老商圈靠什么吸引年轻人？

商圈是城市商业发展和国际消费中心城市建设的重要载体，也是促进消费提档升级的核心平台，对提升城市经济活力有着重要作用。

城市商圈已经成为各地建设国际消费中心城市的核心内容，如《上海建设国际消费中心城市实施方案》中提出，要建设南京东路、小陆家嘴、徐家汇、北外滩等7个具有全球影响力的标志性商圈。

图注：上海南京路商圈，回到正文

又如《北京培育建设国际消费中心城市实施方案(2021—2025年)》中提出要打造2至3个千亿规模世界级商圈，打造一批具有全球影响力的标志性商圈，各区至少有1个现代化的综合商圈，至少有1条商业步行街。

其中，老商圈更是聚集了城市历史文化和城市地标，成为人们消费体验的必去之地。比如，去北京游玩的人们往往会想到王府井、前门、西单，去上海游玩的人们往往会前往南京路、淮海路，去广州时会前往上下九、北京路……这些老商圈肩负着成为消费中心城市建设的核心载体和带动区域消费的重任。

老商圈的提质升级无非是两方面：一是“内核做强”，即业态升级，二是“外在做大”，即扩展空间。

传统的商场以零售、百货为主，而近年来，Z世代消费群体崛起，他们对于消费的体验感、交互性、参与感更加重视，使得消费场景变得更加多元化。中指研究院发布的《2022中国商业地产发展白皮书》中指出，目前“购物中心业态多样化，主题式、沉浸式体验成趋势”，以业态升级来更新老商圈成为各城市的共识。

放眼全国，已经有多个城市的传统商圈掀起了“业态升级潮”，他们纷纷通过加大业态和品牌的调整升级，来提升商圈的商业品质。尤其是通过加快聚集一批全球知名消费品牌，吸引它们开设首店、旗舰店、概念店等，为商圈注入新活力。

北京市商务局发布的数据显示，近年来，北京王府井商圈大力发展首店经济，累计成功引进首店、旗舰店、网红特色店170余家，其中2022年成功引入34家首店。

图注：北京王府井商圈，回到正文

又如，南京新街口商圈也在不断发力首店经济，引入了奢侈品牌LOEWE罗意威香氛店全球首店、PRADA香水美妆店PRADA BEAUTY亚洲首店、网红茶饮“茶颜悦色”华东首店等多家具有影响力的首店。

根据南京消费发布的统计，2022年9月至2023年9月，新街口商圈引进了104家首店，其中德基广场共有56家首店进驻，该商场2022年的全年销售收入达210亿元，位列全国单体销售第二，开设首店为新街口商圈带来的经济效益可见一斑。

然而，发展首店经济不仅是城市商圈在挑选品牌，也是品牌在反向选择城市商圈。从全联房地产商会商业地产委员会和戴德梁行共同研究发布的《2022城市首店经济观察》中提到，从城市层面来说，全国首店集中在一线和新一线城市，2022年上海和北京的首店数量排名位居全国前二，占了全国首店数量的近一半。

因此，发展首店经济对于大城市的传统商圈来说相对比较容易，而对于经济实力、消费实力不占优势的中小城市而言，吸引首店就有一定难度了。

图注：上海张园是很多品牌的“首店、首发、首秀”地回到正文

中小城市的传统商圈可以将目光转向升级老商圈的第二条路径——做大外在，拓展空间。

这与传统商圈给人的印象似乎不太一致——传统商圈一般位于老城区，与历史积淀与人气基础相对应的，这里建筑密度高，更新难度大。并且老城区通常是自然生长而成，无法适应现在巨大的交通量，导致传统商圈出现停车难等问题。

