MallDays】
象南里在交子商圈中是个独特而低调的存在，它体量很小，加上商业、酒店和办公楼才11万方，比起各大购物中心来说实在有些微不足道。但不管从建筑形态还有品牌能级，这个项目都很难被忽视。
古今融合的风格在高楼林立的现代建筑中脱颖而出，翠玲珑、鈺錦湳臺、松雲至上、籣锦、转转会、拔萃等米其林黑珍珠餐饮在此聚集，即使开业运营近7年，象南里仍然保持其精致生活的调性。
那么象南里究竟是怎么做到的？
01.
公馆建筑
奠定品味精致生活的基调
确定高端品质的发展方向，采取仿民国风建筑打造格调商业街区。
回溯业主方佳辰资本拿地时的2011年，对于成都人来说，“南门”只到桐梓林，再往外就是大片的红高粱和空地了。象南里所在的区域，没有大量消费客群、也还没有产业落地，甚至门口还是一条没有修好的断头路。对于开发商而言，能够拥有的只有政府的规划图和美好的愿景描摹。
这是佳辰资本在四川的第一个项目，在最初期就决定了商业+写字楼+酒店的投资组合。凭着对成都未来的看好和想要做成标杆项目的决心，在前往上海考察的团队立刻敲定了新天地作为对标项目。有文化、有格调，有中国的历史、又有西方的特性，海纳百川的风格融合也十分契合企业的气质。
于是，在象南里项目，便采取了中西融合、新旧结合的基调，将上海传统的石库门里弄与现代建筑融为一体，体现包容、开放、丰富的城市气质，同时也力图打造东西方社会文化交汇的艺术精品。
传统与现代融合，轻盈的玻璃幕墙与厚重的石墙立面形成鲜明对比
这种建筑风格在现代化的城市中是极其罕见的，也是大胆的。钢筋水泥堆里，设计师们往往会考虑用绿植景观来增强空间的公共性，通过内容来填补文化的缺失，因为仿古一旦做不好，便会被批判是披着历史外皮的虚无。不过，象南里的建筑团队通过高度还原和创新，成功规避了被批判的风险。
高雅而独特的建筑空间自然需要相似气质的内容填补才能得到完善，民国风情的公馆艺术为招到品质品牌奠定了极佳的基础。想象一下，一群高收入群体在此游逛，整体年龄偏长，厚重而精致的历史街区，似乎才是合适的休闲会友之所。
02.
空间适应性改造
支撑后期顺利招商运营
确定商业全自持后，在盈石的建议下重新优化空间，商铺化零为整独栋招商，为引入高端业态提前布局。
项目初期，业主本来是打算将商业散售，因此在设计建造时，便切成了许多小铺，方便出售。不过做品质项目，若是要保持统一的调性，方便后期运营管理，唯有自持。确定自持后，业主于2015年底选择与盈石合作。
当盈石介入后，首先对项目的定位进行论证，并且确定业态的具体落位。项目定位为“为城南精英量身打造的精致生活中心”，以品质餐饮、娱乐休闲为主要业态方向。
对于绝大多数计划长期运营的商业项目，由招商和运营部门介入设计工作尤为重要，提前根据可预期的商户需求和运营需求进行调整，能极大规避后期改造的二次投入、或难以进行改造的情况。
盈石建议增加屋檐灯光，在冷区增加绿植空间弱化石墙的厚重感
在象南里项目中，根据定位和具体的业态落位，项目的动线、划铺、景观灯光等等都需要进行优化调整，满足后以期的长效运营和商户需求。盈石建议重新划铺，改为独栋商业和大铺，同时增加垂直客梯直通停车场，满足高端餐饮需求；增加屋檐和坡屋顶的灯光，提高项目夜间的整体氛围；增加机电改造投入，为入驻商户提供更多可能性。
03.
抓住市场机遇
锚定主力店加速招商进程
抵御周边尚未开发的困境，寻找市场机遇与本体优势，主力店坐镇吸引品牌签约。
从城市发展格局看，项目竣工的2017年前后，正处在交子商圈高速发展阶段。办公楼和住宅相继建好，产业人口和住宅人口迅速导入，大量购物中心正在修建，各大品牌商户也在寻求南拓机会。另一方面，消费升级趋势明显，中高端品牌扩张意愿强烈，亟需合适的场所来承载企业发展的需求。
从近端消费人群来看，象南里周围的住宅价格在开盘时就远超成都市场均价，如仁和春天国际花园、合景誉峰、润富国际花园等，均是以两三百平以上的超大户型为主，并且没有底商，存在生活配套、休闲会友的消费需求。而项目自有的凯悦酒店和具有LEED CS铂金级预认证的写字楼，也为象南里带来了丰富的高品质商旅客群。
从竞争格局看，周围正在建设或已建成的商业项目以盒子购物中心为主。相对来说，以象南里为代表的街区商业没有严格的营业时间限制，可以提供外摆空间，同时对于如宴请类的高端业态而言，直梯可以直达商户。
象南里有独特的竞争优势，但在招商初期，有许多品牌并不看好，毕竟四周都是荒地和建设中的项目，很难判断人气商业的养成需要多久，极大地提升了招商难度。
盈石首先确定主力商户。餐饮品牌优先确定转转会、香天下、籣锦和翠玲珑（云门锦翠），其背后均是成都餐饮界的龙头老大。随后，各大精品川菜品牌陆续入驻，甚至开设高端品牌首店。
同时，通过品质异国餐饮和餐酒吧进行补充，如妙香山、奈九居酒屋、在云精酿啤酒馆、野马由缰酒吧等。象南里的餐饮大部分在客单价200以上，放在六七年是成都品质餐饮高度集中的体现。
在生活服务上引入私人定制的Will's威尔士健身、私密化的耀莱成龙尊容影城以及Thai health高端泰式按摩等。
总结：坚守与求稳
近两年，居民消费信心减弱，消费行业呈K型向性价比和高奢两头发展，不少商业项目也在积极地调改以适应市场的最新变化。象南里也难以独善其身，需要面对品牌的调整。
当问及项目负责人对项目未来发展的看法，他指出现在市场遇冷，消费频次降低，确实对项目内商户的生意有所影响，但是依然相信只要挺过去，都会好起来。同时，象南里的写字楼几乎在满租状态，酒店全年平均入驻率也是在行业较高水平，自身的消费生态也能对项目的经营有所帮助。
不同于市面上的许多商业，象南里从开始营业至今极少主动推广，虽然低调但却也有几分江湖分量。在与项目负责人聊完后，能够深刻明白低调的背后，是对长期主义的坚守、是对精致生活方式定位的坚持。
稳中求进，在风起云涌的市场中不自乱阵脚，找到适合项目本身的发展模式和节奏，或许更容易在岁月的冲洗中屹立不倒。
盈石与业主再度携手，力图重塑城南精致生活中心，多元融合丰富象南里的消费场景。
项目招商咨询可在公众号后台留言
作者：水草
内容由成都盈石提供
编辑：Quinn
如有侵权请后台联系删除
