最近，作为中国房地产领域最权威、规模最大、影响力最广的全国性行业论坛，2024博鳌房地产论坛在海南举行。
行业内、包括行业外的受众，都在关心与会的各方大佬怎么看房地产未来的发展！
这次论坛，保利、中海、恒隆在内的知名房企，也包括陈淮、樊纲、夏亦丰、陆挺这样的知名学者，纷纷表达了对地产行业未来走势的预判。
不幸的是，客观来看，短线的悲观论调占据多数。
我们一起来看下。
Part 1
至少调整3-5年，只长不短！
首先来看最悲观的论调，来自住建部前政策研究中心主任、中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮。
久闻陈淮大名的人应该都知道，其实陈淮常常被市场封为乐观派的代表！
比如，他说过未来15-20年，中国存量房有50%左右可能会因为建筑质量生命到期而拆掉重建。
因此，长期来看，他认为房地产市场依然有很大发展机会。
然而，就是这样一位被认为是“乐观派”的学者，在这次博鳌论坛上，却发言认为：
房地产改善至少需要3到5年，而且时间只长不短！
陈淮认为：别指望明年春暖花开，前面一片坦途，目前还不具备那个条件。
第一，对困难的长期性和艰难性要有充分估计。
目前房地产行业面临的艰难，别指望两三天时间就能恢复元气，或者有祖传秘方，今天吃了药明天就能起死回生。纠正失误，需要很长时间，谁要是急功近利，那都是庸医。
第二，风险只能均衡配置，没办法消除。
比如，简单的把预售制改为现房销售，就以为没有保交房一说了？买房人利益就能得到保障了？一个房子从未完全建成到交到购房者手里，这里面的风险，不会因为用什么形式的购房制度而有所减少。
所以，不能把压力都加在唯一的一个点上，只有把风险均衡地配置在各个环节，才能最大规模维护产业均衡运行。
Part 2
长期维持L型底部运行！
另外比较受关注的言论来自恒隆地产荣誉董事长陈宗启。
作为一位港企老板，陈宗启的最出名的言论莫过于：没有经历过两三个大周期、大起落的房地产商是不可靠的房地产商。
在本轮房地产行业巨震之前，内地开发商普遍被认为没有经历过大周期起落的经验，因此才会出现大量房企因资金链断裂而倒闭的大震荡。
陈宗启在博鳌论坛上的论调为：市场已经到了L形的底部。
中国经济体制改革研究会副会长、国家高端智库中国深圳综合开发研究院院长樊纲，在论坛上也作出了类似的判断。
陈宗启认为：市场到了底部之后，大家不用再过分担忧。这个行业仍会继续发展，而且是健康理性地发展。
“除非你是从前的疯子，还没被抓，那你可能要担心一点。”
显然，他这句话既是对市场做的个人判断，也是对开发商说的。
即：风险接近出清，还活着的大家，都不用太担心了。
陈启宗给出了两个理由：
第一，刚需依然存在。
中国从一个没有房地产市场的国家，变成全世界最大的房地产市场，今天老百姓大概85%到90%是住在自己的房子里，但这不表示没有新的市场，刚需还是存在的。
比如迁移的需求，小房子换成大房子的需求，不好的房子换成好房子的需求，从这个角度来看，中国的房地产还是有机会的。
第二，行业出清不是坏事。
比如之前有些房企赚了很多钱，但那些财富很多都不是真的。因为他的贷款永远跟他的资产差不多，甚至贷款比资产还要高。
没有见过大周期的房地产商是不可靠的，经历这轮深度调整后，对房地产理性健康发展是一大好事，希望大家不要太担心。
Part 3
“离开房地产是一个选择”！
如果仅从上面的几条观点看，陈宗启似乎也并不算很悲观。
不过，风险出清之后，这个市场在底部到底还要运行多久呢？
对于这个问题，陈宗启用的“L型底部”做表述，显然是认为在底部还会持续较长时间。
此外，陈宗启除了以上个人发言环节的观点，在主题为“我们是否将会面临‘失去多少年’？”的四人沙龙环节中，还做了更为露骨的发言！
现场有一位参会嘉宾提问：
我们在座的有这么多年轻人，主要都是职业经理人，我们怎么选择呢？能不能支两个硬招？现在大家觉得卷又卷不动，躺又躺不平，情况这么复杂，我们该怎么办呢？
陈宗启在回答这个问题时很直白的说：
老实说我不能讲得再直白了，记不记得我劝大家，离开市场、离开房地产是一个选择。还有更厉害的话能说的吗？已经说到尽头了吧。
陈宗启随后补充道：刚才主办方讲的那些东西我很有兴趣，但是我感觉那是用旧的模式来看新的问题。
新的房地产跟从前的房地产恐怕是一个相当不一样的环境，这些东西我们要掌握得住，要头脑清醒，要不然你就成为下一轮被牺牲的人。
Part 4
少数乐观派为内地开发商
当然，博鳌房地产论坛，也不是没有乐观派存在。
比如，以保利、中海为代表的知名内地房地产国企，就认为房地产市场已经出现了积极因素，未来行业仍有发展空间，从业者无需过度悲观。
保利发展就提出，房地产行业经历了深度调整，但并不代表生命周期的终结，最坏的时候已经过去了。
保利给出了四个理由：
第一是政策利好。
目前大部分城市已全面解除限购，限售、限价政策也陆续解除。贷款利率下调、首付比例已为历史最低，购房成本和门槛降低，释放了购买力。
二是行业出清。
地产行业在经历产能出清之后，集中度显著提高，后续企业利润有望得到修复，发展也将更为稳健。
三是转折换档。
房屋消费已经解决了“有没有”的问题，未来要解决品质的问题，关键是把握市场结构性机会。企业只要夯实基本功，抓紧机会调整结构，就能迎来高质量发展。
四是科技赋能。
一方面，新兴技术渗透到行业的管理链条，可以赋能企业更高效地生产、更精准地匹配客户需求。另一方面，客户对人居智能、绿色低碳有了更高的要求，科技成为产品竞争力的重要一环。
浅析：
从论述内容来看，内地房地产国企的乐观，似乎有一定道理。
不过，从立场观点论来看，如果考虑到直接要在内地卖房子的开发商身份，他们的乐观论调似乎又不那么坚实了。
毕竟，论坛上作为第三方的学者，以及置身“半个局外”的港企，就当下的房地产行业而言，论调多较悲观。
即便认为长期市场还有较大发展潜力和动能的学者，也不认为那样的长期机会，还会以现在的房地产运营模式来实现。
当然，孰是孰非，留待市场检验！
只是，作为普通购房者、或是普通从业者的我们，真的要有更多底线思维，来保护我们自己的资产和人生规划。
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部分素材内容参考自 | 新浪财经 明源地产研究院 界面新闻
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