在这样的背景下，“做大外在”似乎显得比“做强内核”更为困难！但事实上，老商圈的“没空间”中是能够挖掘出“新空间”的！

商圈大多是由一栋一栋购物中心组成，当我们把目光聚焦到这一幢幢购物中心上，他们自身还有什么空间可以挖掘呢？

答案不难想到——屋顶！ 

商场屋顶往往是被忽视的空间，睿意德中国商业地产研究中心发布的《中国购物中心屋顶商业研究报告》显示，在全国已开业的购物中心中，仅仅1%的购物中心利用屋顶空间进行商业经营，80%的购物中心屋顶面积处于闲置状态，剩下的19%的购物中心屋顶也仅仅是被用作停车场和屋顶绿化及太阳能发电，总闲置空间超过3000万平方米，相当于4000个国际标准足球场的面积。

利用这一空间开辟新场景，可以提高商场的人气和魅力。大家都知道成都有一个著名的地标IFS国际金融中心，这几年几乎已经成为了人们去成都必打卡项目之一，它为什么会如此出圈，那一只爬楼熊猫可是立了大功。

图注：成都IFS国际金融中心的熊猫雕塑，回到正文

2014年，IFS巨型熊猫雕塑“I am Here”展出，这只熊猫趴在IFS的7楼屋顶花园楼沿上，吸引着人们前往屋顶打卡。2020年的国庆期间，IFS创出了日均客流量峰值30万的纪录。

同时，屋顶经济也是盘活空间、重塑商场价值的有效手段。IFS借着熊猫的名气，在占地约7700㎡的屋顶花园不定期举办各种主题活动，如天台市集、乐高艺术展、乐队演出、快闪秀场等，吸引消费者前来。

注：成都IFS国际金融中心的熊猫雕塑，回到正文

2020年夜间空中集市开展的6个月内，联动了1600多个商户，吸引了线上线下5000万人次体验打卡。如今，IFS的屋顶已承接过几十场大型主题活动，引进各大国际知名IP并联动场内品牌，吸引了数以千万计的游客参与。

那么屋顶经济究竟该如何打造呢？

我们可以从业态上屋顶的动力出发——当我们知道什么类型的屋顶有价值时，就会对屋顶具体能做什么有更为清晰的认知。

空间的集约利用是在屋顶上做文章的最基本的理由。在城市中心，部分功能因为“没有地方”进行建设而被“逼上”了屋顶，如空中足球场、空中篮球场、屋顶跑道等运动场。

图注：北京朝阳区朝外街道的THE BOX顶楼篮球场回到正文

这种情况下，我们在商场的屋顶上打造具有特色的城市活动场地，可以变被动为主动，为商圈带来人气。

以儿童游乐为特色，将商场屋顶打造成为城市中孩子们活动的新场所，将有极大的发展潜力。

一方面，随着二孩、三孩政策的落地，亲子消费需求旺盛。根据QuestMobile2022年发布的《中国儿童经济洞察报告》显示，近一半的家庭中儿童支出占比达到了家庭总支出的30%-50%，并且0-18岁孩子的父母中，80、90后已经占到80%，他们更重视亲子陪伴，更注重亲子活动的体验感。这就意味着，在线下开设富有体验感的亲子互动场所将更受欢迎。

另一方面，商场本身配有餐饮店、玩具店等适合亲子消费的场所，以及母婴室、休息室等亲子配套设施。相比于完全新建一个户外儿童活动场地，由于配套设施已然完善，在商场屋顶建设儿童乐园能够更快投入使用。

图注：北京大型商业购物中心的母婴配套设施，回到正文

在新加坡Tampines 1 Mall屋顶上就有一个以“野生动物”为主题的屋顶儿童水上乐园。儿童乐园分为干湿两区，并为不同年龄段的孩子提供不同的玩乐设施，如为年龄大一点的孩子提供湿区中的水池、滑梯，为年龄较小的孩子提供的则是丛林中不同高度的小型喷水设施。

游乐设施的造型均为野生动物，孩子们可以和“海狮滑梯”“北极熊滑梯”“河马喷泉”等尽情玩耍。同时，商场还提供淋浴等设施，为亲子家庭提供了方便的服务。因此，虽然这个乐园本身并不大，但为带孩子的家庭提供了在室外游玩的方便宜人的去处，在网络搜索该商场，能发现该屋顶乐园已然成为了商场一大吸引点，为商场带来了更高的人气。

城市中心通常意味着自然田园的缺失，而人们对于田园梦想的追逐以及植被对建筑的降温蓄水等作用，使得绿色屋顶成为一个极为适宜的双向选择。

图注：北京朝阳大悦城中的绿色空间，回到正文

绿色屋顶通常是通过种植草、灌木、小乔木等植物来提高屋顶的生态效益和景观价值，多项文献研究表明，绿色屋顶能起到缓解城市热岛效应、净化空气、节能减排、美化环境的作用。

屋顶农场也是如此。

经过浙江省农科院专家李伯钧的测算，夏季高温时，屋顶农场能够帮助建筑物降温，使顶层室内温度降低5-10摄氏度，从而减少夏季空调的使用。而在冬季寒冷时，屋顶农场又能起到保温作用，使顶层室内温度提升5-8摄氏度，从而不需要开暖气，实现了建筑低碳、节能减排的效果。而当我们用农作物代替一般植物，打造田园式的绿色屋顶，则可以使屋顶的生态效益得到保证的同时，也能拥有更多的实用价值。

图注：常州武进区凤凰谷大剧院、城市景观屋顶花园（来源：John Gollings），回到正文

例如，上海凯德七宝购物广场的屋顶被设计成了活动丰富、体验有趣的屋顶农场。农场除了种植果蔬，还有众多体验项目。农场分为自然工坊、种植体验、动物喂养、亲子乐园等六大主题，16个功能区。

对于游客来说，屋顶农场融合当下的绿色健康消费理念，集生态、环保、旅游、餐饮、游乐、农业种植等于一体，人们可以在这里进行微景观DIY制作，植物印染等手工制作活动，也可以体验骑马、喂养动物等与动物近距离接触的活动。这样的屋顶吸引到了很多都市人群，据农场老板所言，2018年开业试运行的十个月，农场接待十万余人，周末单日能突破1000人。

由于屋顶具有开放性、在高处的特点，有着地面空间和室内空间都无法比拟的良好的展示性，品牌为吸引眼球，会主动选择屋顶，举行一些品牌推广活动。前文提到的IFS正是如此。

屋顶商业“向上引流”的功能，不仅为屋顶带来了人气，更能打造由上至下的动线，来带动购物中心内部商业的活跃度。

比如，2022年波司登就把时装大秀搬到了长沙万家丽国际购物广场28楼的楼顶天台，云端之上的楼顶视野与“云之境，羽无界”的时装秀主题可谓相当适配，时装大秀邀请了诸多明星、网红前来观展，为品牌发布造势。

而波司登长沙旗舰店正位于该商场一楼。在屋顶办秀，同时和楼下旗舰店打配合，上下联动，吸引了小红书、微博等社交平台上多个拥有数十万以上粉丝的博主，前来探店打卡，由此吸引了更多年轻人前往这里消费。 

图注：长沙万家丽国际购物广场，波司登曾在顶楼办秀，吸引了众多年轻人前来消费（来源：图虫创意），回到正文

屋顶上的活动不仅可以与临时主办方合作，更可以与主办方进行深度合作。深度合作之下，主办方愿意花更大的财力和心血打造屋顶，商场也可以受益更长久。

比如伦敦Selfridges百货大楼的屋顶就曾和英国一家设计工作室Bompas&Parr进行了连续两年的深度合作，不仅为这家设计工作室带来了更大的名气，也为商场也聚集了更多的人气。

伦敦Selfridges百货大楼是全英第二大商场，曾被每日邮报评为2010年度全球最佳百货，高端品牌和奢侈品在此集聚，以出奇的建筑创新和展示窗设计而闻名。早在上世纪20和30年代，Selfridges的屋顶就开辟过各种临时的新用途，比如屋顶花园、咖啡厅、迷你高尔夫球场、时装秀场……第二世界大战时商场遭到损毁，屋顶暂停开放。而由于其声名在外，2009年再度开放时，立刻再次成为消费高地。 

早期多样的活动使得Selfridges的屋顶变得出名，由此吸引了英国设计工作室Bompas&Parr在2011年和2012年与屋顶进行了深度合作。Bompas&Parr工作室由两个年轻人创业于2007年，他们是以做果冻闻名的食物建筑师，团队里还有厨师、专业技师、建筑师、设计师、产品师，主办过各种展览和主题活动。

由于和商场的长期合作，设计工作室和品牌方都愿意花更多金钱和心血来举办活动。比如，Bompas&Parr工作室为了替农业综合企业巨头嘉吉公司（Cargill）推出的新产品Truvia天然甜味剂“甜菊糖甙”造势，花了重金在屋顶上建造了一座小型人工湖和人工岛，搭建了充满着新产品元素的丰富的休闲场所，吸引人们前来体验。

项目占屋顶空间约400㎡，形成了一个晶体岛，岛周边用竖板围起，竖板上的图案即与新产品的结晶形状相关。岛周边的小型人工湖约有50cm深，池中的水选取的是与产品标志色一致的绿色，上千盆甜菊摆在水岸，形成了一道森林景观，也充分展示产品的天然性。还配了十几只小船，人们可以在水池中划船，而穿行过程中会遇到小瀑布，它的灵感来源于在巴拉圭、巴西、阿根廷接壤处的甜菊原生地，有一处叫做Iguaza Falls的瀑布。

坐船行驶的过程中，还有专门的工作人员邀请游客品尝蘸了Truvia甜味剂的新鲜草莓。航行结束后，客人们则能够到旁边的酒吧品尝用Truvia甜味剂特别调制的柠檬汁、鸡尾酒，还能获赠产品的试用装，甚至还能带走一盆甜菊的盆栽，它的叶子也是可以直接嚼着吃的。

在酒吧吧台休憩区，同样摆满了甜菊，伞和座椅选取了与竖板相同的晶体花纹。这里还能够享用大餐，大餐的亮点之一自然是Truvia甜味剂的使用，亮点之二则是Bompas&Parr最拿手的各种果冻，比如覆盆子与威士忌果冻、巧克力与香槟果冻、做成了圣保罗大教堂形状的果冻。

如此丰富的场景体验和消费体验，使得Truvia品牌在英国得到了极大的推广，Bompas&Parr设计工作室得到了更大的曝光度，同时也使得该屋顶和楼下的商场得到了更多流量。

屋顶经济之所以能够成功，本质是因为在体验式消费时代下，人们对户外场景的需求日益增长，而屋顶由于其位置高、视野好、开放性强等特点，恰能满足人们的需求。

想要让一个商圈带动起一片区域甚至整个城市的消费活力，除了一栋一栋购物中心的业态升级，更可以考虑将整个商圈作为一个整体，进行提质扩容升级，实现“单商场升级”到“大商圈繁荣”的转变。

“小街区，密路网”是老商圈具有代表性的空间组织结构，这一度被认为是导致交通混乱的弊端，但现在这种结构也可以成为老商圈的优势。因为，在这样的城市肌理下形成了一种独特区域——城市“后街”。

图注：后街与主街协力构建城市商圈的完整业态，回到正文

“后街”的概念是相对“主街”而来，从空间形态上来说，主街往往有标准化商业区，通常呈条状，而后街则呈现差异化、个性化；通常呈块状，这样的空间形态使得后街可以成为主街功能的拓展和延伸，当主街发展容量有限时，后街可以与主街协力提升商圈能级和规模，构建城市商圈的完整商业形态。

城市“后街”在培育特色商业方面有着独特优势，在城市商圈发展中逐步成为扮演重要角色的独特区域。2018年4月12日，上海市发布的《静安区南京西路后街经济战略规划》指出，在中国消费升级的大环境下，静安区作为上海中心城区的新标杆，南京西路作为国际商圈生态构筑者，需大力发展“后街经济”，承担起国际消费城市示范区的历史重任。

2019年，北京王府井商业区也提出将打造“一院、两街、多节点”的后街经济：一院即王府井大街227号院，打造金街会客厅；两街即王府井西街、王府井东街，西街引入儿童体验业态，打造儿童业态聚集区域，东街依托新东安及希尔顿酒店，规划建设东街休闲区。

图注：北京王府井商业街区的儿童业态，回到正文

让后街承担起城市商业消费的使命，绝不是把后街再打造成“小一号的主街”。虽然后街依附于主街的存在，但是后街知名度不如主街，展示性也因街道尺度而弱于主街，后街很难成为大牌商业进驻的目标，走客流量的模式先天不足。

正如丹麦的建筑师扬·盖尔在《交往与空间》一书中曾说的，“有人来是因为有人来，没人来是因为没人来”，后街应当抓住目标人群的消费特征和习惯，“化大众为小众，化大群为小群”，进行精准分众打击，先吸引到第一拨人来。

年轻人是分众模式要瞄准的第一波人。如今年轻人追求圈层社交，黏性高，艾媒咨询发布的《2022年中国兴趣消费趋势洞察白皮书》提到，新青年中加入圈层占比高达95%，并且他们愿意“为爱消费”，年轻人的每月消费中，兴趣消费占近三成。

在线上，哔哩哔哩网站上已有7000多个文化圈层，在线下，以“汉服圈”为例，《2022年中国新汉服行业发展白皮书》显示，2021年我国新汉服行业已突破百亿元级市场规模，“汉服圈”不仅掀起汉服复兴运动，更造就了一批如成都、洛阳等“汉服城”。通过对于圈层的准确把握，率先吸引具有强黏性的粉丝聚集，能够吸引到更多的圈内人士。

图注：在洛阳的众多景区里，可以看到很多身穿汉服的年轻人前来打卡游玩，回到正文

这些圈层聚集的年轻人也是有共性的，网易传媒科技研究院联合中国传媒大学发起调研并研制的《年轻人价值观及生活方式研究报告》中指出，“年轻人注重体验感，尤其爱‘尝鲜’，在线下活动喜欢体验潮流事物。”

报告中数据显示，年轻人感兴趣的线下活动中，室外体验、网红餐厅、室内潮玩及其他体验展分别以51.2%、45.3%、42.6%的票数成为年轻人最热衷的线下活动前三名。因此，后街经济需要在“新”上发力，吸引各种圈层的年轻人前来消费。

近年来，潮牌已经成为了年轻人所热衷的消费品，潮牌代表着年轻人的时尚观念和个性表达，它们通常具有独特的设计风格和品牌故事，符合年轻人对个性和自由的追求。后街可以抓住这一消费趋势，打造成为年轻人的新大陆，让他们在这里找到属于自己的归属感和认同感，通过个性化的潮牌和独特的商业氛围，成为年轻人展现自我、追求个性的新天地。

图注：如今，很多后街成为了年轻人展现自我，追求个性的新天地，回到正文

打造潮流后街的关键是要引进不同于主街的潮流新品牌，吸引各个圈层的潮流年轻人们来此聚集。

最具代表性的是日本东京原宿表参道片区。这个位于东京心脏地带的商业街道，是全球时尚品牌与潮流文化的聚集地，有超过160家的国际一线时尚品牌和潮牌旗舰店在此落户，使得表参道不仅成为了亚洲的时尚展览中心，更在国际潮流圈中占据了重要位置。

图注：日本东京原宿表参道片区，回到正文

在表参道的繁华背后，一条名为“猫街”的后街也在静静地散发出属于自己的独特魅力。相对于表参道的高昂租金，猫街提供了更为亲民的价格，吸引了一批又一批的日本本土原创设计师和潮流品牌。

图注：猫街是日本上班族最爱的时尚天地，回到正文

而从猫街进一步延伸出来的竹下通街，则又瞄准了更为特定的消费群体——二次元爱好者和学生。这里汇聚了大量与二次元文化相关的商品和店铺，为二次元群体提供了一个沉浸在自己喜爱文化中的空间。

图注：竹下通街只有400米长，是日本「卡哇伊文化」原产地，回到正文

同时，竹下通街也因其独特的氛围和多样化的商品，成为了学生们课余时间逛街、购物的好去处。猫街与竹下通街发展着与主街形成互补的潮流业态，使整个表参道片区形成了满足高奢、轻奢、大众品牌等满足各梯度时尚消费需求的品牌矩阵，成为了日本最潮流的片区。

图注：表参道、猫街、竹下通成功地将不同年龄段、不同偏好的年轻人汇集于此，回到正文

又如上海的新乐路，与主街淮海中路的高奢繁华调性形成错位互补，定位潮流时尚，正向着潮牌后街的方向迈进。

新乐路成为上海潮牌聚集地的开端是在十年前引进了NikeLab X158。NikeLab在当时属于球鞋品类的潮流风向标，很多经典复刻系列、限量联名系列都在这里发布。这家店的入驻吸引了爱好球鞋的潮客们来此消费，由此又聚集了更多潮鞋店，并且大多为上海首店，如被称为“sneakers天堂”的姚家军SOLE YAO、香港老牌买手店D-mop旗下的概念潮鞋店J-01等。

潮鞋店的聚集提升了新乐路的潮流形象，进一步吸引了更多其他品类的潮流买手店入驻新乐路，如时尚买手店Canal.St坚尼街，超模吕燕推出的自有品牌店Comme Moi，被很多明星光顾的古着买手店Max Match Vintage……如今的新乐路，汇集了当季新品、联名限定款、中古潮玩等各品类的潮牌，已然成为了潮流爱好者们必去的潮牌一条街。

“网红打卡”已经成为当代年轻人的一种新型生活方式。根据DT财经发布的《国产青年旅游报告》显示，“00后是最爱打卡的一群人，每三个00后，就有一个喜欢打卡。”并且，在新媒体时代，网红博主和达人的推荐让消费者对产品产生了更高的期待值，从而吸引了更多关注。打造网红后街，恰能契合当代年轻人的这种消费需求。

图注：上海愚园路，网红打卡街区，回到正文

打造网红后街，要创造各种利于“打卡”的新场景，由高人气带动高消费。网红店，是网红后街必不可少的要素。

《消费者报道》于2021年5月发起了一项相关的消费调研，调研结果显示，八成以上的受访者愿意为了打卡网红店而排队，且近半成受访者愿意排队半小时或以上。而网红店想要脱颖而出，单靠网红的颜值恐怕难以实现。

比如上海安福路，曾经红极一时的绿色系ins装修风的设计师品牌店、月球风装修的网红店月球咖啡等等如今都已关闭，正如小红书上的上海街拍博主所感叹的：“就两个月没来安福路，开了很多新店，也关了很多店。”

想要“网红”变“长红”，还要从内容上下功夫。结合在地文化不失为一种好的办法。在成都热闹的宽窄巷子背后，出现了小通巷、泡桐树街、奎星楼街等网红后街。

图注：成都宽窄巷子（来源：图虫创意），回到正文

其中小通巷以“少城·雅生活”为主题，将老成都韵味的楼房重新打造，引进了创意美食、精品餐饮、特色书店、网红酒吧、水吧、青旅民宿、花艺画廊和匠人工坊等具有成都“雅生活”特色的小店。

这些小店不仅提供了各种高品质的商品和服务，还为游客提供了一个感受传统文化与现代都市融合的场所。由于成都原住民也生活于其中，让这条街更加充满了本地的烟火气，创造了一个特色商业和文化情怀和谐共存、相得益彰的新消费场景，与“烟火里的幸福成都”的成都名片完美呼应。

图注：充满烟火气的巷子，回到正文

当街区形成了自己的街道文化后，独特的城市“烟火味”能够为街道带来稳定的客群。借着稳定的客流，小通巷进一步打造了成都市首届熊猫文创节，以“小通制造”为IP，聚集企业抱团发展熊猫文创。

这期间吸引近50家国内非遗项目参展现场产品销售交易140余万元，文创项目、IP 授权意向交易金额达到5000万元以上。小通巷通过与本地文化的深度结合，既赢得了人气，也获得了经济上的收益。

现在的年轻人被称为“数字原住民”，这个称呼源于他们从出生起就生活在数字化的世界里，他们对于科技和电子产品的运用和理解能力，仿佛是与生俱来的本能。每当有新的科技产品出现，他们总是迅速成为第一批体验者，享受着科技带来的便利和乐趣。根据南都民调中心发布的《Z世代生活标配洞察报告（2022）》来看，Z世代在生活中注重智能化，电子产品已成为Z世代生活“新刚需”，占40%以上。

联想CEO杨元庆曾在演讲中说道，全球范围内，95后的智能产品与服务消费力量已经崛起，他们是天生数字化的一代，是网络原住民，他们会不遗余力地为自己打造高科技生活体验。因此，把街道打造出科技感和未来感，可以吸引年轻人前来体验和消费。

主街当然也可以进行科技改造，但是由于主街本身尺度大、店铺多的缘故，破土动工、改造线路等工程会带来极大的花销，同时也影响营业，这样的高成本让主街往往没有动力去推动高科技的落地。

比如位于悉尼市中心的乔治街改造工程花费了30多亿澳币，且耗时3年多，才完成了步行街改造及轻轨建设，期间许多店铺收益受损，连曾经十分繁忙的网红店都遭遇关门。例如经营了16年之久的、悉尼网红打卡点之一、曾经繁忙的VIVO cafe咖啡店，因施工灰尘过大，被迫停业。还有当年点餐排队需要等一小时的热门店The Book Kitchen，因施工影响，收入下滑60%，最后只能关闭。这些曾经的高人气店铺的倒闭，导致悉尼市中心活力也有所下降。

图注：乔治街，回到正文

而科技后街则可以花更少的钱、更短的时间，用更小的影响，快速树立科技形象，链接未来，实现对于科技爱好者的强牵引力，用高性价比的方式为整个商圈带来新的消费增长点。

英国的鸟街便是这么做的。鸟街原本只是英国伦敦中心商街牛津街背后的一条不起眼的后街，由于空间狭窄，很长时间都没有得到充分的开发，甚至没有沿街开设的商铺。随着科技的进步和智慧城市的发展，鸟街紧抓科技潮，通过引入新潮技术聚集大量人气，如在地砖设置感应器，当游客走在街道上，每一步可以贡献5瓦特的电力，不仅能用于街道照明，还能让蓝牙音箱播放出鸟叫声，增强游客对“鸟街”的印象。

游客在鸟街行走的步数可以实时同步至专属app，通过这一方式，他们有机会获得整个牛津街范围内的消费打折优惠。这种将科技与消费紧密结合的创意举措，使得这条原本不起眼的后街小巷摇身一变，成为了牛津街中最具科技感和时尚气息的“城市技术试验田”，为游客们带来前所未有的创新购物体验。

城市打开空间，街区打开生态，是未来城市格局中的重要方向。抓住目标人群消费特点，通过合理规划和开发，后街可以成为城市新的经济增长点，协助主街，吸引更多消费人群，促进城市的经济发展。同时，后街也可以成为城市文化的重要载体，为人们提供更加丰富和多元的文化体验。

当传统商圈物理空间面积难以向外拓展的时候，还能从内部管理入手，用好有限的空间，提升空间使用率，实现另一种意义上的“拓展空间”。传统商圈往往产权分散、利益群体复杂，使得统一管理的难度很大。仅靠政府自上而下的改造更新，通常会面临财政有限、难以获得产权主体、清退或与租户讨论赔偿的难度大等问题，且更新后的商业街区运维也并不是政府所擅长的。

而对于开发企业来说，老商圈的前期投资很大，后期经营风险更大，回报周期很漫长，能否获得预期效益和多久能获得，都使得开发企业对于改造传统商圈存在顾虑。比如北京的前门大街，从2008年开始第一轮改造，到2018年开始第三次改造的十年间，就经历过因租金问题难以清退租户、多个招商运营方因得不到预期回报而退出、政府与开发商多次陷入僵局等各种问题，甚至被媒体称为“前门大街失意的十年”，令人可惜。

图注：北京前门大街，回到正文

2023年7月7日，住房和城乡建设部公布了《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，提到“要创新城市更新可持续实施模式。坚持创新城市更新可持续实施模式，坚持政府引导、市场运作、公众参与，推动转变城市发展方式。建立政府、企业、产权人、群众等多主体参与机制，鼓励企业依法合规盘活闲置低效存量资产，支持社会力量参与，探索运营前置和全流程一体化推进，将公众参与guanchuan于城市更新全过程，实现共建共治共享。” 这意味着，当前，从顶层要求来看，国家鼓励政府、企业、产权人、群众等多主体共同参与和推进城市更新工作。

那么，什么样的合作模式，可以建立起多方合作共赢的平台，在老商圈升级上实现多赢和创新？其中政府、开发商、本地群体分别应该扮演怎样的角色？如何将“争权”变成“共建”？

BID模式就做了很好的示范。

BID（Business Improvement District）是商业促进区的缩写，是一种公私合营的商业区发展模式。BID以街区为基本单位，采用城市更新与商业复兴相结合的思路，吸引新的私人投资，通过商家、政府、业主的共同参与、共同付出、共同收益，不仅提供如品牌宣传、管理运营等软件服务，还提供如空间改造、照明改善、景观提升等硬件服务，来激活老商业区，提升区域商业的价值和经济的可持续。

图注：北京三里屯是城市国际化的消费中心之一，回到正文

BID模式下，公私之间责权分明、共同付出、共同收益。如今，已有多个国际消费中心城市成立了BID，例如纽约有76个BID，伦敦有70个BID。大家所熟知的世界著名商圈——纽约时代广场，便是典型的BID。

1960年代，老城空心化让时代广场成为犯罪高发区，纽约时报称这里为“市内最差的街区”，并搬离了此地。到1984年，仅这一街区内就发生了2300起犯罪，其中460起恶性事件。时代广场于1992年成为BID，由时代广场联盟（简称TSA）负责管理运营。TSA用于维护服务的开销仅占总支出的27%，剩下的资金都被用于活动策划、设施改善和空间营造。

图注：纽约时代广场，回到正文

TSA实施了“空间营造计划”，将时代广场及其周边区域的空间功能整合成集娱乐、文化、商业等多种功能于一体的综合性公共场所，通过增加绿化等措施来打造更加宜人的空间环境，并在广场举办音乐会、庆祝活动等提升广场的吸引力。重建后的时代广场公共空间总面积达13790平方米，公共空间占比从重建前的37%上升到重建后的66%。

此外，TSA还实施了“广告牌计划”，强化广告灯箱的特色，从外表率先改变人们对街区的认知。直到今天，这些户外大屏广告牌都是时代广场的标志。时代广场通过BID模式，完成了从没落到国际消费中心城市的升级，成为了商业繁荣的“世界十字路口”。

图注：TSA制定了广告牌的最小高宽、最小亮度标准，才有了如今的时代广场形象，回到正文

图注：纽约时代广场，回到正文

图注：时报广场票务亭顶部户外剧场空间，回到正文

图注：时代广场改造前后的对比，回到正文

由此可见，将权益纷繁复杂的多个角色，整合成为目标一致的利益共同体，能够以“内驱动力”来提升管理效率和空间利用率，推动商业区可持续发展。

随着老城发展从增量向存量转变，老商圈也在经历着同样的变化。尽管业态升级是传统商圈提质升级的理想选择，但在面对日益激烈的招商大战时，中小城市可能因招商能力有限而难以实现这一目标。因此，在存量中挖掘增量，将物理空间的创新拓展与新经济联动发展，或许能够成为中小城市更为可行的出路。

文章来源：华高莱斯

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